调控后房市确实火了，但也出了问题。
说到前面，二手市场确实爆炸了(不是涨就是爆)
按理说，新政之后是要和大家在二手市场文中看到的。
特别是在新政之后的第一周，我们看到二手交易确实在上涨，即使这仍然是国庆周
然而，新政和二手这两个词对我们来说太熟悉了。每次新政后，大家都乐于分析二手市场的热度是四周还是八周。
但是分析越多，越会问自己一个问题。
什么是上涨
假如上涨一两周也是上涨，那么这和你心中的上涨是一样的意思吗？
同样因为这一次，当我们看到房地产市场数据的飙升时，我们会选择
再等等
三周后，当我们看到一个相对完整的二手交易趋势时，当我真的跑了一线市场差不多的时候，我终于可以坐下来和你好好谈谈二手市场了。
接下来的文字更全面，更露骨，但至少可以让你看到新政后的二手市场更全面，
真实的一面
01
第一，二手真的爆炸了，而连续三个星期
在我这里，爆炸和上涨的区别大概在于环比涨幅是否超过。 100%，也就是有没有翻倍？
我仍然观察到链家每周的订单转移。
首先，这些数据是实时的，其次，移动家庭没有牵手买房，没有二手网签。第三，它与整个城市的交易相对固定(25%) 上下)，这不就是房市最好的放大镜吗？
通过这些数据，我也看到了波波最真实的新政力量。
第一个星期是新政后(9.30-10.6)，当你觉得大家都在外面好山好水的时候，链家就成交了。 1186 套，这个数字是它上周的。 1.3 倍，环比涨幅 33%
链家交易和全市交易存在固定存在 25% 上下比例，所以能轻松推出全市二手市场也在旗鼓相当的涨幅中，
从这里，我们可以感受到一点新政力量。即使这是去年9月的第五次大规模调控，在国庆周仍然可以实现。 33% 的涨幅
真正令人惊讶的是，接下来的两个星期有点惊讶。
进入新政后第二周(10.7-10.13)，上海二手市场拉足全线火力一口气成交。 1657 套，这个数字是新政前一周的。 1.85 倍数，比较新政前周平均水平。上浮 114%
随后，第三周(10.14-10.20)再次成交 1578 套，对比新政前周平均水平。上浮 103%
这就是我所说的爆炸
我想从两个方面来谈谈这些数据为什么恐怖？
首先 1657 与新政前周均套对比 776 套完成了 114% 的暴涨，也就是平时的交易 1 现在套的市场要成交了 2.14 套，这数据与 527 新政的魔力基本上得到了解决
其次，用这个数据计算全市二手市场的波动并不难。
链家 1657 套 / 周 = 链家 237 套 / 天≈全市二手住宅 948 套 / 天空(链家成交市场占有 25%）
按照这个速度，全市十月二手市场可以来临近。 3 万件，别说跑赢过去的十月，跑赢过去五年的绝大多数月份也不会面露难色。
这些数据当然不会一直保持下去。 1657 套装的峰值，但是按照目前日均成交套数来计算。
链家 4421 套 /3 周 = 链家 211 套 / 天≈全市二手住宅 842 套 / 天空(链家成交市场占有 25%）
≈全市二手住宅2.6 万件/ 月，大部分月份还是跑赢了
所以过去三个星期的二手市场真的火了。
在中介朋友圈看到的单日交易趋势正在稳步上升，10。 月 13 每日网签二手房 1334 套、10 月过半网签过万件等虽然有情感渲染成分，但整体真实
02
但是你有没有注意到，这次交易热我们体验上看起来没有那么强烈
527 新政后，我在整个城市周围画了一个圈。无论是杨浦虹口宝山还是嘉定青浦松江，我都感受到了这里的中介店和看房现场的市场热情。
最让我印象深刻的是，当我去万科天空之城的一个两居室时，晚上7点以后，一些顾客和我一起乘电梯去了同一个挂牌的房子，附近的中介店一直忙到凌晨。
这一次，我根据葫芦画瓢又画了一个圈，但是没有再看到类似的场景。
可以合理地说，市场数据的变化是最终的。数据变化的开始早在中介店、住宅楼甚至中介朋友圈的声嘶力竭中就见过，但这次都没有意识到。
是身体误差还是市场真的是这样，真的困扰了我很久。直到遇到足够多的一线中介兄弟，他们才告诉我市场确实变了，但不在我上次“画圈”的区域。
如果说过去新政后的交易刺激更多来自外环外或市区低总价，那么这次交易的刺激明显集中在中环周边。
特别是中环内板块
慧芝湖花园新静安大宁板块 900 上下两个房间，挂30套，平均每套两周十几组。新政前，这个数字是四五组，整个社区。 10 一半以上的成交量就会到来。 10 套装，相当于新政前一个月的数量。
新政后第一周浦东金桥板块看房量环比上涨。 70% 上下，成交量也逐月上涨。 50%
浦东张江板块这两个数字也分别来到这里 60% 上下、45% 上下
另外，在这两行数据中，普陀长风、长宁天山、仙霞、闵行的梅陇都跑赢了全市平均水平
各区围绕中环的板块在看房量和交易量方面都有更清晰的涨幅。
交易价格段也发生了变化。
第一，各价段都在上涨，特别是 500 万以下的价格段仍然承担着市场的主要成交价格段，类似于过去的每一个新政市场
与以往不同的是，过去每一笔交易的上浮比例中，总价低的上浮比例一直是最高的，比如 527 新政首周 500 环比上浮比例在万以下 高于所有价段的92% 87% 比如今年的平均涨幅 3 月小阳春第一周 500 环比上浮万以下 高于所有价段的57% 50% 平均涨幅
但这次在我们看到的上浮比例中，500-1000。 万、1000-2000 万、2000 这三个价段的浮动比例都在万以上。 50%，都高于 500 涨幅在万以下
新政后峰值周对比新政前一周
换言之，这次新政刺激更多的是高总价段。
过去 500 一万以下的独立价段变成了自己的力量 500-1000 万、1000-2000 万、2000 万以上三个价段同时发力。
这不是我在上海画一个圈就能轻易遇到的看房场景。也许这就是为什么我的市场体验和 527 不太一样
这两个方面的差异很大概率与两点有关
第一，外环外已被多轮刺激，存在购买力消耗问题。
与此同时别忘了外环外还是新房的主战场，70% 新房供应来自外环，面对同样的外环，二手交易的注意力会被新房分散。
10 月 4 日本上海时代城市售楼处
其次从 929 根据新政的七项内容，取消增值税和普通住宅标准更有利于高价流量，即使存量抵押贷款利率下降，也更有利于减轻更换家庭的买房压力。
在这一轮新政刺激之后，这也构成了与以往不同的体验。
03
要是你问我下一步会怎么样？
有两种数据使我有一些隐患
数据最直观的地方就是上涨就是上涨，数据最含蓄的地方就是周期性数据的起伏，并不意味着市场的确在上涨。
这个原因也是新政后数据文被压下不表的最大原因。
新政之后，无论是新房还是二手上浮都是肯定的，跟随群体欢呼市场的交易也很容易。
但是对每一个真正的购房者来说，仅仅这些还远远不够。
让子弹飞一会儿的真正目的应该是让事件完全发酵后逐渐显现出完整的全景，这才是更接近真正的二手市场。
而且三个星期后这次新政后的数据有什么特别的？
第一，议价空间的快速反弹
在过去，每次新政后，成交量的增加都会与议价空间的收窄相匹配。换句话说，房东本可以让你回来。 10 万现在也许只能还 8 万，如果你不同意，那么下一个客户。
这种情况发生在每年三月的小阳春，也是如此。 2023 年 9 月、2024 年 5 月新政后
基本上可以保持议价空间。 3-4 周不断下跌
但是这个议价空间是第一位的 2 一周下跌之后，第一 3 一周后立即反弹
这一趋势可以理解为房东对交易缺乏信心，但最终还是房客双方博弈后市场信心的体现。
我关注的另一个数据是看房人数。
新政放开后，看房人数肯定会增加，特别是这次社保 3 年改 1 2008年，这意味着大量来上海工作的年轻人有资格一夜之间买房。
但是这次新增的看房人数却没有想象中的暴涨。
每天新增看房人数 7049 人，低于 6 月份，也许与国庆期间看房人数较少有关，那么这一数据还有待观察。
但是对方房东的挂牌热情却异常高涨。
进入 10 每月上海链家新增上市来到上海 1127 套，比 6 月高
换言之，新增加的客户并没有那么高，而新增加的上市数量却和往常一样热情。
近来我看到链家后台的库存挂牌数量已接近 18 万件了 ...
04
所以接下来我想和房东分享两件事。
第一，每一次新政之后，我们说的最多就是窗口期三个字，这次当然也不例外。
我理解新政后选择涨价的房东，但我不同意，除非你的房子多年才出来。 1 一套稀缺的房子根本不愁卖。
面对窗口期你们房东要做的事情有多少？
认真对待每一组客户，不要设置具体的看房日期，比如什么周末可以看房。
第二，尽量让你的房子在同一个小区的其他房子面前看起来更“漂亮”。短短几个星期再装修可能已经来不及了，但是手动放一瓶花和一把懒人椅子已经来不及了。如果你还活着，至少保持室内卫生。总之，最好唤起以后客户在这里的生活画面。
第二，面对如此高的二手库存，各种中介机构都不会放任不管。
作为一个社会化的中介机构，他在上市库存面前肯定不会无动于衷。
下一步就是对房屋进行分类，并将重点流量和经纪人集中精力是必然的。
也就是说，怎样才能让你的房子在经纪人面前突出？
根据我所知的房屋级别，基本上可以分为 abcs 这四个等级，怎样才能把自己的房子变成？ s 这个要求你和你的中介充分沟通
新政后的二手市场观察首先在这里分享，未来我们将从其他层面跟进。
如果你有自己关注的话题，也可以评论艾特我。
以上是巧克丽丽的正文。
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