王振华的回归，会给新城控股带来什么大的变数？

来源/联商栏目

发文/和二

编辑/蔡建桢

根据中国证监会的规定，上市公司的董事、监事或高管受到刑事犯罪记录人员的限制。

近日，新城控股前董事长王振华被判入狱5年，重返监狱。王振华犯有刑事案件。他能否继续担任公司高管，新城控股将如何发展，新城控股的权力变化引起市场关注。

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王振华回归，先拿高管树威。

今年7月，王振华出狱。由于犯罪案件的不利影响，他可能没有在新城公司担任公开职务。然而，作为公司的实际控制人，他实质性地干预了公司管理，包括与高级管理团队开会、离开总部到各个城市和地区进行总交流、检查项目等。

9月11日，新城控股发布内部通知，免除倪连忠副总裁职务，移送司法机关处理。据新城内部人士透露，倪连忠是因为“腐败”。

倪连忠是一位“老人”，曾经是王振华的得力助手。倪连忠，1966年出生，今年58岁。1995年5月，29岁的倪连忠正式加入新城，担任工程部工程师和主管；常州富域发展有限公司总经理、公司项目总经理、项目管理中心总经理；新城控股项目总经理、项目管理中心总经理、副总裁等职务。

据报道，倪连忠被处理，是王振华亲自下达的指令。外界对此的解读广泛认为，王振华回归，先拿高管开刀树威。

新城控股除了倪连忠之外，还有一系列的高层人员变动。

据公开消息，新城控股商业管理业务部原华中区域总经理袁欣近日因严重违纪、涉嫌职务犯罪被移送司法机关处理。

8月28日，新城悦服务发布公告，股东大会宣布，自2024年8月28日起，首席财务官左卫已因新城系其他工作安排提交离职。左卫辞职后，新城悦服务首席财务官的接力棒被传递给42岁的陈妮娜。

鉴于王振华五年前犯下的不良影响，恐怕他将来很难成为公司的高管，个人形象对公众形成的定势认知也不利于代表公司公开露面处理各种事务。

但是王振华仍然控制着新城控股的绝对股份。

根据新城控股最近发布的中期报告，截至上半年末，富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司分别持有新城控股13.78亿股和1.38亿股，分别对应61.09%、持股比例为6.11%，位居公司第一、第二大股东。前面提到的两家公司都是王振华实际控制的企业，所以王振华是新城控股的实际控制人。

根据之前公布的2023年年报，王振华拥有新城发展63.33%的股份，而新城发展通过香港创拓拥有富域发展和常州德润100%的股份。另外，王振华的妻子陈静拥有新城发展1.43%的股份；王振华之子王晓松拥有新城控股0.02%的股份。据计算，王振华拥有约42%的新城控股股份。

王晓松

王振华今年62岁，其子王晓松今年37岁，王晓松于今年5月29日经董事会选举担任新城控股董事长兼总裁，任期至2027年。新城控股的权力结构可能会随着王振华的回归而回归王振华。

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王晓松带领新城控股穿越这个周期

2019年，王振华因事故被捕，王晓松紧急上任。也许正是王振华在监狱里，他的儿子作为消防队长，在能力和经验上都不成熟，然后采取了保守的“稳定局面”策略，这让新城控股在这个房地产下行周期中获得了活力。

王晓松上位后，一直保持低调，没有像其他房地产企业那样大举拿地，促使新城控股到目前为止还没有出现债务爆炸。

八月三十日，新城控股公布了2024年半年度报告，并提交了盈利成绩单。

资料显示，2024年上半年，新城控股实现营业收入339.04亿元，净利润13.18亿元，毛利率21.6%，同比增长2.57％。基本每股收益0.58元；ROE加权平均净资产收益率为2.17%。

作为新城控股的商业运营项目？截至2024年5月25日，？全国有199个项目在我悦广场开业。截至上半年，新城控股实现了全国137个大中城市和201个综合体项目的规划。我悦广场开业面积1527.98万㎡，租赁率为97.24%。

财务报告显示，上半年，新城控股实现商业经营总收入62.12亿元，占公司总收入的18.3%，同比增长约19.44%，实现了全年目标的一半；实现不含税物业租赁和管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；房地产租赁和管理业务毛利41.91亿元，去年同期，占公司总毛利的43%提高到57%；房地产租赁和管理的毛利率达到72%。

在新城控股的总收入中，大部分是房地产销售收入。虽然商业项目的收入只占18.3%，但商业项目的出现已经成为房地产销售最重要的“起点”。如果一个房地产周围没有商业广场，显然很难卖出价格。因此，对于新城控股来说，我悦广场尤为重要。

在财务报告分析会上，王晓松表示，商业管理收入的稳步增长，是公司穿越周期、用时间换空间的基本盘。2024年下半年，吾悦广场将继续发力，通过深度运营，促进各业务领域深度运营战略的全面深化，恢复业务能力，促进业务创新。

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商业项目“轻重并行”成为压舱石

不像万达一味追求“轻资产”模式，吾悦广场采用了“轻重并举”。

在今年5月28日举行的新城控股股东大会上，王晓松表示，近年来，无论多么艰难，公司基本上每年都会按时开业重资产业务，这部分新业务可以用抵押贷款代替信用债务。

王晓松在股东大会上表示，截至目前，未抵押的吾悦广场约有35个，(估值)约300亿元。此外，公司还有15个未开业的重资产吾悦广场，今明两年也将开业。这50个重资产商场未来可以作为抵押贷款，可以更换公司剩余的约17亿美元债务。

王晓松表示，经营性物业贷款的抵押率约为30%-50%。在此之前，一些小型银行主要从事这项业务，额度低，利率高。除了增加一些新的贷款，公司还在更换股票。王晓松表示，今年公司商业管理营业收入约125亿元，毛利率为70%，补充现金流数十亿元。净利润应该是40-50亿元。

新城控股今年1-8月以吾悦广场为抵押，新增120亿元融资。

可以看出，自持商业项目，真正的重资产，是企业在遇到不利周期时实现质押贷款的重要底牌。另一方面，代表企业管理一些商业项目，实现权重并举，为整个企业带来有效的现金流，成为房地产集团穿越周期的“压舱石”。

越来越多的房地产企业重视商业项目的运营，在不断提高运营能力和品牌价值的过程中，也会形成“轻重并行”的方式。

龙湖集团管理层曾表示，2022年龙湖集团开始调整转型，2023年推出高质量发展模式。如今，龙湖集团的运营和服务业务保持健康发展，为稳定的收入和利润奉献，已经成为龙湖集团保障流通安全、实现高质量增长的重要引擎。

上半年，龙湖商业新开业经营重资产项目2个，轻资产项目1个。截至2024年6月31日，龙湖商业累计经营商场91座，总经营面积829万。㎡，开业项目覆盖20个城市，合作品牌超过6800个，其中战略品牌超过400个。龙湖商业租金收入同比增长6%至53.2亿元；营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。

值得注意的是，下半年新增商场有5个轻资产运营项目。截至上半年，龙湖集团已获得30多个轻资产项目，与全国合作伙伴实现价值共享，共同成长。

随着王振华的回归，新城控股将产生新的权力结构。与其他因经营问题入狱的企业家不同，王振华犯下的猥亵幼女罪，即使是作为实际控制人，也有可能成为他一辈子都洗不掉的屈辱，这样的标签注定无法再次回到公司经营管理的前台。

对于王晓松来说，后期的运营管理增加了一个“看不见的控制者”。虽然王振华不能自然掌管公司，但他的意志仍将在一定程度上成为新城控股新发展的最重要决策驱动力。新城控股能否继续稳定传统，或者进入新一轮扩张，需要时间来检验，也需要内部权力的最终平衡。

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