国庆热卖蓉城，谁走出了穿越周期的道路？
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成都市场韧性依然存在，华润置地继续领先百亿销售额。
2024年，在供需关系发生重大变化的背景下，全国新房市场整体持续调整。今年前三季度，成都商品房供应面积951.7万。㎡，交易面积886.5万㎡，横向比较全国重点城市，成交规模居首，市场韧性突出。
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市场监测：https://www.cih-index.com/
九月底“央行新政”、中央政府“停止下跌，回到稳定”的政策导向，出台了一系列政策，帮助房地产，降低RRR和降息。9月，成都各区相继出台房地产扶持政策，旨在降低购房成本，有效提振市场信心。伴随着政策、宏观环境、市场需求的变化，成都房地产市场整体趋势不断调整，呈现出一定的韧性和热度。同时，成都市场也面临着新的变化和挑战。
■预计市场将进一步恢复热度，需求将集中在优质住宅上。随着优惠政策的不断增加和市场信心的提高，最近买家的观望情绪进一步减弱，成都在国庆期间走出了预期的市场。预计随着金融和房地产政策的进一步发酵，成都市场的受欢迎程度将进一步恢复。另一方面，成都土地供应萎缩，新规加快产品迭代，市场需求集中在高质量、高附加值的项目上。
■需求分流，新房市场以升级为主，刚需分流到二手房市场。成都住房阶梯消费体系基于新链条的开放，加快形成。刚需购房者向二手房市场释放分流，新房市场全面改善，改善需求成为市场主力军。
图片：成都住房梯阶消费系统
■ 需求焦点，板块热度分化加剧，优质项目去化为主。在宏观环境的作用下，开发商的投资征地逻辑和购房者的房地产决策逻辑发生了深刻的变化。区域价值考虑和项目价值考虑更加理性客观，需求集中在核心区域。区域现状价值和中短期区域规划的实现能力已经成为决策的重要因素。
图片：2024年成都H1住宅成交平均价格板块热图热图
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图片：2022-2024中心城区商品房面积段&总价段交易套数占比
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■ 加快产品迭代的政策。成都房地产政策也在不断加码，以改善型需求为主导，高端优质住宅成为市场的绝对主力。通过梳理发现，成都楼市的产品在过去一年已经出现了明显的迭代。举例来说，2023年下半年，电梯明厅、一梯一户、凸窗可改造等设计创新，已成为改进商品的必需品，在市场竞争中具有明显的优势。2024年，《天府新区公园城市规划管理创新条例》进一步加快了区域产品代际差异的形成，推动了成都4.28新政高品质住宅的快速迭代。未来，成都将面临新一轮的商品更换。
图片：成都商品跨代重要节点
目前，随着成都房地产市场的不断深入调整和企业分化的加剧，优质房企凭借其强大的发展韧性和持续的优质运营策略，在激烈的市场竞争中脱颖而出。据中指研究院数据显示，2024年1-9月成都市房地产销售业绩TOP30中，前10家公司的商品房销售业绩约为887亿元，占TOP30业绩的60%以上，马太效应突出。在这些公司中，华润置地成都公司实现了132.3亿元的销售额，再次稳居榜首。
图片：2024年1-9月成都房地产企业销售名单
优异成绩的背后，是华润置地对市场机遇和城市发展的深入思考，以及对产品的独特理解。华润置地作为培育蓉城22年的行业先驱，依托对城市发展脉络的敏锐捕捉和对生活需求演变的深刻理解，始终表现强劲，成功打造了多部具有行业影响力的封面作品，在成都房地产市场留下了丰富多彩的印记。
2024年，华润置地逆势而上，以市场需求为主导，迭代出新。不但实现了产品实力的再一次飞跃，也铸就了其在行业浪潮中的稳健航程和领先地位。国庆节期间，华润置地以15.5亿元的销售额领先成都市场，多个优质项目实现了市场热销。如天府九里七天来访超过1500组，成交超过100套，阅天府热销约3.2亿元，青羊润府成交超过3.6亿元，即将进入市场的中环天辰热如虹，国庆期间来访超过1000组，冻资超过600组，优秀的产品质量深受市场青睐。与此同时，产品实力也得到了业界的专业认可，阅天府荣获“地产奥斯卡”2024年TITAN地产设计金奖，青羊润府143、192㎡上京润府143的公寓和公寓㎡端厅受到广泛好评。
在过去的22年里，华润置地充分把握了成都城市的发展脉络，深度满足了各个阶段的发展需要，不断从事自我发展。我超越了产品迭代，为成都人打造了许多优质项目，不断提升成都优质生活和舒适生活的理念，始终推动着成都住宅产品迭代创新的趋势。通过回顾成都近期的市场形势，拆解华润置地的对策，可以进一步明确其穿越周期的路径。
对市场发展趋势的准确洞察，新形势下华润置地的破局之路
面对成都房地产供需萎缩、全面改善、商品高度内卷、商品跨代趋势加快的新形势，华润置地依托对成都城市发展的深刻理解和22年的深耕经验，给出了自己的答卷。
一方面采取慎重考虑的投资策略，聚焦城市核心区域，或者聚焦优势资源，提前布局有城市建设基础的地块；另一方面，我们敢于突破常规，用产品规范适应市场上的改善需求。
▌继续深化城市核心，市场营地帮助城市焕新
在成都，华润置地的每一次布局和破局，都是对质量第一发展战略的深刻践行和精确把握市场趋势的融合。华润置地立足成都发展蓝图，精心落地深度布局城市核心区域，前瞻性规划建设，高质量建设水平，打造一系列口碑项目。华润置地始终以其精准的市场洞察力、创新理念和对生活环境的深度改善，推动成都生活方式的迭新变革，实现与城市价值的融合共生，从最初选址的谨慎辨别，到项目建成后区域价值的飙升。
纵观华润置地入蓉至今的发展历程，以及对近年来投资布局的深入分析，可以洞察到华润置地逆势下韧性增长的多重密码。
第一，充分利用自己“从无到有”的造城能力，倾向于选择大型地块进行综合开发。
回顾华润置地自入蓉以来在城市不同发展阶段打造的商品，不难看出其作品中所蕴含的鲜明特征——“从无到有”的城市建设基因，以及华润置地强大的配套导入能力，使得这些商品一入市就备受追捧。
2002年，华润置地首次进入荣耀——翡翠城，引入了国外城市建设运营的全新模式，开启了东湖优质生态人居章节，东湖公园420亩，翡翠城近800亩；2006年，华润置地与成都南部高速发展同频共振，在高新区大源开发凤凰城项目，见证了区域从荒芜到繁荣的强劲崛起。2004年，华润置地重塑了原有的420工厂地块，经过18年的建设，打造了集居住、商业、产业于一体的城市综合高端居住区；同时，通过引进石室小学，区域教育的短板得到了进一步的补充。此外，随着万象城的建设，近百万平方米的新兴商业区不断波动，不仅丰富了区域功能，而且显著提高了居民的生活质量和幸福感，完全改写了城东的生活模式和区域价值。大运会期间，华润置地作为“城市投资开发运营商”，率先落户未来城市，从场馆建设、保险赛运营到区域协调，全面助力成都大运会。在后好运时代，华润置地并没有放慢脚步，而是致力于东安新城的建设，带动了区域价值的飞跃。
2024年，华润置地战略级城市建设新作——上景润府，与时代城市项目共同勾勒出近800亩城市公园城市，贯穿一条1.5公里长的河流，集水域、公园、社区、路面、慢行系统于一体，汇集交通、生态、教育、商业等配套资源，继续推进区域先进改善创新。在华润置地游刃有余的建城经验下，上景润府也进行了迭代升级，积极探索公园城市的理想生活方式。
图片：上景润府&时代城市大约800亩都市公园大城市手绘，非交付标准。
从翡翠城开始，到上京润府的公园大城生活逐渐实现，华润置地“从无到有”的造城能力逐渐深入成都人心中。造城时代的演变，每一代项目的复兴升级，都是华润置地深刻洞察社会变迁，预测未来居住趋势的体现。
图片：上景景润府公园示范区实拍
第二，聚焦区域能源水平高、市场热度高的板块，实现产品资产价值
中环天辰、青羊润府、锦辰府、阅天府等都是典型的例子。这些项目不仅具有资本增值的特点，还能准确满足居住质量的新需求，保证项目的高效去化和长远价值。以青羊润府为例，位于青羊新城，优秀的区域位置完美结合了青羊千年的文脉和青羊新城的蓬勃活力，享受主城市繁荣和新城发展带来的双重红利。
图片：青羊润府实景图
即使岁月流逝，华润置地初期项目的市场价值依然坚挺。2004年，翡翠城首期平均开盘价在2700元/元左右㎡(这个数据来自网络)，过去一年的二手房平均成交价格约为34000元/元。㎡，价值增长超过12倍；2007年，凤凰城首期平均开盘价约6500元/人㎡，近一年的二手房平均成交价格约为32000元/元。㎡，在所属板块的二手房市场中，价值增长近5倍，稳居高位。上述数据充分证实了成都市场对华润置地品牌价值的高度认同。
图片：翡翠城&凤凰城二手房价格表现
▌深入研究市场定位需求，塑造差异化竞争优势
面对成都高速内卷的市场环境，标准化产品已经不能满足客户的细分需求，商品更注重本土化和个性化。基于此，华润置地采用去标准化的产品策略，融入更细腻的市场洞察力，依托自身的资源优势和开发经验，寻求突破，更好地满足高端市场改善的需求。
■ 空间迭代：以产品为标准，适应市场改善需求，创造颠覆性生活体验空间
华润置地作为行业先锋，积极适应市场改善需求，不断完善商品打磨。目前，华润置地在产品实力上达到了一个新的高度，不断升级公寓设计，展现了行业领先的创新能力和独特的见解。
作为2024年战略级城市建设的新作品，上景润府诠释了品牌对理想生活空间的深入探索和实践，其中，端厅的精细化设计突破了市场认知。以143㎡以端厅为例，核心亮点集中在三个方面:一是朝南四面宽，持续光照超过10米，为室内引入足够的太阳光，真正做到视线无遮挡，将景观价值发掘到极致；第二，超过50㎡LDKB空间，创造一个传递温暖、陪伴、快乐的共享空间，给空间更多的可能性；三是精巧的X空间设计，有效改善过道冗杂问题，可以作为吧台、亲子互动区等，满足不同家庭阶段的需要。
上景：上景润府143㎡端厅房型
上景：上景润府143㎡创意样板房
华润置地在商品突破方面的另一个鲜明表现是深度融入第四代住宅建设理念，以空中庭院为基础。 创意设计全景舱，强势引领行业高档居住新趋势。比如位于成都天西板块豪宅聚集地的阅天府，不仅大胆创新，而且坚持以客户为导向，给成都带来了更先进的居住迭代体验。以252㎡以端厅户型为例，通过U型全景舱，约14㎡中央泗游动线、曲面环幕等创意设计，由空中院馆形成，串联多个场景，尽可能实现空间体验。
图片：阅天府效果图
注意：以实际交付为准
此外，华润置地于今年推出的青羊润府，也完成了产品设计的全面飞跃。通过引入全景舱概念 空中园林的创意设计，极大地拓展了居住空间的视觉界限，实现了建筑与景观的无界融合。
图片：青羊润府创意样板房实拍图片
■ 提高品质:用超配思维锻造商品，实现多重高级的居住功能和美学。
近年来，华润置地通过深入考虑高级居住需求，不断提升产品质量和档次，创造出超出业主预期的豪宅配置和生活质量，展现出无与伦比的产品理念和价值创造。
比如定位于新规1号作品、4.0时代高级力作的中环天辰，利用“资源共享、高度生活化、酒店私宅化、高度改造、低龄化”四大产品设计理念，努力为城市、行业、业主打造三大生命力。项目采用点阵围合式布局，作为主城稀缺的纯居市场，打造出具有方正对称美学的2T2/3T3住宅建筑。与此同时，通过规划两轴双心多元园林空间，最大限度地释放建筑距离，实现景观资源均享。在外部配套设施方面，项目位于28板块的核心居住区，享受完善的教育、医疗、交通、商业等多维城市资源；但在内部资源设计方面，项目参考了世界上优秀的豪华酒店空间特色，配套设施约1800家。㎡双沉式庭院会所，超大室内恒温游泳池，营造沐光、叠水等丰富的会所空间场景。在立面设计上，项目坚持“只定制，不复制”的原则，以水晶立方为灵感原型，定制独特的“金色中环”建筑形象。
图片：中环天辰效果图
注意：以实际交付为准
尤其值得注意的是，华润置地在新规下重新迭代了公寓类型。中环天辰规划建筑面积约110-143-175㎡建筑面积约123-128的全景舱豪宅㎡在空间尺度、功能布局等方面，迭代宽境四房两类商品都进行了系统升级。举例来说，经典的LDK横厅四室尺度下探至建筑面积约123。㎡等级，打破了过去143的使用。㎡定义住宅改进标准。此外，项目还率先对全景舱的空间情况和面积进行了更系统的迭代升级，例如建筑面积约110。㎡过去只有大平层的全景舱面积限制被打破，建筑面积约为143。㎡和175㎡全景式舱房型则完成了更加豪华的空间迁移线和更加开阔的视野采光面。
图片：中环天辰全景舱平面图
■细节打磨：以精细化构建多维生活场景，实景呈现高品质生活。
在一个好的房子时代，华润置地作为行业的领导者，正以其精心的产品细节和对生活体验的深刻理解，推动着美好生活的创新。在过去，人们可能更关注房子的基本属性和功能。如今，华润置地的视野已经扩展到生活的每一个细微之处，专注于更深层次的需求，倡导超越传统框架的全面生活习惯。
以青羊润府为例，我们洞察了现代社会人们对自然与人类生活联系的重新思考，以及对下一代成长环境的高度关注。华润置地通过持续会所的儿童空间，精心构思了达尔文基地，结合“自然认知”、“自然探索”与“自然游戏”三大要素，将自然教育与游戏体验完美结合，赋能儿童成长。
图片：青羊润府达尔文基地实拍图片
另一个例子是中环天序，大约20000㎡全天候儿童之家，围绕自然探索主题，践行“寓乐于学”的理念。
▌稳健的品牌力量：以长期主义精磨品质生活，超出预期履行美好生活承诺
在逆势破浪中，华润置地始终坚持以长期主义为发展战略，以坚定的步伐和不懈的努力超越市场预期。这一策略不仅限于产品研发的初始阶段，还贯穿于后期的整个交付过程、社区建设和客户关系的维护。
■实现与业主双向奔赴，从“交付房屋”到“交付生活”。
在交付方面，华润置地成都公司坚持以客户为中心，从“交付房屋”到“交付生活”，每一次交付都在努力做得更好，只是为了让“家”和“家”实现双向前进。截至2024年9月底，华润置地共交付7个项目，天府幸福成为上半年行业口碑标杆，交付服务满意度100%。
为了让业主愉快地接房，天府幸福提前组织多家机构进行早期检查，通过清单销售的形式筛选出公共区域和户外的每一个细节。为了更好地了解业主的需求，天府幸福提前半年成立业主沟通小组，不断与业主沟通交付需求和细节，并进行有针对性的调整和优化。这种精心准备和深度互动，促成了与业主的和谐共鸣。交付团队和业主不仅营造了良好的沟通氛围，也为提前实现邻里友好生活奠定了坚实的基础。
图片：天府幸福里交付现场
■将社区温度注入业主的整个生命周期感受
在社区建设方面，华润置地围绕“生活习惯、生活场景、社区生活、优质服务”四个维度，深入探索优质生活的全方位需求，在上半年落地“润比邻”社区品牌，将“社区有温度，生活有趣”的价值观全面融入业主的全生命周期体验。以上景润府为例，项目继续品牌“润比邻”的社区基因，引入亲子、艺术、体育等多种类型的公共资源，通过将东三环大区域的业主和社会机构联系起来，激发业主之间的情感共鸣，从而塑造和提升社区的生活价值。截至目前，已有4个社区、15个跨境营销品牌、27个社区活动、800多名业主参与。
华润置地秉承“品质给城市更多变化”的理念，始终站在业主的角度，思考和满足他们不断变化的需求，不断完善和创新生活场景，真正实现品牌与业主的深度联系，显著提升品牌忠诚度和市场声誉，进一步提升品牌知名度。
结语
随着房地产市场进入竞争质量时代，建设“好房子”的重要性进一步提高，打磨产品实力成为企业应对市场供需关系调整、保持竞争力、保证稳定发展的唯一途径。这种趋势在成都尤为明显。从上半年的销售数据可以看出，位居前列的房地产企业对优质住宅进行了深入探索，对“好房子”的标准和实践有了独特的理解和策略。回顾华润置地近几年的产品迭代历程，不难看出它已率先实践这一理念，走在行业前列。正是基于前瞻性的洞察力和独特的战略玩法，不仅为华润置地的产品注入了差异化的竞争优势，也因为创新产品实力的支持而脱颖而出，紧密满足了市场改善的需求，赢得了良好的口碑和市场份额，进一步巩固了行业领先水平。华润置地前三季度的销售业绩和市场口碑，是其对“好房子”理念的深刻理解和积极实践的有力证明。
随着新房市场的全面改善，政策端不断增加。特别是428新政明确了成都未来优质住宅的建设方向。此外，规划设计标准的变化意味着成都将迎来新一轮的产品迭代，为房地产企业提供广阔的创新舞台。今年6月，华润置地获得成华区82亩地块——中环天宸，将成为华润置地成都2024年新规战略首作。现在，该项目已经惊艳亮相，预计实景示范区将于10月底开放。在4.0时代，华润置地是如何回应和引领需求的，又会给市场带来怎样的惊喜？咱们一起期待吧。
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➤政策措施
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➤企业研究
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中秋节假期新房销售继续下滑，9月底政策有望提升。
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➤指数研究
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2024年1-8月全国房地产开发经营数据解读
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➤物业研究
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