“地王”重返江湖:多城土地市场战火重燃，房地产企业对未来市场的信心增强

随着房地产市场的逐渐复苏，地王最近频繁出现在各地的土地拍卖市场。从上海到成都，再到广州、杭州等地，优质地块的转让成为市场关注的焦点，吸引了众多房地产企业的激烈竞争。

“地王”在各地频繁出现

在这些项目中，绿城在今年的土拍市场上频繁出现，不断成功地在许多地方获得“地王”项目。

十月二十二日，杭州上城区一块地成为市场关注的焦点，地块u200c位于上城区钱江新城二期，也是该行业最后一块限价宅地。绿城集团旗下杭州绿城致臻城市发展建设有限公司在经历了77轮竟价后，获得了该地块，成交额约34.22亿元，溢价率28.55%，转换为50717元/平方米，一举超越了杭州之前的宅地价格纪录，成为杭州新的价格地王。

此前，上海也迎来了一场激烈的土拍。上海市徐汇区斜土街道xh128D-07地块未拍摄已锁定全国最高价格地块身份，该地块起价36.96亿元，起价10.08万元/平方米，吸引了7家房地产企业参与竞争。经过78轮竟价触及最高限价48.048亿元后，该地块最终以131045元/平方米的地板价格获得，成为全国新的价格地王。

此前，在今年3月的土地拍卖中，绿城以总价30.8亿元获得苏州工业区双湖02号地块，成交价格高达65022元/平方米，成功刷新了苏州价格“地王”纪录。

因此，市场也称绿城为“地王制造机”，以约113亿元包揽江浙沪地王。

就征地策略而言，一二线城市一直是绿城关注的焦点。在今年8月举行的中期业绩交流会上，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强提到，在征地策略方面，企业高度重视一线城市或强二线城市，这些城市的土地商品相对较高，导致毛利率在一定程度上相对较低。但这些地区对于项目的安全性和抗风险能力都很高，保证了企业在当前行业下滑的背景下的生存和发展。

除了杭州和上海，地王最近也出现在其他热点城市。今年9月，在广州的土地拍卖活动中，保利以117.55亿元获得了广州天河区南方面粉厂的地块。该地块溢价率超过33%，成为广州土地拍卖地面价格第二高的地块，也刷新了天河区成交地面价格记录。

当时，保利的发展回应说，这块土地是中央政府“停止下跌并稳定下来”调整后国内首个地价超过100亿元的地块。作为一家央企，保利发展首次实施了“促进房地产市场停止下跌，回归稳定”，致力于以实际行动促进行业稳定优质发展。这次拍卖也是房地产行业向好的趋势和行业信心的回归。

此外，中国最大的房地产中介平台贝壳也加入了热点城市的土地拍卖活动。今年9月20日，贝壳旗下成立的房地产团队贝佳佳以10.76亿元的折算价格，以27300元/平方米的价格赢得了成都锦江区金融城三期H12地块。这个楼面价格超过了金茂之前拿下的锦江区林家坝地块，创下了成都楼面地价的新纪录。

新的价格地王也在青岛、西安等地相继诞生，土地市场热度持续升温。

提高房企对未来市场的信心

58安居客研究院院长张波表示，从近期部分一二线城市的高溢价土地来看，无一例外都是核心区域的优质地块，这是地王出现的基础。此外，许多地块属于传统地区意义上的高端住宅聚集区。市场关注度和房价支撑力度强，对提高地块热度起着重要作用。

在张波看来，新地王的不断涌现意味着房地产企业对未来市场的信心得到了提高，他们有勇气拿地，对优质地块的渴望也更高。这本身就是在淘汰率不断提高的房地产市场下寻找更多的确定性。虽然这些地王的价格确实达到了一个新的高度，但地板价格在目前的市场上仍然具有很强的竞争力，更有可能保证一定的利润率。另一方面，一些民营企业也积极进入当前市场的土地拍卖市场，这在一定程度上表明，大多数房地产企业并没有选择“平躺”，而是在市场压力持续的环境下，选择更好的土地，建设更好的产品来赢得市场，在竞争中取得更好的效果。

根据中国指数研究院发布的《2024年1-9月全国房地产企业征地TOP100名单》，保利发展、绿城中国和建发房地产在新增商品价值方面排名前三。中央企业国有企业仍然是重点城市拿地额度TOP10房企的主力军，民营企业也在重点深耕地区补充土储。保利发展、中海地产、中建一品、中铁等。在许多重点城市普遍布局，而中国国有企业仍然保持着较高的参与度。绿城中国、滨江集团等民营企业和混合所有制企业专注于深耕区域补充土地储备，部分区域性房企也深耕重点城市增加土地储备。

中央指数研究院分析师孟新增提到，后续土拍分化现象仍将持续。一些核心城市的土地拍卖很受欢迎，成都、广州和深圳的地块相继获得了更高的溢价。相比之下，南京、苏州、天津、无锡等地的土地拍卖情绪依然较低，出让地块一般为底价。他认为，短期内，土地拍卖分化现象将持续。未来，如果在政策的推动下，市场销售能够逐步企稳，核心城市的土地拍卖情绪将继续柔和修复，但全国土地拍卖估计仍处于较低水平。