三年前用高分买房的顾客，现在怎么样了？

一条平平淡淡的下班路上，我看见路口围着一群热情的中介朋友，还有这样一个品牌：

招商虹桥公馆二期销售及租赁广告，粗算一算，二手房差不多卖到5。、6万一平。

在我的印象中，这可以算是以前的红盘。开盘均价6万出头。三年前，我的记忆开始攻击我，这一切都可以从2020年下半年开始。爆红上海房市开始谈起。

2020年上海高认购板块及项目，信息来源：中指统计数据

一方面是2020年上海房地产市场，仅仅一个月就出现了十几个“千人摇”的新盘。另一方面，不受限价控制的二手房价格开始疯狂上涨。因此，当时上海的房地产市场构成了非常明显的一二手倒挂格局。

而且2020年在上海手中有一点余钱的人，想投资就去“打新”，因为一二手倒挂给人一种买就是赚的感觉。

不久，2021年1月，上海出台了“沪十条”调控政策，启动积分制，然而，调控需要时间。短期内，投资者仍渴望一些闪亮的倒挂市场。上海房地产市场进入了一个神奇的时代，很多楼盘开始出现惊人的高分。

还记得东方云锦三期吗？

东方云锦三期于2023年开盘，仅有105套房被950多组客户抢购，认购率约为903%，平均9人抢购一套房，也触发了118.32的积分， 成为上海新房历史 第一个满分神盘。

现在回想起来，市场在不断的调控中变得越来越稳定，从数据上可以清楚地看到，触发积分项目的比例逐年从2021年高峰的47%下降到2024年的11%，积分制在楼市中也逐渐发挥着越来越不重要的作用。

那那时候高分买房的人， 现在后悔了吗？

01 那一年那些积分最强的楼盘？

每个人都认为高分是多少？让我们按照2021年的积分制来计算。

第一，上海无房家庭的基本分数可以达到60分，在此基础上， 如果加5分，需要缴纳4年零2个月的社保(系数为0.1)，这只是一部分人。但是那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间不够长，大部分都会卡在60-65分的尴尬区间。

所以从获得积分的难度来看，65分已足以阻止一大批人。

事实上，数据显示，从2021年到2023年3月，上海共有613个新盘入市，其中267个新盘触发积分制，约占43.56%。在这267个积分建筑中，102个入选分数超过65分。

换言之，如果你得了65分，这三年至少会有65分。任君选择83%的楼盘。

好了，我们整理一些2021年至2022年初，积分势头最强的那一年触发积分的楼盘，一起来看看。

首先， 首先你一定能看到，有两个特别耀眼的楼盘。

是的，积分超过100分，112.8的复兴龙御和102.24的翠湖五集。

按当时的时间点计算，积分制满分为113.04， 复兴珑御开出了112.8，几乎是当年的满分盘。

在90-100分的五个楼盘中，九庐、中粮瑞虹海景一号、百汇园、碧云豪宅、首创天阅滨江都是当初非常受欢迎的楼盘，都位于新世界、陆家嘴这样的好地段，没有任何意外。

在这些触发积分的项目中，郊区有更多的建筑，包括宝山上大、宝山杨行等郊区，以及浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区。

不过，虽然是郊区楼盘，但也开出了不低的积分，浦东外高桥开出了82.42分森兰星河湾，青浦徐泾开出81.23分盘龙天地，浦东金桥开出78.06分浦开仁恒·金桥世纪，也算是板块与产品的相互成就。

所以当初风头无两的高分项目，现在的涨幅如何？

02 最初的高积分房地产，哪些成交价格在上涨？

熟悉积分制的朋友都知道，触发积分制的房地产5年内限售，所以，虽然第一批触发高分的项目已经交付，但是由于限售实际上没有交易数据。

所以，我们想到了一个相对可靠的参考价格，这些高积分的建筑，同一个 事实上，社区里有不同的批次，有些批次 正好卡在积分制政策前几个月推出，不仅交付后不限售，而且因为在同一个社区，开盘时间接近，销售平均价格也差不多。

然后，当我们观察这些恰好卡点不限售的房子时，我们可以从已经产生交易的数据中窥探当年高积分房地产的市场。

于是我们开始在21年触发积分的项目中搜索20年底开盘的项目，最近有交易明细的项目，真的让我发现了很多。

可以看出，在有交易数据的项目中，虽然大多数项目最终都涨价了，但仍然接近 20%的项目市场表现不佳。

让我们看看每一个项目的具体涨幅。

资料整理自：链家，兔博士APP

个别项目确实有不错的涨幅， 例如 翠湖五集。

为使结果更加清晰，我们还对翠湖隽荟进行了检查，即翠湖四期的成交情况与五期进行了对比。

资料整理自：链家

你可以一直相信好地段下的好产品，就像给高分复兴龙御一样。作为黄浦区老西门唯一的新房，它有着绝对的好颜色和好地段。西边是新世界和淮海路的商业区，东边是豫园的商业区，北边是人民广场，社区还自带1.6万。㎡商业设施。

事实上，复兴龙御在2021年之前已经开盘了好几次，2018年的日清，2019年的日清，在2021年开盘的这一次，是最后一次，总共有47套，所以才会给出112.8的入选分数。

虽然43.18%的涨幅并不特别高，但是相信未来复兴龙御还会继续上升，毕竟好的产品和好的地段永远是稀缺资源。

但是，其它项目的涨幅也会增加。不尽人意此外，超过一半的房地产涨幅在10-30%之间。事实上，百汇园、保利天汇、首创天阅滨江等价格超过10万的项目相当多，甚至有4个项目涨幅在1%-3%左右。算上时间成本和交易税，可以说不赚反亏。

尤其是大华·公园城市，我们注意到，事实上，大华·公园城市和大华·朗香公园是位于同一个板块的房地产，两个项目的直线距离只有2.2公里，两个项目的面积段相似，但面积段相似。 也许是因为大华朗香公园1.7的容积率更低，离地铁站更近，所以大华朗香公园开业时平均价格明显更高。 ，但是从四年后的交易来看，相反，大华·朗香公园上涨了15.09%，远远超过了大华·公园城市的2.52%。

然而，增加了2%、已经跑输了3%的财务管理。

那些还在下跌的项目，又是什么情况呢？

03 最初的高积分房地产，哪些成交价格在下跌？

在给出数据结论之前，别忘了这篇文章的研究对象，是那些在一、二手倒挂严重阶段上车的投资者。

当然，投资金额或多或少，有些人在好地段高价购买。那些当时看似有发展前景、价格合适的房地产，会受到投资者的关注。

这并不令人惊讶， 几乎所有成交价格下跌的楼盘都集中在郊区，比如青浦徐泾、浦东周浦，都是曾经热门的房地产板块。

数据自我整理： 链家，兔博士APP

考虑到这些房地产的投资属性，很可能区域能源水平在这么短的时间内无法支撑投资野心，但本质上仍然是产品质量对于价格有直接影响，比如白金交付的铂翠廷，不但跌幅最大，达到33.10%， 下降了整整1/3啊。

而且链家的工作人员也给出了反馈，尤其是白金庭小区毛坯交付的别墅，在目前的市场上很难卖出好价钱。甚至交易周期也会延长。最近一套的交易周期长达197天，半年才交易一套。

事实上，没有交易的项目也可以从当年的积分差中看出一些线索，因为不仅高积分的房地产成交价格在下跌，而且一些房地产的成交价格也在下跌。积分也在下降，随着时间的推移，很多2021年给出高分的项目，后续开盘的入选分数不断下降，甚至达到22。、23年的认购率已不足以触发积分。

我的同事是2021年的买家之一。在楼市积分最强的那一年，她以60多分的积分上了新房，但一年后，这个楼盘的积分越来越低。

最后，市场上触发积分的房地产越来越少。其实同样的积分可以买到更好的位置，不仅仅是自己，还有从行业的角度。 过分看三年前火爆的市场，也是有些遗憾的。

你们还记得几年前的上海吗？项目维权潮么？

那时的确有一些开发商为了抢倒挂收益而放弃了质量，所以， 有一批楼盘，甚至位置不错的楼盘，还是选择简单的衣服甚至空白的交付。虽然敷衍了事的开发商似乎赚了钱，周转很快，但他们更有可能面临交付后维权的口碑中的自我攻击。

这就是为什么当时有那么多业主维权， 本质上还是因为 产品质量不足以与当时的价格相匹配。所以现在这些房子的下跌，也是可以理解的。

04 结语

最后，还是想说，房子最后还是会有。回到它的居住本质，那些当时认为是投资的行为，即使现在看起来很正确，也可能没有那么理性，所以真诚的建议:买房更重要的是追求自己的内心。

高分项目不一定赚钱，甚至可能出现维权的情况，为了逐利， all in去买高积分的房产，不但谈不上合适，反而容易因小失大。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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