上海浦发大厦将出售凯德？

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发文/高远

根据市场传闻，11月25日，新加坡凯德集团有望销售6年前收购的上海浦发大厦。

通过查询数据，商业客户了解到，浦东发展大厦的收购不仅是凯德加快内地规划的信号，也对整个房地产大宗交易市场和国内房地产证券化的发展具有重要意义。

2019年新年伊始，在戴德梁行牵线搭桥下，凯德集团与一家非关联第三方公司成立500家。：合资企业50元，收购上海浦发大厦约70%的权益，耗资27.52亿元，涉及建筑面积约4.2万平方米。

深入了解浦东发展大厦的历史，浦东发展大厦最初属于上海郭盛集团的名下。郭盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，但房地产业务不是郭盛的主营业务。因此，郭盛于2008年开始剥离房地产业务。最后，海航地产以14.75亿元的价格购买了浦东发展大厦项目公司100%的股权和7.21亿元的债务。

收购浦发大厦后，海航地产联合恒泰证券发行恒泰浩睿-海航大厦REITs。

据悉，海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所首个单类REITs项目，也是我国首个以单一办公物业为目标的REITs项目，在与凯德交易完成后，该项目也是全国首个社会化退出资产支持项目。

当时国内REITs还没有将单一办公楼纳入地层资产范围。在最新政策中，办公楼只被纳入底层资产作为消费基础设施的配套设施。因此，为了在未来顺利撤出，恒泰浩睿-海航大厦REITs采用了双SPV结构，即“资产管理计划”、“契约私募投资基金”嵌套使用。

恒泰和海航成立合资公司作为私募基金经理发起基金认购。浦东发展大厦原股东海航实业认购基金认购并认购25亿元，但实际上并没有出资。然后成立专项资产管理计划，专项资产管理计划转让基金认购，实收出资25亿元。

接下来，私募股权基金以7.21亿元换取原债务人对浦东发展地产的贷款债务，同时出资17.79亿元获得浦东发展地产100%的股权。因此，私募股权基金拥有浦东发展大厦项目公司的全部股权 债务，专业资产管理计划间接持有浦发大厦的所有权益。

因此，在后期通过REITs撤出时，私募股权股份可以直接上市交易。凯德也正在通过这种方式收购浦发大厦。

回到传闻中的另一个主角凯德集团的观点，市场上出现了关于出售办公楼的新闻传闻，在办公楼市场低迷的背景下并不新奇。毕竟上海是凯德商业房地产布局最重要的城市，维护合理的财务规划极其重要。

据了解，凯德在上海拥有约17个商业地产项目，总建筑面积约230万平方米，总估值超过900亿元。包括7个商业中心、6个写字楼物业(包括浦发大厦)和4个新经济物业。

今年2024年，凯德的投资动作并不少，但大部分投资目的地都是海外。从收购目标来看，凯德今年似乎专注于国际旅游市场和购物中心。

十一月二十日，凯德投资宣布将以2.8亿新元收购SCCapital在新加坡房地产投资公司的40%股份，并计划在未来五年内分阶段收购剩余股份，预计到2030年完全控股。

九月份，凯德综合商业信托计划以18.485亿新元收购ION Orchard购物中心50%的股份。凯德的投资考虑从复星国际收购Club，同月也在市场上流传。 大约20%-30%的Med股权。

按凯德集团“房地产”规定 每一次收购的背后，基金的“方式”通常都伴随着其资产转让。

那么，凯德今年还没有在写字楼市场做出任何加码行动，反而开始有销售的消息，这可能意味着凯德接下来会在上海有新的投资行动。

例如，2018年底，凯德集团通过来福士基金和新加坡政府投资公司以127.86亿元拍摄了上港集团旗下的星港国际中心项目，创下了集团在中国单个项目收购交易额的新纪录。此项目后改造为北外滩来福士。

凯德集团于2021年2-3季度与中国平安人寿保险签订合作协议，向后者出售了中国六大来福士资产组合的部分股份。这笔交易完成后，凯德实现了约100亿元的资本回收。

凯德过去常用的投资模式是通过出售完善的资产股份并继续管理来获得稳定的管理费作为经常性收益，以及回笼资金进行再投资，利用回笼资金收购成长型资产，进而获得物业升值。

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