历史罕见，房市迎来了变化！

The following article is from 米宅 Author 东艺

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近期，退房热度居高不下。

在武汉，一个豪宅项目曾经是当地最畅销的项目之一，每一次开盘就卖完了，但是 2023 2008年最后一次开盘后，由于房源不断清退，至今仍有两套未售出。

成都，今年 4 月亮，盘西派少城在线名人发布公告， 月 18 开盘公证选房后，将未按时缴纳购房定金的用户视为自愿放弃，据统计，共有清退房源。 49 套。

要说非一线城市的房产存在清退属于正常现象，那么一线城市的北京，同样也出现了清退浪潮，这又如何解释？

在北京顺义的一个项目中，虽然项目交付后有部分房屋出售，但仍有大量库存。

并非金九银十和 927 好消息，新房和二手房的成交量是否会大幅上升？为什么现在退房潮汹涌而来？

让我们用数据说话，10 月份，全国 241 在一个重点城市中，二手房挂牌价格同比下降。 188 个人，下跌城市比例达到 78%的下跌城市数量略有收窄！

10 月 100 个别重点城市二手住宅市场均价为 14183 元 / 平方米，环比下降 同比下降0.18% 6.81%。

上面是全景，但是我之前说过，目前市场是分裂的，需要拆除一线城市、二线城市进行研究。

根据安居客研究所的数据统计， 月亮，百城中有 74 城市二手房挂牌数量有所下降。

在这些城市中，一线城市的上市数量明显下降，与高点相比已经下降了近30%，跌幅已经达到。 20%；二线城市下跌 三四线城市下跌0.6% 1.1%。

单看上市数量，显然一线城市的上市数量下降得很快，三四线上市数据仍然很高。

但是价格，继续下跌。

资料来源：林评居住大数据研究院

虽然与高峰期相比，挂牌数量确实下降了不少，但交易周期也有所延长。

数据显示，2024 年 10 月份，全国二手房挂牌时间环比 9 月份又回升了，其中一线城市的上市时间增加了 达到历史高点的2.9%。

众所周知，挂牌时间越长，说明市场的议价空间就越大，对于买家来说是一件好事。

房地产行业有一种常见的认识，房子一旦到了要挑的时候，就要注意了。

与过去一系列意想不到的政策攻击相比，我们也可以想到各种优惠，从限购到税费减免，甚至现在买房送户籍的目的都是为了把真金白银扔进房市。

但很遗憾，除一线城市和一些核心二线城市外，市场上的其他城市，特别是三四线城市，数量和价格都是钝化的。

每个人都在想，为什么现在出现了各种各样的清退房屋，本质上是因为房地产面临着一个非常时期。

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这一特殊性，源于市场基本面不足。

10 每月发布宏观数据，CPI 同比增速再次收窄，环比大幅下跌。 0.3%。10 当月，全国工业生产商出厂价格同比下降 工业生产商购买价格同比下降2.9% 2.7%。

就数据而言，整体价格下跌，PPI 已经是持续 20 多月负增长，目前内需表现为两个字：低迷。

目前的问题是通货膨胀预期逐渐消退，但通货收缩的痛苦正在蔓延。

信息来源：wind

消费支出下降，生产者价格指数持续下降，我们正在进入一个低利率的经济环境。

目前，在大量资金的煽动下，股市和房市都有所反弹，但也只是反弹，更不用说最近的股市也充满了许多不确定性。

另外，我们还需要考虑的是，这一政策刺激，最终能否有效地传递到实体经济？

在短期内，答案肯定是困难的，政策实施到基本面修复需要很长的链接。

近期百城信息显示，二手挂牌数量超过 10 一万个城市都有 13 个，这样可以看出，二手房上市压力巨大，二手房压力巨大。

虽然二手房挂牌数量呈下降趋势，但与去年相比，二手房挂牌数量的增长并不明显。

说白了，市场还在玩游戏，市场信心还不够。

当然，房子退房的部分原因是房地产市场本身的低迷。但是从微观的角度来看，很多业主都想换新房，因为市场在走下坡路，手里的二手房卖不出去，所以只能选择退房。

比如上面提到的北京顺义这个项目，大量的退房就是这样出现的。

但是不管怎样，清退房的出现，值得市场思考，我们该建什么样的房子，市场究竟需要什么样的房子？

市场本身有很大的更换需求，但问题是许多业主手中的二手房无法销售，无法更换房屋。

另外一个问题是，从清退房中我们可以看到，楼市的交易周期受阻。

如果业主手中的二手房没有人承担，那么他就无法更换，从而导致整个楼市的交易循环失败。

现在的市场情况看来，未来刚需会越来越少，更换的需求也会越来越强烈。

近年来，房价持续下跌，尤其是二线以下城市，许多城市减半。在这一点上，北方城市可能会有更多的经验。近年来，孔雀东南飞很受欢迎，东北地区大量人口流出长三角、珠三角、北京等城市圈，这也是当地房价下跌的主要原因。

很多三四线城市，你等一年、半年，房价下跌就是一个人几年的工资，这也是退房的原因。

事实上，这就是现在市场的现状，一线城市好的楼盘靠抢，三四线新房没人过问，我只能说，聪明的资金越来越聪明。

比如深圳，乐有家研究中心监测的数据显示，截至本月， 10 日本，深圳一手住宅认购量累计达到 4314 套，环比 10 月 1-10 日上升了 日均认购34% 431.4 套装；同时，一手住宅预购网签数量达到 2732 套装，环比上升 12 倍。

二手房市场，本月全市二手房累计网上签约量 2410 套装，环比上升 日均网签200% 241 套装；二手房累计获得量已达到 2561 套。

资料来源：乐有家

为什么一线城市能保持更好的数据？

答案很简单，一线城市虹吸效应明显，一线城市长期吸收人才，一线城市长期需求旺盛。

太阳底下没有什么新鲜事，隔壁的日本，人口集中在东京圈，在经历了泡沫危机之后，在过去的十多年里，房价一直在上涨。

就人口而言，尽管日本人口老龄化加剧，人口减少，但东京圈的活跃度并没有下降。 1990 2008年。而其他城市，除大阪稍好一些，其他城市人口流失严重，经济长期低迷。

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现在我们的人口规模还有大概的规模 10 每年的发展期，城市化率也有。 12% 上下扩展空间。

但是，这并不代表整个房地产市场， 12% 增长空间。

未来，房地产市场将从投资属性回归生活属性。在这个过程中，许多城市将继续受挫，许多城市的房价将继续经历痛苦的时期。

房屋价格在痛苦期间，这种反弹仍会反弹，该跌的必然会下跌。

对于一般购房者来说，向上更换是关键，把握市场很重要，但是把握节奏更重要。

最近市场发生了显著变化，政策也在不断发挥作用。

从市场来看，一线城市房地产市场率先火爆，深圳表现突出。很多楼盘开盘就卖完了，新盘成交量有望突破1万。国外客户比例增加，热度从热点区域扩散到外围。

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