别开玩笑了，楼市隐藏着一个巨大的信号。

我去过很多地方，不仅看到了更多的房产，而且看到了越来越多的现象。

有些点状案例开始串联成面，值得此时此刻与大家讨论。

如果这些点状现象所表达的观点指向一个方向，那么它们可能是我们需要注意的趋势。

提前声明，以下内容只是我的主观判断。

但基于我大量的市场调研，我觉得还是值得仔细看看的。

有几个趋势你可以看看。

01

越来越多的城市开始推动四代宅技术

我去过的城市，福州，成都，南京，苏州...所有有四代住宅概念的项目都开始进入市场

四代宅是什么？

大概意思是在高层建筑中还需要融入花园、露台等室外空间。

其实这个概念定位并不重要。

更重要的是，在这个概念下，每个项目都可以合理合法地建造大阳台和露台空间。

这件事的意义在于，提高了单套公寓的室内舒适度和观感。

而且这些空间在严格意义上都有 50% 或是 100% 的附送

对用户来说也是一种某种东西。收益制度

当房地产市场狂热时，这些空间会变相推高房价。

但在目前如此惨淡的气氛中，更好的附送一定是促进客户交易的直接因素。

这个问题也发生在过去的市场上。

2009 多年前后的上海，也是因为对阳台和设备平台空间没有明确的要求，但上海也要求 7090 政策，所以一时间大量的空中花园、家庭花园等概念疯狂进入市场

这样创建的第三个房间已经成为满足用户需求的重要载体

一直以来，我建议各大城市都要更快地引入四代宅的概念，对房地产市场而言，这意味着房贷利率调整超过一百次。

02

第二个变化，也许会更隐晦，但的确也在发生。

在广州、武汉、重庆、长沙(看我每天都很忙)的相对核心地区，我们发现，住宅地块开始低容积率转让。

这里所说的低容积率不是说出来的。 1.0 下列容积率接近于 2-2.5 大约容积率的房子开始进入市场

这块容积率地块进入市场无疑令人震惊。

由于这些二线城市过去在过去 15 一年的时间已经接近了 4 左右容积率

因此，塔楼和裙房之所以这么多，就是这个原因。

随着这些适当容积率的地块的进入，瞬间就激活了当地市场

现在我们已经观察到，这些容积率低的项目，都在市场上引起了人们的关注。

可见，顾客对容积率过高的地块是痛苦的。

而且对一线城市来说，容积率的分配也逐渐发生变化

例如，我们在上海看到青浦开始出现。 1.0 住宅转让容积率如下

这是什么意思，代表着郊区能正儿八经地打造别墅产品？

从此郊区也有可能吸收城市塔尖的购买力。

长期以来，随着城市轨道交易的发展和相应的商业配套设施的落地，郊区已经完成了围绕刚刚需要的年轻人的引进和发展。

这个部分的需求已经基本完成，但对郊区别墅生活而言，塔尖购买力基本上受到抑制 10 年以上周期

显然，这部分趋势也会随着土地交易节奏的调整而改变。

03

三是相信许多朋友也有发现，包括买家，也就是上海最近在市中心出现了面貌保护建筑。

什麽是面貌保护建筑？

事实上，保护建筑是分等级的，有些必须永久保存，有些可以原始拆除和重建，有些可以拆除和重建。然而，重建项目必须保留一些文化来维持建筑的痕迹。

其次是定义，但在产品形态上代表上海市中心可以出现有很多别墅

本质上，这一政策也弥补了市场某些供应的空白。

市中心还可配合复合地块转让低密度别墅产品。

在供给方面，已经创造了一些可能的塔尖内容。

04

第四，当然也是最近的，我们专门做过推送解读(详见超链接)

正是上海重新定义了中小户型的面积。

多层 100 平方米，小高层 110 平米，高层 120 平米

配比也有一定的调整：中外环间区域不少于 70%，中环内区域不少于70% 60%，新城及南北转型重点区域不少于60%。 60%，外环外其它区域不少于60%。 50%

这一政策的调整也意味着，不管地块位置如何，都有理论上有可能做大户型

这在以前可能是不存在的。

有一刀切的存在 7090，现在面积放松，比例放松，就是在所有的地块都允许提供更好的改进产品。

这个问题在上海也会达成商品面的共识。

05

好了，以上四件事，连起来大家看到了什么？

毫无疑问，最大的变化是土地端变化

而大量的点状城市正在集中发生土地端变化。

这一变化的本质来源于：让富人买一套合适的房子，让顾客得到真正的好处。

不知大家是否能理解我说的这句话？

毫不夸张地说，当今房地产市场刚刚需要越来越少的时候，最大的购买力一定是提高，最坚定的购买力一定是塔尖富人。

假如这两类客户的需求无法激活，试图在今天煽动刚需的购买意向，实际上是非常困难的。

而且对于改进和塔尖

房地产放缓的根本问题并非来自购买力。

这取决于购买力和市场供应。不匹配

到目前为止，我仍然认为楼市最大的问题不是需求问题，而如何激活需求问题呢？

而且怎样激活需求并非价格问题

这是产品的问题

楼市在过去 20 每年都有很长的上升期，在上升期，对于产品侧来说，实际上只有一个主旋律：

由于需求过于火爆，由于土地供应稀缺，如何更好地在稀缺单位产生足够的土地来满足市场是唯一的关键点。

因此，我们看到一块地希望尽可能转让中小型套房。我们可以看到郊区一般高层容积率地块的转让，二三线城市单位土地的容积率抵达。 4 上述，以及有限的阳台面积，避免开发商逐利

很多政策都是围绕这种背景产生的。

当房地产市场火爆时，市场供应减少了。

但在房地产市场冷淡时，供需不匹配也暴露出来。

现在需要解决的土地就是打破这种不匹配，让市场决定产品形态

由于要解决问题，我一直认为很多政策都有颁布机制，但往往是忘记退出机制

所以在楼市变差的时候，也只想着如何减少首付，如何减少税费这些侧面的方法。

但最重要的还是需要完成供给侧改革

而且现在我看到的，虽然不是一呼百应的政策宣布，但我确实感觉到市场正在进行供给侧改革。

每一个城市都需要在城市政策的背景下看到关键问题。

抓紧在土地端完成政策放松，这才是真正的因城施策，因地施策。

还需要开发商的支持和重视，上海的风貌保护建筑就是这样。

很遗憾的事情，目前开发商基本上都低估了这类产品

总觉得因为是市中心和别墅，肯定很好卖，所以在产品策划上没有投入足够的态度，在定位上也简单的用了地段。 模糊的资产概念

结果导致上海大量的风貌项目直接不被认可

我看了一圈觉得还不错的风貌保护建筑项目，也许一只手就能数出来。

还是低估了

在巨大的需求空白之后，潜意识小看

但本质上，这并非制度问题，而是公司的问题。

所以也希望得到其它合适的地块的公司要谨慎

无论是市中心的别墅，郊区的别墅，还是二线城市的低容积地块，都应引起重视和谨慎

现在的市场是，无论什么样的地块，产品都要用10万元的精神去打造，产品的解读要用12万元的态度去分析，客户才会认同。

只有面对足够好的地块，才能获得真正的收益，做出真正的单盘主义

06

下一步楼市该怎么办？

首先当然是开发商有足够的理念拿出塔尖作品，做出真正的改进项目。

其次，市场还需要对质量产品给予定价支持，允许好的项目获得好的价格，允许好的项目给予更多的流程支持。

到目前为止，房地产市场、城市和房地产企业都非常紧张。我们必须共同努力，唤醒需求和觉醒。

许多情况下需要从需求开始。 0 到 1 推广，但是这个推广肯定不是利率，首付之类的，甚至没有价格

商品的本质仍然是商品

商品的背后是土地政策的市场化和产品建设的极致化。

这条路不是选择题，而是选择题。是非判断题

只有选择一面，然后坚定地走下去，这才是根本的核心。

希望这篇文章能被更多的人看到和讨论，舆论的声音也是让楼市稳步发展的中坚力量。

归根结底，每个人都吃一碗饭。

上面是正文，真的叫卢俊。

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