对你的房子如何资本增值进行深入研究，物业服务至关重要！

近日，克而瑞公布了中国房地产保值力评估的研究成果，研究表明，除了地段、产品力等因素外，项目资本增值还受到影响。物业服务与资本增值同样密切相关。

优质的物业服务是产品力量的延伸，共同为业主创造优秀的居住体验，也是“好房子” 在完整的闭环中，良好的服务是不可或缺的。

各种物业服务场景中，物业服务内容与保值表现存在或强或弱之间的关联，统计数据显示，前三名的物业服务分别是？空间成新率，服务响应和解决速度，安全系数，空间成新率越高，保值能力越好，在服务响应和解决速度上，保值项目全面优于常规项目，安全系数越高，保值能力越强。

01 解锁住宅“冻龄”密码，空间成新率越高，保值能力越好。

专业化运维带来的空间成新率越高，保值性能越好。

空间成新率代表了社区公共空间和设施设备的新旧程度和良好状态的比例。空间创新率越高，社区公共空间越全新，设施功能越好；相反，空间创新率越低，社区公共空间越陈旧，设施可能会损坏或功能不全。

尽管空间成新率与交付期有一定的相关性，但是物业服务质量是一个至关重要的因素。

空间成新率与保值力的相关性达到0.82。交叉分析申报项目空间成新率和保值性能。不难看出，空间成新率与保值性能密切相关。两者之间的线性相关指数高达0.82，这意味着项目的空间成新率越高，保值性能也越好。

在业主关注的八个维度空间中，保值项目的性能优于常规项目。

业主重点关注社区生活空间，八大维度空间，通常也是感官体验的关键领域，包括立面、社区进出口、景观绿化、公共道路、地下车库、配套会所和设施、单元大堂和模块化电梯。八个维度空间的成新率在很大程度上决定了项目的保值性能。

在八个维度的活动频率和主观感受中，空间成新率评分权重取决于业主的活动频率和主观感受，立面、园林绿化水景及单元大堂评分权更高。

保值项目在八大维度空间中的表现均优于常规项目。。若按满分10分计算，保值项目在八个维度空间的各种评分均在8-10分之间，常规项目的各种评分在6-8分之间，说明保值项目的表现明显优于常规项目。特别是在立面和景观上，保值项目的评分远高于常规项目。

高频外立面养护保值较高。为了提高立面的成新率，物企提供外墙清洗服务，保持较高的清洗频率。数据分析显示，提高外墙清洗频率有利于实现保值目标，尤其是对于优秀的保值项目，幕墙清洗频率高达一年两次，相当于超级甲级写字楼。

景观绿化水景成新率的表现可以从各个方面来衡量，其中包括草地覆盖率、土地外露率、缺株率、坏株率、枯叶率、杂草率、叶色、花色、水景清澈度等。通过专业服务，品牌物企可以有效提高园林绿化水景成新率，进而提高项目整体保值能力。

单位大堂成新率与物业服务质量密切相关，可以利用多个评价指标对单元大堂的成新率进行综合评价，包括路面感光率、墙体损坏率、天花板褪色率、照明设备完好率、异味率等。优质的物业服务可以显著提高单位大堂的成新率。

值得注意的是，高档住宅中，石材高频养护是提高高档住宅保值能力的关键。在高端住宅项目中，大理石、花岗岩、汉白玉等石材一般铺设在大堂路面上，以提高项目质量，但物业服务难度也随之提高。物业企业定期对大堂地面石材进行系统养护，如大理石养护，量化为清洁、病变处理、抛光、结晶处理、打蜡等9道工序。，从而恢复石材原有的光泽度和质感，增加石材的使用寿命，保持高端住宅的整体质量。数据分析显示，提高石材护理频率有利于提高保值能力，特别是优秀的保值项目，石材护理的频率高达每季度一次。

02 服务推进到“好快暖”，保值项目全面优于常规项目。

服务响应和解决速度越快，保值性能越好。

服务响应和解决速度与物业服务质量密切相关，极大地影响了业主的服务体验。一般来说，物业服务质量越高，服务响应越及时，处理速度越快。即使业主的需求超出了物业的能力范围，比如解决邻里矛盾、房屋改造等。，物业也要向业主澄清权责关系，及时反馈物业权责范围的工作进展，以获得业主的理解。

服务响应和解决速度与保值力的相关性达到0.76。通过交叉分析申报项目的服务响应和解决速度和保值性能，不难看出服务响应和解决速度与保值性能有很强的相关性，两者之间的线性相关指数高达0.76，代表着项目响应和解决速度越及时、效率越高，保值性能越好。

保值项目全面优于常规项目，从响应、处理到回访。

物业对客户服务流程的划分响应，处理和回访三个主要阶段。

响应阶段，物业收到业主需求后，应迅速记录详细的工作任务，并立即将任务分配给最合适的物业服务人员，以确保业主需求的快速响应。在处理阶段，物业服务人员将前往现场进行调查，排除故障。如遇复杂情况，可将任务转移到更高技能的部门进行处理，并及时向相关人员反馈进度，确保问题得到有效解决。解决问题之后，业主应及时与业主联系，确认服务结果是否令人满意，并询问是否有其它未解决的需要或建议。

在响应、处理和回访三个阶段，保值项目明显优于常规项目。如在响应阶段，从接收业主需求到任务派单，保值项目的整个响应过程一般保持在一起。5分钟常规项目平均需要20分钟才能完成。保值项目在处理阶段，根据任务紧急程度限制处理时间。，也就是说，突发事件必须在一小时内解决，非突发事件必须在一天内解决。常规项目平均需要两天才能完成任务。在回访阶段，所有业主的回访都需要在3天内完成。一周内常规项目的回访率只有70%。

双管家响应：及时专业地处理业主的基础和增值服务需求

以往的物业服务模式，人工客户服务、在线客户服务面临多重限制，为突破这一局限，物业企业推行专属管家服务模式，也就是说，为了随时响应业主的服务需求，一定数量的居民配备了专属管家。

从实际效果来看，业主高度认同专属管家服务模式，这源于专属管家不仅可以与业主建立密切的信任关系，还可以高效地将各种任务分配给更合适的物业服务人员，从而快速有效地处理业主的各种服务需求。

03 安全系数是影响保值力的重要因素。

安全系数越高，保值能力越强。

安全系数是衡量居民小区安全状况的综合指标，体现了小区内各种安全防护措施的整体效果。一般来说，基础和非常规的安全保护和隐私保护措施越完善，实施越到位，安全系数越高，更有利于保障业主的生命财产安全。

安全系数与保值力的相关性达到0.70。通过交叉分析申报项目的安全系数和保值性能，不难看出安全系数与保值性能有很强的相关性，两者之间的线性相关指数高达0.70，即居民小区安全系数越高，保值性能越好。

安全系数：从过程到结果保值项目均优于常规项目

无论是外来人员在安全防范过程中的登记率，还是公园事故在结果上的预防率，保值项目都优于常规项目。无非是安全防范过程和结果两个方面来衡量居民小区的安全系数。

其中，安全防范过程包括检查、访客管理、应急处置等。，而以外来人员登记率为例，保值项目覆盖率接近100%，常规项目覆盖率不到80%。更重要的是，公园事故的结果预防率，保值项目均可达90%以上，常规工程仅保持在70%左右。

外来人员控制：优秀的保值项目高达100%

外来人员100%控制，保值性能更好。社区外来人员构成多样，流动性大，一直是社区安全管理的重点和难点。通过实施访客登记等措施，加强对外来人员的控制。尤其对于那些对外来人员实现100%控制的项目，可以显著提高整个社区的安全水平，保值性能更好。

优质企业积极推进智慧社区建设，有效提升社区安全保障。比如在小区出入口安装人脸识别门禁系统，有效防止陌生人随意进出小区，进而加强小区安全管理。

品质物企采用数字技术，不仅提高了外国人的管理效率，也提高了社区的公共安全保障。比如在小区入口处加一个微信扫描物业小程序，可以帮助骑手快速通行。

预防安全事故：无安全舆情无事故

社区安全保护到位零事故，保值性能更好。

社区安全是优质物业服务的基础，也是居民安居乐业的主要前提。为了降低社区安全事故发生的概率，物业企业逐步完善安全风险管理，实施电动自行车安全管理、避免高空坠物、规范宠物管理等各种安全控制措施。，旨在为业主创造一个安全舒适的生活环境。

实践证明，那些安全管理措施到位，维持零事故记录的社区，保值性能更好。

结语

总的来说，空间成新率、服务响应和解决速度、安全系数是影响保值力的三个关键因素，其线性相关指数与保值力的表现分别达到0.82。、0.76和0.70。在工程方面，各级保值项目的评分明显优于常规项目。

物资企业不断延伸“好服务”的含义，推进“好快暖”，帮助业主资产保值增值。比如外墙清洁服务帮助外立面长期如新，优秀保值项目的清洁频率最多一年两次；升级管家服务体系，实施双管家服务模式，不断提高服务响应和解决速度；积极推进智慧社区建设，全方位保障业主生命财产安全。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞物管，36氪经授权发布。

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