从明天开始，抵押贷款利率发生了新的变化，这个机会只有一次！

了解到中新社国是直通车，今天，工商银行、农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、邮政储蓄银行将陆续公布房贷利率动态管理新机制，从11月1日起正式实施。也就是说，中国央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制的要求，将正式实施。

基本完成存量房贷批量调整。

国家直通车了解到，最近一轮股票抵押贷款利率的批量调整已经基本完成。本次调整包括第一套、第二套或以上股票抵押贷款，以及去年调整过度的股票抵押贷款，调整力度和覆盖面均超过去年。

10月25日，全国银行对符合条件的存量抵押贷款人进行了批量调整。相关贷款人接到贷款机构手机信息通知，称抵押贷款利率调整成功，部分贷款人降幅高达130个基点。

据初步统计，截至10月28日，已有21家全国性银行完成批量调整，共计5366.7万笔，存量抵押贷款利率下降25.2万亿元，地方法人银行也将于10月31日完成批量调整。

由于抵押贷款利率重定价日期不同，不同贷款人调整后的抵押贷款利率会有所不同，重定价后也会有所不同，现有抵押贷款利率调整的效果会一步步实现。

目前，10月21日以后，部分重定价号的借款人存量抵押贷款利率已降至3.3%。随着其他抵押贷款的重定价，大部分参与批量调整的存量抵押贷款利率将降至3.3%，接近中国央行官网公布的2024年第三季度全国新发放的个人抵押贷款利率平均水平(3.33%)。

如何动态管理房贷利率加点幅度？

中国人民银行此前宣布，当存量抵押贷款利率与全国新发放抵押贷款利率的偏差达到一定程度时，贷款人可以与银行独立协商，动态管理存量抵押贷款利率。

偏差范围的设置是调整规则的关键内容。如果偏差范围设置过大，贷款人心理上存在差距，可能会增加提前还款，不利于建立逐步有序调整存量抵押贷款利率的长效机制。如果偏差范围设置过小，可能会导致合同重置频繁，超过银行业务承受能力，贷款人很难及时体验到折扣。

国家直通车从相关商业银行了解到，商业银行为了兼顾合理的让价和可持续经营，将偏差约定为30个基点。

具体调整规则是以中国央行最新发布的全国新房贷平均利率加30BP为门槛值。如果股票房贷的加分幅度高于门槛值，可以和银行讨论调整到门槛值。相应的加分幅度是中国央行最新发布的全国新房贷利率减去了相应季度5年以上的LPR平均值。

在中国央行官网“利率政策”栏目中，上一季度全国新发放的房贷利率水平每年1月、4月、7月、10月底公布，供银行和贷款人参考。

例如，中国央行官网公布的2024年第三季度全国新发放的个人抵押贷款平均利率为3.33%，LPR平均利率为3.85%，LPR平均利率为3.33%-3.85%=-52个基点，则调整门槛为-52个基点 30个基点=-22个基点，即全部加点幅度高于-22个基点的存量抵押贷款人可以与银行协商，将加点幅度调整到-22个基点。

考虑到10月25日大部分借款人的加分幅度已经批量调整到-30个基点，预计2024年第四季度大部分贷款人不需要调整加分幅度。

未来，如果政策利率保持稳定，预计新发放的抵押贷款利率将保持稳定，股票抵押贷款利率将不再需要调整。如果新发放的抵押贷款利率增加一点，股票抵押贷款利率也会下降，银行会充分考虑吸收存储和运营成本等因素，及时调整新发放的抵押贷款利率。

本轮批量调整后，股票抵押贷款利率降至3.3%。如果股票抵押贷款与新抵押贷款之间的差异大于30个基点，它将推动新一轮股票抵押贷款利率的下降。因此，预计银行将少发放利率低于3%的抵押贷款，新抵押贷款与股票抵押贷款之间的利差也将保持整体稳定。

如何选择重定价周期？

根据中国央行的公告，自2024年11月1日起，合同规定为浮动利率的，商业个人住房贷款贷款人可以与银行金融机构协商重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同中利率随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准将调整到最近一个月的贷款市场报价利率。（LPR）相应的数值。

目前个人住房贷款一般每年重新定价一次，中国央行最新宣布取消个人住房贷款重新定价周期，最短行政限制为一年。11月1日即将到来，部分存量抵押贷款人希望缩短重新定价周期，尽快体验10月份LPR下降的优惠收入。

国家直通车整理商业银行公告发现，11月1日以后，新发放的抵押贷款人可以自主选择重定价周期，存量抵押贷款人也可以与银行金融机构协商，再次约定重定价周期。

大多数银行提供三种选择:三个月、六个月和一年的重定价周期。重定价周期为三个月的，每年重定价四次；重定价周期为半年的，每年重定价两次；重定价周期为一年的，每年重定价一次。

需要注意的是，大多数银行规定，在整个贷款存续期内，存量抵押贷款人的重定价周期只能调整一次，不能调整几次。

相关专家指出，房贷合同期限一般较长，部分期限为30年。从整个贷款周期来看，重定价周期对借款人的影响是中性的。重定价周期越少，在LPR下行周期内，贷款人可以尽早享受降息收益。如果未来经济形势有所改善，政策利率和LPR将进入上升通道。在利率上升周期内，重定价周期越少，贷款人将以更快的速度适用更高的利率，更早地承担加息负担。重新定价周期只能调整一次，贷款人要综合考虑自己的情况，慎重决策，利用好这次选择的权利。