社区商业，只能靠吃吃吃？

来源/独角Mall

进入第三季度，深圳的商业市场也变得热闹起来！

近日，宝安首次亮相宏发商业在深圳的第二个商业项目，社区商业产品线“千里食家”，引起了不少关注。

与宏发商业的前一代“宝安大千里”不同，千里食家“场”如其名，以“食”为主，也是洪浪北地区第一家以美食为主题的社区商业。

就商业规模而言，千里食家约3万人㎡，以街区 Mall的方式，是商圈中典型的小规模商业；

就品牌而言，千里食家引进了50。 品牌，开业率达98%，包括Top City家庭主题公园，唱吧麦颂KTV深圳第一家店，陈大户看门面，最好的搭档茶餐厅，Yi iveen、湘西家婆砂锅湘菜宝安首店等品牌。

坦率地说，作为社区商业的千里食家，无论是规模还是品牌，在宝安商圈都不算特别有吸引力。

我们为什么要谈这个项目？正是因为我们再次感受到了当前商业市场的小规模商业。一方面，它变得越来越“接地气”，另一方面，餐饮比例也越来越高。

社区商业，越来越依赖于“吃吃”？

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加强餐饮，削弱零售比例

社区商业越来越“接地气”

在股票商业时代，卷定位、卷投资、卷品牌、卷活动屡见不鲜。现在随便逛逛商场，可以看到很多第一品牌店的围栏。

从近年来的趋势来看，对于小规模商业或城市发展的商业项目来说，如果你想“走红”，你要么足够吸引眼球，走非标商业路径。比如中国第一个可持续商业中心HAI550，8月初在上海开业，以其独特的非标特性吸引了一波眼球。

但是也有商业，或者有烟火，或者有足够的接地气。比如上面提到的新开业的千里食家，或者去年9月开业的上海鸿寿坊，以及2022年1月开业的广州时代芳华里CR8。

目前零售业态疲软，看到逐步复苏且相对具有消费潜力的餐饮业态，无可非议。

据国家统计局统计，上半年全国餐饮收入达到26,000亿元，同比增长7.9%，总体上保持了较快的增长趋势，而且增长速度比商品零售快4.7％，为社会零增长提供了22.8%的贡献。

很明显，餐饮业已成为推动社会零增长的重要主力军，越来越多的商业也在迎合这种消费需求，尤其是社区商业。

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仟里食家——

社区美食主题商业

一方面，千里食家以食为主，压缩了零售业态的比例。

项目引入的50 在品牌中，餐饮品牌占比超过70%。餐饮品牌包括八合里牛肉火锅、湘西婆婆、大榕树、四季椰林等重餐，以及轻餐、快餐、茶咖品牌，如云餐厅、老碗会、老乡鸡、美颐美鲍汁排骨、肯德基、西茶、星巴克、霸王茶姬等。

在零售业态上，商场也推出了客户数量较低的品牌，如好促销、名优产品等。此外，根据笔者的现场观察，商场没有服装零售品牌。

B2层引入K2层体验业态。 SHENG凯胜潮玩娃娃屋，L3、Topp也引入了L4层。 City家庭主题公园，健身房品牌247Fitnesss、麦颂KTV等等。

另外，在开业活动中，SP推广的优惠力度也很大。

比如50团100的晚餐，20团40的轻餐，而且在开业当天，这些优惠券早就被抢走了。

然而，千里食家面临着巨大的商业区竞争力。项目可能是基于项目有限的商业实力，放弃了“高”的内容，不直接与周边商业项目竞争。

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上海鸿寿坊——

社区商业“精致烟火气”

鸿寿坊商业规模约15,000㎡，以小而美的购物体验为主，在城市中构建“精致烟火”；就是既要精致，又要“接地气”的典型代表。

从业态布局来看，鸿寿坊营造了一个“去零售”的商业环境。项目开业时，上海或地区首家店铺51家，上海首家店铺13家。根据公众评论，目前有70个项目 在这些品牌中，餐饮品牌的比例超过85%。

不仅有意大利菜跨境日本料理的SANDO上海第一家店铺，还有乙醇和艺术三川CHUAN3上海第一家店铺、创新湘椒华东第一家餐厅等品牌。瑞安还孵化了自己的食品生活方式品牌FOODIE SOCIAL 鸿寿坊食集3.0-。

除餐饮业态外，还有生活设施。包括当地社区小超市汇森生鲜，健身房品牌超级猩猩，LANN兰泰式古法按摩，BeautyBlossom皮肤疗法中心等品牌。

在鸿寿坊爆红之后，瑞安还以12.06亿元的价格出售了鸿寿坊项目65%的股份，而接手者则是大家人寿。

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芳华里CR8时代——

“商务型 社区型“商业”

广州时代芳华里CR8于2022年开业，也是商务型的。 典型的社区商业代表。

时代芳华里CR8商业规模约27,000㎡，主要推广精致的社区业务。开业时，项目品牌首店率为60%，包括KTV星派对黑金店、时尚粤菜木棉、文通冰室IP店等。TOP TOY概念店，COMMUNE、广州或番禺首店，大鸽饭等品牌。

根据公众评论，目前该项目拥有75个品牌，其中47个餐饮品牌，63%的餐饮比例。不仅有炙柒、COLINMINT简悦厨、鳗鱼如意、客语等重餐店，还有M Stand、Commune、PAIX COFFEE、一点，奈雪茶等茶咖品牌，符合商业和社会需求。

就零售业态而言，有蔚来中心，TOP TOY、名品、屈臣氏、便利店等品牌；在生活设施方面，引进了丝绸护发俱乐部、启然皮肤管理办公室、悠然普拉提、喜逸24小时健身等品牌。

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放弃过多的包装，乘势而上

或许可以找到新的商业出路

这种小规模的社区商业，也给了我们一些启示。

第一，放弃过多的包装。有时候，虽然非标商业吸引了人们的注意力，但并不是所有的商业都有像瑞安这样的自信和实力做好非标，大多数社区商业可能仍然是“常规”的游戏。对于周围的客户来说，从更接地气的角度切入，放弃过多的包装，也是商业进入的“点”。

第二，乘势而上。在消费降级的背景下，消费者的消费习惯越来越注重实用性和功能性。在这种情况下，更重要的是利用趋势，满足消费者的消费需求，明确给予客户利益。

值得注意的是，过度依赖餐饮品牌确实会给商场带来很强的引流效果，但无论是租金水平还是客户数量，餐饮品牌都弱于零售品牌。这也意味着商场可能会陷入“旺丁不富裕”的困境。

但是，如何考虑，还是要看商场的具体情况。

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