上海各板块的天花板小区是谁？

每一个月，我们都会和你分析上海的二手交易。

例如 8 月份的确有些不同 1.8 一万件，比如金九银十，都在等待，真的会来吗？

但是今天我们不谈套数

谈到二手房价格，而且是上海每个板块最贵的小区的二手房价

是不是有点反应不过来？

的确，如果提到整个上海最贵的小区，我们可能会先想到翠湖天地和古北一号，但具体到各个板块。

那些拥有绝对二手定价权的头部社区是谁，几乎没有什么概念。

最近我们踩着盘子拍下了金茂府的围栏。

仔细看标志，放大写着大宁金茂府的价格比周边二手社区高左右。 38%，而新城虹口金茂府的数字更高，46%

可以看到一个板块内最贵小区的二手房价格

不仅能体现房地产本身的质量和市场优势，还能代表这一板块的房价天花板到底能顶到什么程度？

所以这次总结了上海 16 个别区域和典型 22 个别板块，他们今年成交。 TOP1-2 小区

之前在上海选新房的全上海范围看房，最贵的内环。 10w/ 中环可能是平的 8w/ 平坦，较远的外环外可能是 4w/ 非常典型的环线论，平，

本质上，从这些最贵的社区中，我们也可以窥视二手房选房的逻辑。

是与新房完全不一样

01

首先看看上海各区的整体交易情况。

为确保后面典型板块的分析更具概念性

不妨先看看今年的上海。 16 由于每年的成交房屋和成交价格不同，个区的天花板小区主要以今年的成交为主。

其次，一些纯别墅项目被移除，以此作为参考对比。

第一，这些天花板楼盘的房龄都比较低，最多的也就是 15 年

也就是说，上海 2009 年后交付的豪宅楼盘，构成了当今上海整个二手市场天花板的支柱力量。

第一梯队，均价超过 20w/ 平的小区共 6 个

浦东汤臣一品，黄浦翠湖天地，长宁畅翠苑，徐汇云锦东方二期，静安嘉天汇，闵行古北一号。

因为今年的汤臣一品，被推到了最高水平。 2 每月交易一套总价 14500 万豪宅，现在汤臣 434 平均二手均价在 24-29w/ 平

因此 2 月份这套可以卖 33.57w/ 平，已经相当不错了

假如再算上翠湖天地和古北一号，那就是上海顶豪阶层的白月光，老钱里的老钱

除了这些顶级老豪宅之外，

通过这次整理也挖出了几个。"新面孔"

一个是近几年才入市的新贵，徐汇云锦东方。

2023 年凭着最高 118.32 入选分数成为上海新房历史上第一个满分神盘。

今年云锦东方二期几套大户型交易都不错。

最高一套 774 平户单价高达 29.72w/ 平

可以看出，大户型二手定价权越来越突出

另外，城市里还有两个出乎我意料的东西。隐世版豪宅

长宁的畅翠苑，静安的嘉天汇

就长宁而言，整个畅翠苑位于新华路周围的梧桐别墅周围，而且小区总共只有一个。 30 户，总高 8 楼层，进入市场的房源很少

今年有一套交易 1 楼 200 平房型，总价格超过 4000 万

郊区当然也有惊喜，来自松江的“汤臣一品”，誉品谷水湾

2014 到目前为止，松江上涨最多的项目是誉品谷水湾，当初这个项目的新房正在进行。 2w/ 平，现在挂牌价格高达 5.99w/ 平

约 200% 涨幅确实可以称得上天花板。

好了，在这里，通过对各个地区的分析，其实给了我们一定的天花板小区评价标准。

第一梯队，主要集中在市中心区域的豪宅，单价在市中心。 16-33w/ 平

第二梯队，像松江、青浦、嘉定这样的郊区，单价在 5-6w/ 平

崇明和金山是第三梯队，单价在， 2w/ 平

那么接下来再看看每一个板块会更清楚。

02

上海各板块的天花板，卖什么价钱？

我们分为三类依次进行。

第一类：城市板块

第一，除了每个板块排名之前， 2 社区，平均成交价格高于所在板块。 50% 我提前标黄了所有的房产。

此外，还增加了板块中典型的旧房价格，这也是为了让大家更好地了解这些板块中的尖塔住宅能够将房价差距拉到什么程度。

尤其是城市板块

注意：差幅为最高小区与该板块的平均成交价差。

城市土地作为上海最寸金寸土地，自然是最容易出豪宅的地方。

这次列举的 7 在典型板块中，平均成交价格高于所在板块。 50% 的就有 5 个之多

即便不是最市中心仙侠的西郊紫薇花园，也可以高于板块 84.3%

特别是把这些塔尖楼盘和当地的老破小对比一下。

老破小的静安寺 9w/ 平价不低吧，不过同板块的嘉天汇可以卖到。 21w/ 平，这仍然是建立在静安的顶级地区。

恒盛鼎城圣都汇更夸张的普陀桃浦

8.6w/ 虽然平均价格只高于板块价格。 43.3%，但是要知道和桃浦一村差不多。 3w/ 平

简直是辗压

第二类:国际社区和工业园区改进板块

当然，“改进”的概念没有非常明确的标准，但我们不妨从一些质量好、生活氛围好的普通建筑板块中看到一些线索。

所以这里又做了细分。

比如上海三代国际社区，古北、联洋、新江湾城，大家都很熟悉，一定算是改进。

事实上，不久前我们就写过上海中产板块门槛降低的选题，其中最令人惊讶的是联洋。

对比 2021 整个板块每年的减幅都高达 7.92%

而且现在就算他们的天花板小区，比板块差幅都在 50% 以下

最高达到 39.2% 新江湾城的融信世纪江湾，还是靠新房龄取胜？

此外，与去年相比，古北华丽家族古北花园和联洋高层仁恒河滨城的成交价格有所下降。

根据中介小哥的说法，今年华丽家族古北花园的交易有 3 套价格都在 11-12w/ 平与平，对比 2023 年 4 月有 15w/ 成交价平，低点也在低点。 14w/ 平

几乎每个平价都在快速下降。 2w

但总体而言，国际社区板块的天花板门槛确实全部降低，但基本上也都可以维持下去。 10w/ 平以上

当然，也有人以居住氛围取胜，自然也有人靠行业取胜。

只是没想到行业能有这么大的优势

唐镇 8w/ 张江的平绿城玉兰公馆 11.9w/ 平平的汤臣豪园还不算太出乎意料。

更令人惊讶的是华水和泾河。

万科兰乔圣菲比板块高出。 117.4%，即使是非纯别墅的虹庐湾，7w// 平价，比华水新村这样的老破小每平多了。 3 万 9

此外还有溧河泾鑫耀中城。

一个房龄才 2 年度新房，成交价接近近 14w/ 平，也是因为在售房源少，板块内也急缺新房供应。

工业区对板块发展能有多大的吸引力，再一次被房价充分论证。

第三类：郊区类刚需板块

这个板块有点出乎意料。虽然说郊区只是需要，但是很多板块的天花板社区价格完全可以和城市地区相比。

最具代表性的应该是那个 2022 年，以超 14w/ 平价打破了外环外房价记录。 TODTOWN 天荟悦麓

现在均价来了 9.8w/ 平

但高出板块 85% 差价，有多少城市板块要说一句自叹不如？

另一个趋势是，类似五大新城的天花板社区基本都是别墅和别墅社区承包的，但是高层商品不容易高价出售。

以松江新城为例

该地区华亭别墅均价 7w/ 平整，高于板块 74.5%，但是另一边的东鼎名人豪宅基本都是高层产品，均价只有几个。 4w/ 平

基本上与板块均价持平

似乎在五大新城中，即使是郊区，低密度别墅本质上也意味着如果能满足这些板块的改进，更容易带来溢价。

03

所以什么样的小区更容易成为板块天花板？

好了，今天和大家分享了相当多的板块。

但是在这里我们也可以大致梳理一下这些板块类天花板小区的一些特点。

首先，质量板块可以实现质量驱动的商品

听起来有点绕口

但简单来说，就是一个地段或者生活属性好的板块，然后遇到一个质量好的产品，包括好产品的定义，也可以细分。

比如新兴板块和新房龄的商品，大宁和大宁金茂府就是很好的表现。

你们还记得大宁金茂府的开业时间吗？

2015 2008年，大宁正式加入静安，同样是今年，大宁金茂府以 7.5w/ 平首开

让大宁板块从 5 万级直接进入准入 7 万级时代

所以我们可以看到现在板块有两个天花板一个 14.8w/ 平，仁恒静安世纪，平， 11.8w/ 平

这个逻辑就像工业园区的发展。先建几个优秀的企业。筑巢引凤后，后期引进的企业和人才自然会越来越高档。

所以，如果以后还有一个板块想要提高自己的房价上限

很简单，先建一个像大宁金茂府这样的区域最高改善小区就行了。

例如，一些能拥有好物业的商品

仁恒物业在业内享有盛誉。仁恒在业内创造了一个记录。到目前为止，还有什么项目可以打破？仁恒河滨花园物业费收取率已达到 行业最高的99.8%

而且我们可以数下上海各板块塔尖的数字。 1、2 著名社区有多少“含仁恒量”？

徐泾仁恒西郊花园、联洋仁恒河滨城三期、唐镇仁恒东郊花园、大宁仁恒静安世纪

本质上，一个好的物业服务，自然会让一个好房子慢慢折旧。

即使流入二手，塔尖依然是塔尖。

二是低密度别墅产品

提到低密度，不得不说新江湾城

要知道新江湾城是杨浦最宜居的低密度板块，也是北上海最贵的地区，而现在这个板块的天花板

融信世纪江湾，来源：网络：

融信世纪江湾

据说一房房型在巅峰时期可以卖到近近 20w/ 平，比大宁金茂府还要高几万。

如今 14w/ 尽管平价明显下降

但这也取决于和谁比较。如果放在水电新村这样的地区(平均成交价格) 3.97w/ 平)，成交价格每平可高于每平方米。 10w

单差几乎都抵得上城区的一套房。

更别提现在塔尖都是别墅当道的五大新城了。

三是当然还有学区优势。

就给大家举个例子，但也是最极端的：张江汤臣豪园

整个社区共有四期，开发时间跨越 2001 至 2013 年

属张江工业园区 学区(浦东初中升学率：上海张江集团学校) 汤臣生产的优质住宅，buff 叠满

所以张江汤臣豪园二期，就是上海这个 20 近年来，房地产涨幅最大，涨幅最高。

20 多年来，挂牌价格上涨 1300% 以上

现在的平均成交价格也超过了 11w/ 平

就冲这个均价涨幅，谁不说天花板呢？

04

好吧，所以回过头来看，究竟什么样的小区更容易成为板块塔尖？

也许他有一个很好的品质，比如大宁金茂府，比如仁恒河滨城，好物业。

还可以是低密度别墅产品，看看五大新城，看看新江湾，别墅，一种直接填满居住品质的商品，生来就有自己的光环。

自然，也可以依靠好的。学区上位，20 多年来，挂牌价格上涨 1300% 上述汤臣豪园也是最好的表现。

最后多说一句

假如你认为这些分析还是太复杂了

所以还有一个秘诀，就是在区域内寻找品牌房企的商品

黄浦滨江绿城黄浦湾，陆家嘴汤臣一品，仙侠西郊紫薇花园(宝华)、仁恒河滨城三期，临港新城万科金域澜湾鹭语墅，嘉定新城西郊金茂府，

跟随品牌房企总是不容易出错，不是吗？

文章中的数据整理自兔博士。 APP 以及链家

上述为正文，来自 Moon

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