每平方米不到4万！上海豫园商业区一个商业楼流拍，荒废了10多年。

文章来源：时代财经 作家：张菁

上海豫园寸土寸金，一个商业项目以不到。 4 万元 / 平方米价格法拍，但没人过问。

近日，《时代周报》记者查询阿里资产发现，“(破)黄浦区豫园街道 560 街坊 1/3 丘陵(方邈中路) 168 号码等)房地产“开拍”。

上述投标对应的建筑被称为豫园商圈的“未完工”商业项目——上海城隍庙广场，目标建筑总面积。 3.61 万平方米，评估价格 20.35 起拍价1亿元 14.25 一亿元，平均每平方米左右 3.95 万。

10 月 14 上述拍卖于上午10点正式结束，共获得。 17852 第二次观看，因无人报名，最后流拍。

上海城隍庙广场 拍摄时代周报记者

只剩下土地年限了 20 年

拍卖页面显示，上海城隍庙广场的权力人是上海城隍庙广场置业有限公司(以下简称“城隍庙公司”)，该项目总建筑面积 3.61 土地使用权面积万平方米 1.30 万平方(包括出让土地用地) 9970 平方米，划拨用地 3000 平方米）。

2023 年 3 月，上海市第三中级人民法院判决，城隍庙公司已经进入破产清算程序，因为他们无法清偿到期债务，明显缺乏清偿能力。目前，上海城隍庙广场由城隍庙公司管理员处理。

记者实地走访发现，上海城隍庙广场位置极佳，位于豫园商圈最佳位置。道路对面是上海城隍庙，项目东侧是豫园股权与蚂蚁集团的联合体。 2022 年 9 月以 129.3 亿元获得的福佑项目。

上海城隍庙中路一街之隔。 《时代周报》记者摄

当前，上海城隍庙广场工程整体为建设改造停工状态，只有一楼部分临街铺租给商家，一楼部分空地被美食广场占据。

根据时代周报记者的询问，这次并非上海城隍庙广场首次登上竞拍台。

早在 2023 年 10 月 9 日本，该项目曾以“上海城隍庙广场项目判决、执行和破产权”的形式上架阿里资产司法拍卖平台。

在当时的标的物中，除上海城隍庙广场外，还包括债务本金和利息共计。 18.76 起拍价1亿元 10 亿元，最后还因无人出价宣布流拍。

中国企业资本联盟副主席柏文喜认为，对于上海城隍庙广场的再拍摄，14 对于一些潜在买家来说，1亿元的起拍价可能太高了。

CBRE 在最近发表的报告中，世邦魏理仕指出，2024 2008年第三季度，上海物业投资市场实现 36 笔交易，总交易量 217.4 亿元，环比增长 81.5%。在目标物业类型方面，根据交易数量统计，零售物业占第二，仅次于办公楼物业。目前投资者的主要喜好类型是社区配套业务和位于非核心板块的购物中心。

根据仲量联行的统计数据，第三季度，市场成交仍由小规模项目引领，成交项目中，金额为 10 低于1亿元的比例高达 79%。

另外，公告显示，该项目的土地使用寿命为 2004 年 11 月 18 日到 2044 年 11 月 17 现在只剩下日子了 20 年时间。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前关于房地产产权续期的政策还不清楚，不同地方的说法也不一样，而且主要是住宅类，商业资产收购确实受到了一定程度的影响。

已荒芜 10 多年

上海城隍庙广场是上海首批由外资基金投资的房地产项目之一。

2006 年 4 月份，豫园股权(当时是豫园商城)宣布， Cargill Financial Services Corporation 和 China Real Estate Partners I ,LLC 指定的 YU GARDEN INVESTMENTS LTD. 签订股权转让协议，城隍庙公司 100% 股份出售，对价为 5.7 此外，还有亿元 3 建设贷款1亿元，共计 8.7 亿元。

那时候，城隍庙广场改名为豫龙坊。2008 年 1 月，豫龙坊开张，但店铺租金率一直不高，一楼除鼎泰丰、翡翠源、棒约翰、Maisy's Donut、Tesco Express 除了品牌之外，二、三楼的商铺基本都是空的。

据媒体报道，豫龙坊最初想推广传统特色，吸引一些传统品牌和餐饮。其实这个定位符合城隍庙的定位，但是最后没有做，生意只维持了一年多。

2009 年 9 本月，全国知名商业房地产经营商盈石资产管理有限公司(以下简称“盈石资产”)接管此项目，并将其改名为豫城时尚。

豫城时尚于盈石资产的运作 2010 2008年开业，新项目定位于快时尚。当时的代表品牌有:英国玛莎百货（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa 化妆品等。

然而，生意并不像盈石资产想象的那么容易做。因为城隍庙商圈的客流大部分是游客，这些人来城隍庙是为了感受当地的消费，而不是在购物中心购买。 H&M 等待潮流品牌，

豫城时尚开业之初，借助世博会的东风，生意一度火爆。随着世博会的结束，商场的生意逐渐下滑，一直无法振兴。

根据观点房地产网的报道，2013 2008年，北京光耀东方商业管理有限公司(以下简称“光耀东方”) 9 一亿元收购了该项目，开始了新一轮的改造，该企业以收购和运营的烂尾楼越来越长。

2017 2000年，光耀东方老板因病去世，家族企业内部发生财产纠纷，随后导致公司经济危机，上海城隍庙广场停工。

天空调查显示，目前城隍庙公司股东为聊城丽硕源企业管理有限公司(以下简称“聊城丽硕源”)。股权渗透后，聊城丽硕源由广州桥柏投资合伙企业(有限合伙企业)(以下简称“广州桥柏”)、中裕瑞信(北京)资产管理有限公司(以下简称“中裕瑞信(北京)资产管理”)各自持仓 99%、1%。

中裕瑞信(北京)资产管理由光耀东方和中投保信裕资产管理有限公司分别持有 30%、70% 股票。与此同时，中裕睿信(北京)资产管理还拥有广州桥柏。 39.3939% 股份。

目前项目整体仍处于施工改造停工状态，只有一楼部分临街铺租给商家，一楼部分空地被美食广场占据。换句话说，从 2013 从年开始，这个项目至少已经荒芜了。 10 年。

据严跃进观察，“上海景区的商业零售消费有时位置好，人来人往，但实际消费并没有想象中那么强。以网上名人店为例，近两年南京路、豫园等地开业不多。”

在他看来，未来的接管者除了传统的并购能力和项目运营能力外，还必须具备项目。 IP 建设能力，需要将上海老城厢等文化融入到项目中，使项目具有新的价值。

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