最后，开发商开始关注客卧。

如果你开始了几年，或者曾经买过。 90 房屋平整左右

一定对"神户型"这三个字并不陌生

什么是神房型，大概就是在紧凑的面积内创造出看似丰富的功能。

例如最开始 90 平户可以做三个房间，然后在三个房间的基础上可以做两个大厅和两个卫生间，更极端的是可以有一个大横厅。

神户型的产品发力点可以集中在客厅、主卧、餐厅甚至厨房、卫生间等任何空间。

除了客卧

打开手机随意搜索，营销词汇会更加精彩。

不管公寓面积有多小，都可以做出来。

大厅，主卧套房，步入式衣帽间，仪式玄关，LDK 一体化、U 厨房类型，三分卫生间 ...

在房地产疯狂的那些年，这些颠覆性的概念营销词汇可以用得太多了。

开发商几乎不会提到只有客卧的营销。

似乎一直以来，在产品开发体系中，客卧都处于被遗忘的状态。

有没有想过为什么客卧会被忽略？

01

本质上也是因为市场上的户型面积越来越小，同时也要讲营销卖点。

第一，为什么市场上有那么多小户型？

起源于一个时代政策，所有业内人士都知道。

上海新房7090 政策

2006 年初，上海新房供应开始。 70% 主房型集中在一起 90 平以下

当然 90 平可做大两室，也可做小三室。

但是买房者更希望在第一次买房时尽量一步到位。

即在总价和面积段不变的前提下，拥有更多的房间

为迎合市场，房企更愿意集中火力做紧凑的小三居室，而不是舒适的大两居室。

但在控制面积的前提下，开发商也需要有吸引力的营销理念。

起居室、主卧承担着主要的营销卖点，面积不能少。

而且还有卫生间厨房最小面积限制

因此，三个房间里剩下的两个房间必须被压缩。

也就是牺牲客卧

因此，我们可以看到市场上大多数客卧都很紧凑。

每个人都知道这些客房有多小吗？

比如这个 98 平三居室公寓

勉强有南客卧 2.9 米饭，北次卧只有 2.65 米

要知道一间客卧要放下一张2米长的正常床，再留一点通道空间。

适当的开间至少需要在 3 米左右

而这种只有 2.6 大米左右的客卧，开发商的样板间大多是这样的。

由于面积太小，一张正常尺寸的床根本放不下。

因此常与凸窗结合制作榻榻米的方法(样板房的榻榻米尺寸也常常缩小)

我们团队还曾到现场做过样板间判官。

像这样的客卧，我们实际上只能勉强躺在一米六左右的小女孩身上。

即使作为儿童房，放下一张单人书桌后，床脚的衣柜也很难打开。

基本上就是这样不是一个可以常住的房间

还有更极端的，这个 85 平的小三房

只有北次卧开间 2 米出头

以前我也看过一个 80 平小三房的客卧

不但放不下一张床，甚至算不上一间房间，反而有点像小黑屋

可能是因为长期缺位于产品力创新中的客卧。

之后，即使有条件做更大规模的公寓，也会优先考虑客厅、主卧、餐厅等更明亮的空间，而不是改善客卧。

所以，在摆脱了营销的辉煌之后，应该面对哪些问题？

02

对于不重视客卧的户型，已开始受到重视市场的抛弃

由于控制面积开发逻辑下诞生的三房商品，已主导楼市十几年。

换言之，小三房存量太大

每个人都想象一下，从 2006 年上海实行 7090 到目前为止，政策已接近现在。 20 年时间

市场上存量紧凑的小三房有多少？

我们已经统计过，从 2012 到 2023 10多年来，上海成交了近百万套一手房。

参照 7090 即使按照政策，也要遵循 50% 还有比例计算 50 万件小户型

而截至今年 9 月 25 数字市场存量统计

90-100㎡，也就是说，90多平的公寓存量最大， 90㎡以下

100 低于平均水平的公寓几乎占市场存量的一半

不管怎样估计，这都是一个很大的数字。

仅仅存量大还不足以解释问题。

最为根本的原因是小三房紧凑。客房不“好住”

本质上是因为当年很大一部分小三房实际上并没有成立。

是一种"伪三房"

这种所谓的三居室公寓实际居住起来其实很难受。

比如这个 21 年 99 平的次新房

南客卧勉强还有 2.7-2.8 米开间，北次卧只有 2.3 大约大米，面积只有 5.8 个平方

图源链家

所以我们可以看到的南客卧就是这样。

一张单人床 一张单人书桌，紧贴墙壁，放一个小衣柜。

通行和活动没有给人们带来多少空间。

而且平面图中这一缺点 6 现实中，平方米的北次卧就是这样。

一张单人床几乎占据了整个客卧空间，拥堵感几乎溢出了屏幕。

所以当紧凑型商品流入市场时，就构成了严重的问题。同质化竞争

对于二手房来说，流动性肯定不占优势。

所以在这种情况下

曾经不被重视的客卧，开始发生变化，也必须发生变化。

03

最初的变化是，次开始拥有正常的面积和功能。

为什么会这样呢？

在上海执行多年的前提下，

今年 8 月 27 号码，上海发布通知，撤销不同地区的一刀切。 70% 小户型配比

其次，开发商看到了这个明确的信号，所以上海开始出现更多的大型公寓。

即使在开发商做经济户型时，也不再盲目忽视客卧，而是非常克制地分配开间。

在房间类型中尽量使用每个客卧都“好住”

比如这个 116 房间类型，很明显做到房间类型的三房平权。

除主卧室是套房外，南北两个次卧室都有 3 开间大米以上

并且深度足够放下一张床。 2个床柜 一个大衣柜

三个房间都位于房间类型的三个角落，使得客餐厅成为公寓类型的中心，而公平的房间围绕客餐厅展开。

每个房间都有相对均衡的面积、尺度和位置

如果有足够的客卧面积作为真正的房间使用，功能也随之变化

第一个变化就是对的收纳空间重视

我们之前看到的小三居室，大概只有两个客卧有条件做衣柜。

另外一间卧室放下一张床已经很勉强了，再也没有空间放衣柜了。

但是分歧在于

假如放不下衣柜，那这间客房又凭什么要作为房间存在呢？

所以有些项目，开始为每一个客卧都开始。释放出尽可能多的储物空间。

在上海，万科做了一个很好的样本。

这是 100 平房型

最引人注目的地方是三间卧室都有衣柜收纳空间，而且仔细看，这三间卧室的衣柜都不算小

而且客卧与阳台相连，样板间还专门做了一个角落书桌，延伸到阳台，作为增加的收纳空间。

更好的客卧

举例来说，还会为客卧预留两个衣柜空间。

当卧室可以放下衣柜的时候，其实可以算是一个真正可以长期居住的客卧。

当客卧终于不再被忽视时，

你们会发现是对的大型房型有条件给客卧更好的配置。

所以，客卧也有更多的可能性。

04

客房开始承载家庭生活场景

第一，当户型面积较大时，也有条件进一步扩大客卧面积。

所以有条件和更多的功能空间产生链接。

首先，让客卧也能有玄关和阳台。

例如，在的 255 平户型中

通过一个过厅进入两个客卧。

产生类似于客卧玄关的空间感

这个过厅连接两个客卧室。

其中一间客卧有卫生间和衣帽间，作为客卧套房

另一间卧室的北侧与过厅相连，南侧与阳台相连。

事实上，给客卧一个相对私密的空间特征。

其次，对于客卧的建造也逐步重点考虑到客卧的建造。服务于哪些人群？

能为家中的老人服务，老人房

举例来说，为老年人设计的双床客卧，既能方便老年人与大家族同住，又能帮助带孩子。

双卧室也可以避免老年人夜间互相打扰。

也可以是为了家里的孩子，把双床作为客卧。二胎房

例如在

一间足够深入的客卧套房，正好可以放下两张单人床。

二胎家庭的孩子可以住在同一个房间。

对有两个小孩子的家庭来说，最适合

最后，为了让客卧能够面对的群体更加灵活。

还有一些户型会使客卧更加多变，成为一种X 空间

例如在

朝北实际上是两个客卧，但设计成可变的 X 空间

而且由两扇推拉门和一扇平开门在室内构建了一条迁移线。

所以围绕这个空间，我们至少可以有三种生活场景。

作为套房，作为工作室， 儿童房，或者整个房间作为一个室内迁移空间打开

这种丰富的空间可能会给家庭的生活场景带来更多的发挥空间，所以自然会产生更多的家庭相处片段。

到目前为止，客卧才开始真正变得与众不同。

05

事实上，为什么开发商对客卧的态度会开始改变？

因为最后的营销策略，再去打造“神户型”的概念已经不够了。

购房者更加关注真实居住体验好不好，空间是否实用？

所以开发商必须把注意力集中在更具体、更细致的空间上。

因此，客卧的变化值得我们考虑。

好吧，当我们把注意力集中在客卧的空间上时，

事实上，你会发现有很多事情可以做。

卧室可作为真正的卧室使用

可承受收纳，条件允许做成套房更好，结合阳台也能获得不同的空间感受。

也可作为老人房，二胎房，书房，X 承载家庭多变生活场景的空间

目前房市确实越来越需要那些让人“住得好”的商品。

最后分享一下前几年看到的样板间客卧的一角

这是一个样板间，将客卧和阳台联合布置在一起。

不是因为这个设计有多巧妙，而是因为长期缺乏次卧的敏感性。

早在几年前，就能专门为客卧做一个场景布置，这是非常罕见的。

更值得注意的是，我们完全可以预见未来的公寓设计。

越来越不要放过房间里的每个房间。

上述为正文，来自 Once

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