沉重的房贷利率从25日开始调整，贷款百万能省多少？

2024-10-13

十二日，工商银行，农业银行，中国银行，建设银行，交通银行，邮储银行，发布公告，公布存量抵押贷款利率调整细则，回应存量抵押贷款调整时间、调整范围、调整规则、申请渠道等关键问题。

总的来说，10月25日，六大银行将统一批量调整符合相应要求的现有住房贷款利率至少30个基点的LPR(贷款市场报价利率)(北京、上海、深圳等地区除二套住房贷款外)，明确房贷利率等于或低于LPR-30BP的不在本次调整范围内。具体内容来看看！

01 抵押贷款利率下降多少？

根据各家银行发布的公告，如果抵押贷款定价为浮动利率，目前利率高于LPR-30BP，则抵押贷款利率将调整为LPR-30BP(北京、上海、深圳等地区除二套房贷款外)。

目前LPR报价超过5年为3.85%，LPR-30BP为3.55%。10月21日，LPR调整窗口再次打开。如果LPR在5年内减少20BP，股票抵押贷款利率将随着重定价日的调整降低到3.35%。

若贷款在北京、上海、深圳，且不符合“二套转首套”条件，根据目前二套房贷款政策下限，调整后的利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BPR-5BP。；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，上海自贸区临港新区，其他地区LPR-5BPR；LPR-5BP，深圳全辖。

此外，还有几种情况不在本次调整范围内。第一，借款人的抵押贷款利率等于或低于LPR-30BP；第二，公积金贷款和组合贷款中的公积金贷款不在本次调整范围内。

02 省多少钱？

此次存量房贷利率调整后，可以为贷款人节省多少钱？

工行在之前发布的《关于调整股票抵押贷款利率的常见问答》(以下简称问答)中举了一个例子。小赵在一线城市有一套房子，目前的抵押贷款利率是LPR。 55BP(贷款发放时的第一套房利率政策)，即4.4%，调整后的房贷利率为LPR-30BP，假设5年以上的LPR保持3.85%不变，重定价后的利率为3.55%(=3.85%-0.3%)，比调整前降低85BP，也就是0.85%。

以贷款额度为100万元、25年、等额本息的房贷为例，调整前小赵每月还款约5502元，调整后每月还款约5033元，小赵每月可节约约469元，共节约约14.06万元。

根据中国人民银行的数据，截至7月底，所有存量抵押贷款的平均利率约为4.06%。全国新发放的房贷平均利率在今年前8个月为3.61%。经过批量调整，股票抵押贷款的利率将降至LPR(3.85%)-30BP=3.55%，略低于今年前8个月全国新发放抵押贷款的平均利率(3.61%)。调整后，利率比调整前的4.06%减少0.5%左右。％。涉及5000万家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息费用约1500亿元。

根据中金公司的研究报告，存量抵押贷款利率的下降有利于促进消费，减少提前还贷，减少非法更换存量抵押贷款的空间。

03 如何操作？

根据银行公布的操作细则，个人住房贷款(包括第一套、第二套或以上)以浮动利率定价，客户不需要申请，6家银行将于10月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

值得注意的是，贷款人需要主动申请两种情况。第一，如果贷款在北京、上海、深圳等地，符合第一套住房贷款第二套转让标准，可以联系贷款经办银行申请“第二套转让第一套”，审批通过后可以享受第一套住房贷款利率。

二是对目前为固定或基准利率定价的贷款，在调整存量利率之前，需要主动申请将其转换为LPR浮动利率。

中国银行在公告中表示，贷款人可以登录银行手机网银APP，通过“贷款-抵押贷款利率调整”，选择名下相应的贷款调整为LPR浮动利率贷款，以调整范围内固定利率或基准利率定价的存量抵押贷款。2024年10月24日(含当日)之前转换完成的，将于2024年10月25日进行批量调整；2024年10月25日(含当日)之后转换完成的，银行将在转换完成后的第二天进行统一调整。利率调整后，将从当日起按照新的利率水平进行，之前的利息将按照原合同的利率水平计算。

04 为什么这次调整后利率不同？

经过这次调整，可能会出现同一城市，都是首套房浮动利率贷款，但是利率不一致。为什么呢？

工行在问答中解释说，由于利率调整只调整LPR加减点，不调整贷款重定价日，不同客户的贷款重定价日期不同(可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日期)，贷款利率在批量调整时可能不会重定价。超过5年的LPR贷款价值(定价基准)为4.2%、3.95%、三种可能性是3.85%，在批量调整现有抵押贷款利率后，可能会有所不同。在贷款重定价日，贷款重定价后，参与此次批量调整的贷款利率将调整到同一水平。

中金公司研究报告指出，今年5年以上的LPR已经下降了35bp，对于今年还没有重定价贷款，在重定价日还有另外35bp的减少。以每年1月1日的重定价日贷款为例，如果之前的存量利率是4.75%(当时的LPR4.2%) 2024年10月31日，0.55%的利率为3.9%(LPR44).下降85bpp，2%-0.3%)；步骤二，如果LPR保持3.85%不变，那么LPR在明年1月1日重新定价后，35bp的利率再次下降3.55%(LPR335%).如果假设LPR在2024年10月21日下降了20bp，那么明年1月1日LPR重新定价后，利率将下降55bp为3.35%(当时LPR为3.65%-0.3%)。

需要注意的是，9月29日，中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的波动利率抵押贷款与房贷以外的其他浮动利率抵押贷款一致，重定价周期可由借款人自主协商确定。在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，符合条件的存量房贷贷款人也可以调整重定价周期。