美国的抵押贷款利率已经放松，美联储的降息能否让房市升温？

按抵押贷款融资巨头房地美公司房地美公司（Freddie Mac）最近的数据显示，美国30年标准固定抵押贷款的平均利率已经下降到6.35%，这是自2023年5月以来的最低点。

在过去的一年多时间里，高房贷利率让美国房地产市场形成了一种“锁定效应”——拥有低房贷利率房地产的商家缺乏进入市场置换房屋的动力，客户不愿意支付更高的月供，于是进入观望状态。利率涉及买卖双方的神经，美国房地产市场对降息“期待”。

最近，许多美联储决策者纷纷暗示，美联储正准备开启降息周期。自2023年7月以来，美联储的标准贷款利率一直保持在5.25%~5.50%之间。根据市场预测，美联储将在9月17日至18日的利率会议上降息25个基点。

美国经济学家牛津经济研究院首席豪滕（Nancy Vanden Houten）对于第一财经记者预测，低利率将为房屋销售提供一些支持。他说：“事实上，我们不必等到实际降息开始，只是降息的预期已经推动了包括抵押贷款利率在内的利率下降。从七月初到现在，30年的抵押贷款利率已经下降了60个基点。”她说，“我们预计，随着美联储全面启动降息，利率将进一步下降。据预测，9月份首次降息25个基点，然后每隔一次会议再降息25个基点。”

在过去的三年里，美国30年房贷利率发生了变化(来源：房地美)

美国房市能否升温？

豪滕认为，低利率将吸引买家和一些企业回归房地产市场。“但说实话，我对抵押贷款利率的下降并没有带来更多的客户进入市场感到惊讶，尤其是最近公布的待售房屋销售数据的下降。”豪滕说。

根据美国房地产经纪人协会的规定（NAR）数据显示，7月份待售房屋销量下降5.5%，待售房屋指数跌至历史新低，市场普遍预期小幅增长。与此同时，待售房屋的供应量也在增加，今年7月的价值达到了2020年10月至今的最高水平。

豪滕的分析背后可能有几个原因。首先，潜在买家更加谨慎，因为劳动力市场不如以前强大。第二，虽然利率下降，但房价仍处于高位，很多家庭，尤其是第一次买房的人，仍然难以承受。此外，8月份在美国生效的房地产经纪人佣金新规也可能受到影响，因为新规会降低买卖双方的佣金成本，有些交易可能会从7月推迟到8月。

长荣地产，美国首都华盛顿特区（Evergreen Properties）副总经理陈宏明也观察到，从美国弗吉尼亚州、马里兰州和华盛顿特区的情况来看，“待售房屋的交易日期确实有所增加。房子一上市，很快就会有相当多的价格。现在，情况发生了一些变化，略有降温。但是他认为，9月中旬美联储隐性降息对房地产市场将起到温和利多的作用，“无论减少多少，都会影响抵押贷款利率”。

对降息的影响，总部位于吉隆坡的全球房地产科技公司IQI（Juwai IQI）安萨里里集团联合创始人和首席执行官（Kashif Ansari）告诉第一财经记者，如果美联储在9月份降息25-50个基点，可以预期30年的抵押贷款利率会相应下降。从历史上看，这种利率下降会导致抵押贷款利率下降，但具体影响可能会有所不同。他说：“在接下来的3-6个月里，我们可能会看到30年的抵押贷款利率下降到6%或更低。”他预测。

纽约明星房地产经纪公司Serhant经纪人Amy Wang告诉第一财经记者:“利率下降会损害很多人买房，尤其是100万美元以下的房产。(纽约)本身就是一个热门市场，降低利率很有帮助，尤其是非奢侈品房。对奢侈品房市场的影响没有那么大，因为大部分高净值的人都是全现金客户。”

能否提高承建商的信心

虽然降低抵押贷款利率会降低贷款成本，刺激需求，但安萨里认为，从供给方面来看，影响更为复杂。"由于目前低利率抵押贷款的锁定效应，许多房主可能仍然不愿意出售房地产。因此，尽管需求可能会增加，但供应方面可能不会立即发生太大变化。尽管一些房主最终决定把房子上市，但是一般都是为了更换，对市场供应不会有太大影响。”他说，“这样，今明两年房价将继续上涨，但幅度将会放缓。”

“目前，我们预计市场将继续上涨房价。虽然随着冬天的临近，房价上涨放缓，但我们觉得房价会因为房子少而上涨。如果降息，会促使客户更积极地买房。”Amy 比如“我们刚签合同的客户都很开心，因为他们在申请贷款的时候赶上了降息。能锁定低利率的人都很开心，这大大增加了他们的购买力。”

豪滕还认为，库存增加和抵押贷款利率下降将支持2024年剩余时间房屋销售增长。“我们预计，随着年底的临近，较低的利率将支持房屋销售的增加。此外，房屋供应的增加可能会给房价带来一定的下行压力，这也将促进销售增长。”

但她补充道:“抵押贷款申请的最新数据显示，我们的前景存在一些下行压力。8月份抵押贷款利率已降至6.5%以下，但本月抵押贷款购买申请仍下降2%以上，说明利率较低、供给增加仍不足以增加房屋销售。”

从长远来看，安萨里分析说，其他导致高房价的因素并没有改变，包括住房库存有限、建房规划严格限制、对独栋住房的偏好和人口增长。

尽管供应不足，但目前美国建筑开发商的热情仍然不高。根据牛津经济研究院援引的7月份美国建筑费用数据，7月份美国单户住宅建设环比下降1.9%，这是2022年底以来最大的月度下降。牛津经济研究院预测，第三季度实际住宅投资将以4.8%的年化率下降。

安萨里说:“这受到建设成本高、控制障碍、市场不确定性和融资挑战的影响。各种因素叠加成为新建住宅项目不利的环境，使得承包商对新建住宅的建设更加谨慎。到目前为止，美国承包商还没有完全摆脱2008年金融危机房价暴跌的阴影。我们相信，在利率下降后，承包商的信心会略有提高。”