央视调查：“零首付”“超低首付”的确能买到房子吗？

今年，随着房地产政策的不断调整和优化，许多房地产开发商和房地产中介机构出台了优惠政策，在一些城市取得了一定的效果。但是记者注意到，近期，一些开发商和中介机构推出了“零首付”、“超低首付”等操作，吸引了买家。针对这种情况，近日，包括郑州、南宁、山东等地相关部门在内的全国多个地方相继发布了风险提示。那“零首付”和“超低首付”到底是怎么回事？

购房“零首付”的真相和风险

所谓“零首付”和“超低首付”买房，一般是指购房者依靠房地产开发商或中介机构提前支付贷款，或者通过虚抬房价，然后通过抵押贷款从银行获得首付，而无需提前投入首付或远低于政策要求的首付比例。

近日，郑州市住房保障和房地产管理局、南宁市住房和城乡建设局专门为“零首付”发布了风险提示。自9月份以来，山东金融监管局也发布了特别提醒，明确表示，一些房地产开发商和中介机构推出了“零首付”购房策略，以吸引买家。然而，这种看似诱人的折扣背后，通常隐藏着巨大的金融风险，损害了消费者的资金安全和合法权益。此后，四川银行业协会也以公约的方式，要求消费者不要被“零首付零月供”等营销噱头误导。

由17万变2万，“超低首付”弄虚作假

今年5月，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》规定，第一套住房商业个人住房贷款最低首付比例调整至不低于15%。可以看出，政策明确禁止“零首付”或“超低首付”。那么，“零首付”和“超低首付”真的能买房吗？

最近在很多社交媒体上搜索“零首付买房”或者“超低首付买房”，可以找到很多涉及全国很多城市的相关页面和房产。这些“零首付”和“超低首付”买房真的存在吗？为了验证这些消息，记者以买家的名义，沿着网上介绍走访了郑州的几栋楼。

根据我国现行要求，首套房首付比例不低于15%、第二套房首付比例不低于25%。目前大部分城市都在执行这个比例要求，北京、上海等地首套房首付比例不低于20%。

记者走访后发现，郑州部分房地产承诺以低于15%的首付比例“超低首付”。甚至有销售人员在得知记者确实有购买意向后，直接给出了2万元的首付条件。

据销售人员介绍，首付2万元的前提是，这套总价97万元的公寓要按照114万元的总价签订合同和发票，这样通过签订阴阳合同，虚增总价，银行贷款额度就可以增加，相当于直接把首付给“贷款”，使用起来完全不用担心问题。

房地产销售人员：这种情况不是第一个发生的。在此之前，其他人已经完成了几年前的房本。别担心，因为你的合同发票是一样的。检查后能找到什么？

某售房中介：而且不多收你的钱，他既然敢这么做，还给你开发票，开这么高的发票。现在敢跟你这么说，说明他肯定有成功的案例。

零首付真的是“零成本”吗？

开发商或中介机构提供折扣，无非是为了吸引买家，加快销售回笼资金。让买家零成本或以最低成本买房是“零首付”和“超低首付”最大的噱头。但事实上，买家真的没有代价吗？

在使用“零首付”或“超低首付”之后，记者发现，对购房者最直接的影响就是，月供和利息都有了明显的提高。按照销售人员向记者展示的房价计算，原价97万元按15%支付首付款后，剩余贷款部分为824500元，分30年偿还，最新5年以上LPR利率为3.85%，等额本息偿还方式为每月偿还3865.32元。如按照房地产销售人员推荐的方式，房款97万元全部作为贷款，等额本息方式每月为4547元，每月应多还682元，增幅为17.6%；而且如果按等额本金的方式还款，正常支付首付后，30年共支付477471元的利息，而贷款额度增加后的利息总额为561731元，超过84000元。另外，由于合同和发票上注明的房价高于实际价格，在购房过程中还会产生额外的税费。

北大房地产法研究中心主任 楼建波：“零首付”不会真正减轻购房者的支付负担，最终支付的房款是一样的。如果加上贷款利率，其实最终支付的钱肯定比首付还多。

“零首付”“超低首付”存在许多风险。

目前，开发商和中介机构推广的“零首付”和“超低首付”似乎帮助买家“提前上车”，但实际操作起来却充满了风险。

广东的田先生之前看中了惠州的一套房子。他渴望安定下来。在没有买房能力的情况下，他听从了销售人员关于使用“零首付”的意见，觉得自己可以“先上车再补票”，然后处理以后还钱的问题。所以，田先生在实际支付了1000多元的费用后，签订了买房合同。但是，尽管不用付首付，但是每个月的还款额却要高得多。由于自己当初冲动用“零首付”买房，缺乏后续还款的计划，没多久，他就出现了房贷逾期。

记者发现，“零首付”的方式，很容易增加买家对自己买房能力的误判，极大地增加了违约风险。

那么，银行是否有可能在这一系列过程中批准与房价相关的问题，从而避免这种情况呢？因此，记者联系了当时为田先生申请贷款的银行网点的相关负责人。

惠州大亚湾某银行贷款业务负责人 叶经理：没有这个要求去批准，就像去菜市场买菜一样，谁去批准价格呢？作为买卖双方，以合同价格为准。

事实上，根据《商业银行法》等国家法律规定，商业银行承担法律义务，批准借款人的贷款资格、担保条件和贷款目的。与此同时，行业已经有了相对成熟的房价审计机制。

北京房地产法学会副会长副会长 赵秀池：银行必须批准房子的价值。因为抵押贷款是以房子为抵押的，所以必须审查抵押物的价值。在评估时，我们通常会比较市场价格，以及周边地区的房价。当然，我们也应该考虑建筑结构等方面，然后进行比较，以确定合理的住房价格。

有关人士表示，“零首付”对银行来说，风险同样不可小觑。由于审核不严等原因，少数银行因“零首付”买房发放贷款，似乎增加了业务量。但实际上，由于“零首付”往往伴随着向银行提交虚假信息等骗贷方式，贷款流向没有买房能力的人，也加剧了金融杠杆效应，增加了市场变化带来的不确定性，使银行更容易因贷款人无法偿还或放弃偿还贷款而遭受损失，从而增加坏账风险。所以，银行在发放贷款之前，还应通过流水、面试、走访等方式，对首付款来源的真实性进行审批。

北大房地产法研究中心主任 楼建波：考虑到整体财务安全，银行借给买家的钱其实是我们普通人存在银行的钱。如果钱拿不回来，最终会损害储户的利益。

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