虚假租赁在房地产实施中的识别及对策

房地产是被执行人的大宗资产，评估和拍卖其名下的房地产是履行被执行人胜诉权益的重要手段。但在司法实践中，一些被执行人试图通过与案外人签订租赁合同、伪造长期租赁等方式，滥用“买卖不破租赁”的规则，实现抵制执行、拖延执行的违法目的。

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由于租赁合同审查难度大、审查权限不明、虚假租赁违法成本低等因素，不仅消耗了宝贵的司法资源，而且严重影响了司法权威，违背了人民群众对公平正义的新需求和新期望。主要存在以下问题:

首先，开设租赁权的方式很简单。从方式上看，租赁双方签订书面租赁合同，即宣布成立租赁权。在具有公示效力的源头预防制度缺位的前提下，只要双方达成合谋，就很难签订虚假租赁合同、伪造租金支付凭证、编造房屋占用情况变得相对简单和隐蔽，导致形式要求难以取证。此外，目前的鉴定技术有一定的局限性。难以适应条件多变的执行环境和案件类型。

第二，审查执行权限不明。从法律的角度来看，执行法官能否审查租赁合同的真实性仍然存在争议。目前，审查法理和救助问题主要通过执行异议程序来处理。但执行异议的提出应以竞拍等执行行为为前提，以当事人申请为必要条件，即执行异议主要审查执行行为的合法性和正当性，并附有审查租赁条件的真实性，具有一定的滞后性、延迟性和附带性。不符合虚假租赁阻碍执行的严重影响水平。

第三，虚假租赁违法费用较低。另一方面，由于租赁合同的承诺特性，在伪造材料、达成协议等技术操作中，虚假租赁成本低，隐蔽性强。另一方面，在申请“买卖不破租赁”的执行异议案件中，审查查明驳回质疑标准与罚款拘留民事处罚、拒绝犯罪刑事处罚标准存在较大差距。在“受损影响工作执行秩序”的限制下，统一的处罚标准尚不清楚，可能会出现“高举、轻轻落下”或处罚不当责任的情况。即使在执行异议中发现影响工作执行秩序的嫌疑，核实主体统一仍有待讨论。

针对上述问题，作者提出以下建议：

第一，完善房地产租赁合同备案公示制度。进一步区分房地产租赁备案类型，采取多元化、递进式的短期、中期、长期租赁备案策略，适度探索长期租赁强制备案机制，确保涉案房地产所有权明确、信息透明。简化租赁备案程序，全面压实房地产租赁备案主体责任，正常开展租赁备案调查，加强对房屋租赁市场的监管，进一步规范租赁行为，减少非法租赁和虚假租赁现象。

第二，加强对虚假租赁的打击和惩罚。完善房地产信息查询查控协同工作机制，建立虚假租赁前端预防查实信息反馈，进一步凝聚打击虚假租赁协同工作。适度提高申请执行异议的败诉成本，加强对房地产租赁执行异议案件的审查和检查，加强对合同签订时间节点、租赁期限、租金支付等实际审查。，统一执行异议阶段罚款、拘留、拒绝执行的适用标准，严厉查处虚假租赁抵制执行和拖延执行的情况。

三是细化虚假房地产租赁实施规范。进一步明确审查权限，整理细化虚假租赁审查，打击主体和权责，推进建立职责明确、运行高效、协调有序的房地产实施体系，深化全链闭环房地产实施反击规避实施机制。全面规范“房屋评估、租赁拍卖、租赁抵账”等执行行为，认真落实审查处理程序节点，拓展和畅通救助渠道。

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原标题：在房地产实施中识别和对策虚假租赁

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