上海的小户型正在慢慢被抛弃？
小户型最终会被上海抛弃吗？
的确，不仅仅是最近十八年的实施” 7090 政策“历史性地撤出上海，包括之前的市场体验，也有些不同。
比如去年普陀区北新泾工业园区的一块地块陆续放宽了土地端的小户型比例，对中小户型比例的要求已经降低到 30%
比如开发商为了创新小户型，几乎卷成了麻花。
比如房主手中的小户型也越来越难卖。
似乎所有人都在发出一个信号：上海的小公寓不受欢迎
但是真的是这样吗？
有没有想过为什么之前上海？ 90 平平以下的小户型将会热销
本质上，它的上车门槛较低，使得区域内刚需客户的需求也能得到很好的满足。
而且这个问题是前几天后台留言点赞最多的问题。
我们看到的是，即使面对政策调整，仍然存在硬性需求。
那么关于上海的小户型还好卖吗，还得拿到吗？数据讲话
01
二手市场，小户型仍然是交易的主力军
这一结论应该每个人都有一定的经验。
在初期 2006 年份，因为需要满足 7090 规定，所以突然一夜之间全上海出现了大量的小户型商品。
如今 18 年过去了
很明显，当这些小面积的商品全部流入二手市场时，也就是几乎在 85 平到 100 平间户型，必须是一个不小的数字。
只是没想到会这么庞大。
近距离我们统计 6 2008年上海二手交易
其实超7 成二手交易面积都在 100 平以下
在过去的六年里，根据上海的交易， 117 万件二手房估算，全部 100 房屋占平以下比例 70%
也就是约 81.9 万件
也就是说，你只需要买一套。 100 平二手房，已领先上海 70% 上述购房者
特别是中间 50-80 平，80-100 平面两个区域，占总市场份额的区域 60%
可以算是上海二手市场的砥柱房型了。
但是，这仍然只是数据最广泛的意义。
下一步是具体到每个板块。
首先，城市地区被排除在外。作为一个老小集中的市中心，自然有大量的小面积房间。
其次具体到 100 三房平以下公寓
合理地说，房间数量有限，是相对郊区的地方。无论是容积率放宽还是改善需求增加，都更容易生产出大户型。
结果正好相反
青浦北部最高，2023 年至 2024 年 8 月，100 平下小三房的成交比例高达 41.18%
包括青浦新城、嘉定新城、松江大学城，郊区人口最多，这些地方都是大约 20% 用户仍然在为自己购买一套二手小三房。
可以看出，近六年来 100 以下小户型均为上海二手市场交易主流。
02
但是新房市场的小户型，成交量还不够看。
为什么要单独谈新房？
第一，当然是作为二手市场的补充，但更重要的是，此时此刻的新房供应实际上代表了趋势。
一种未来房地产市场产品将向哪个区域发展的趋势
与二手市场完全不同的是，
新房里 100 下面的小三房不吃香。
特别是最近四年，从高点开始。 57% 掉落到 38%，小户型的成交比例不断缩小。
对市场的反馈，说一个真实案例的感染力会更强。
今年初，2000 多人摇号的“很红盘”浦开云菁，选房弃号率高达 55%
而其中 71% 人们，都在选择供应套数较少的大户型房屋。
值得注意的是，小户型的价格仍然低于大户型。 1 万，但是潜在客户还不到大户型的一半。
中海顺昌玖里，包括今年点爆上海市场，据说当天选房大户型。 245 平面销售最好，400 多号进去的用户已经买不到了。
相比之下，新房市场上有很多小户型的商品，反而被留下了。
最终的命运是变成库存，慢慢等待清算。
所以另一个侧面
现在我们也可以参考一下链家主要项目的面积部分构成结构
本质上哪些项目在多渠道销售，本身就代表着仍然存在库存，仍然处于销售困难之中。
我提前给大家数了一下，是不是很一目了然？
整理自己：链家新房推荐 2024 年 7 月版
142 个别项目中，最小区间面积在 100 平下项目包括 95 个，占比 66.9%
密密麻麻的小户型，几乎是大户型的两倍
尤其是金山、松江、青浦等郊区。
整理自己：链家新房推荐 2024 年 7 月版
都是独立的，只有一个面积仍然选择开通渠道。
类似于建邦国宸府 90 平小户型、98 平金地新乐，95 平坦的上实云 ...
所有的小户型都在争夺拥抱链家庭。
所以这就是为什么
03
又因为买房人被大户型抢走了。
过去市场上的大户型需求似乎一直被压抑。
第一，购买力不匹配，主要是刚性需求。而且因为大型商品太稀缺，到什么程度？
据统计 2020 2008年至今，上海新房供应超过 32 万件(不含别墅类产品)， 150㎡上述大户型套数仅占大户型套数 7.5%
供应不足使得大户型几乎成为市场上的唐僧肉。
而且现在，上海的新房市场已经迎来到目前为止。新房大户型的供应量和交易量双向井喷
首先要看供应量
整理自己：今天的房产
2022 年、2023 每年连续两年供应 150 平均以上大户型，均超过 6000 套
特别是今年，截至目前，市场供应占比高达 15%，远远超过其他任何一年。
此外还有一个最明显的趋势
大家随便去看看今天上海的新盘，自己大户型的面积也是如此。越做越大了
最新的 7 批号楼的面积很容易拉到 300 平以上
包括翠湖六期，最近开始热推，进入市场的产品大概是 455-726㎡大平层
其中，空中复式豪宅的最大面积可达 1399㎡
不仅如此，在做大的同时，大户型卖得越来越好。
2024 年 1-8 月 100 平均以上大户型约成交 2.2 万件，占总成交套数的万件。 61.8%
可以看出，这一面积段在市场上处于支柱地位。
更夸张的是 150 平以上的
假如说 2020-2023 2008年，是因为非正常阶段还在 10% 上下苦苦徘徊，那么今年就是大户型小宇宙爆发了。
150 平均以上大户型的交易也达到了六年历史的最高点，15.9%
有理由相信，将来大户型将会吃掉越来越多的市场份额。
04
更加谨慎的是，成交价格也在向大户型倾斜。
当然，如果你想比较不同公寓的成交价格，由于房地产质量的不同，不同社区的价格肯定会有所不同。
所以为了达到相对平等的平等
我们在这里选择同一个小区大户型和小户型
就像不久前和大宁金茂的中介兄弟聊天一样，作为北上海大宁板块的标杆社区，会更有参考性。
今年大宁金茂府成交平稳，平均每月下来。 2 把它放在上面和下面，从这些信息看
大户型的价格确实略高于小户型的价格
整理自：链家，仅供参考。
95 平小户型单价在 13-14w/ 平之间
对比 100 平均以上的大户型，成交价格在 13-16w/ 平，其中一套 202 平均成交价格达到 16.66w/ 平
包含交易周期
根据中介小哥所说，与大户型相比，成交周期更稳定，小户型时间更起伏，快速 20 天空中最长的可以有挂牌 600 多天才成交
但是在整体市场上，小户型业主更急于销售。
就大宁金茂府而言，由于资金等因素，一些小户型业主会选择快速抛售。
近期 4 每月上市的这一套 95 平三房，虽然是 3 低楼层，但是 12.3 万 / 平平的价格的确算超低价格。
相反 150-200 平大户型的业主，因为市场上没有太多适合更换的项目，也担心今天新房的质量。
面临着金茂府这种质量较好的产品，即使是次新房也会变得更不惜销售。
这种情况不是个例
7 月去中鹰黑森林踩盘，遇到一位业主自己有一套项目二期 120 平房，现在为了提升生活，
正准备内部更换到三期。 200 平整度以上的大户型
即使价格更贵，但显然现在顾客更容易为生活质量买单。
即使是这种改善购买需求，也被开发商敏感地捕捉到
开始渗透到新房子定价系统
让我们看看一些典型的一房一价表。
整理自：每个项目一房一价表，仅供参考。
也就是你会发现，虽然同样属于一个小区，但是大户型自然更容易定高价。
宝华紫薇花园和前滩公馆的大户型定价上限基本可以高于每平方米的小户型 1 万的差价
再次例如，第一开只推 2 虹桥润京京房型产品
其中一种是小户型 92 平三房，另一个直接跳到了 198 平四房
没有中间户型的过渡，想做就做最大。
而且小户型的价格大概在吗？ 5-7w/ 平，但是大户型最低也可以到达。 6w/ 平，高点可以到达 8w/ 平
但是要说其中最典型的还是海玥黄浦源
95 平的小户型和最大的复式公寓 417 平价每平可以有 5 万的价差
海玥黄浦源仍然是建立在这里的。 95 只做了平房型 1 房间，生活规模非常舒适的基础
05
好吧，或许现在可以回答今天的标题：上海的小户型现在卖得好吗？
二手市场，毫无疑问，小户型仍然是主力。
不只是整个市场 70% 上述所有交易都是 100 平下小户型
另外，类似于青浦新城、嘉定新城、松江大学城，这些地方郊区人口最多的地区， 20% 用户仍在选择二手小三房。
但是真正改变的是
一手市场，大户型正在夺走小户型蛋糕。
随着近几年大户型供应的增加，大户型商品卖得越来越好，同时也比小户型卖得更贵。
即使是新房定价开发商也更喜欢大户型
本质上也是因为过去占据主流的小户型，并没有真正满足用户改进的需要。
特别是类似 85-100 平的小三房，更多的是伪三房的概念
按照 75% 以房屋收购率来计算，所谓的第三个房间大概也就是 8 一个平方，作为卧室一定很紧凑。
更加微妙的还可能面临抢厕所的尴尬。
具体体验是什么？住过的人最有发言权。
而且几年后，如今的新房大户型也成了二手房流入市场
对这些质量不足以与市场相匹配的小户型来说，目前这类产品唯一还能卖出的二手市场成交量。
不清楚又是什么样的景象？
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上述为正文，来自 Moon
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