星盛商业调结构

来源/观点网

发文/徐颖珊

“我们不是一个守旧的团队，我们是一个创新的开拓团队。”这些“新”团队能否在2023年星盛商业完成新旧换血后，开拓新局面一年多？

星盛商业2024年中期业绩公告于8月30日如期而至。

根据公告，星盛商业上半年实现总收入3.14亿元，同比增长8.8%。实现利润约0.87亿元，同比减少约8.87亿元。 6.0%；公司所有人应占利润约0.89亿元，同比下降约8.1%。整体毛利率约为51.6%，比去年同期下降约5.5%。％。

截至2024年6月30日，星盛商业目前拥有15.12亿元的营运资产，其中包括11.33亿元的短期银行存款、3.33亿元的现金和现金等价物。没有银行贷款和其他贷款，负债率为47.4%，主要是因为应对股息的增加。

同时，截至2024年6月30日，星盛商业已向54个商业物业项目提供服务，总合同建筑面积约277万平方米(不含8个咨询服务项目建筑面积)。在这些物业中，有29个已经开业的零售商业物业，总开业面积约177万平方米。

总的来说，在拓展领域，兴盛商业并没有像往年那样在今年上半年展现出强劲的增长势头，但在一定程度上，由于近三年新开业项目数量的显著增加，公司上半年的整体业绩呈现出“增收不增利”的趋势。

盈利挑战

星盛商业作为一家商业物业运营服务提供商，其收入来自委托管理服务模式、品牌和管理输出服务模式，以及整个租赁服务模式。

细分方面，委托管理服务方面，上半年实现收入2.10亿元，同比增长10.4%，占66.8%。；与2023年相比，毛利率为57.9%，略有下降。％。

在品牌和管理输出服务方面，上半年实现收入0.43亿元，比上年同期减少31.4%，比上年同期减少9%。；与去年相比，毛利率为75.2%，略有下降0.8点。

在整个租赁服务方面，上半年实现收入0.61亿元，同比增长72.3%，占19.4%，同比增长6.2%。与2023年同期的19.4%相比，毛利率为12.7%，下降6.7%％。

因此，我们可以清楚地看到，“品牌和管理输出服务”和“全租服务”是利润部分数据最大的变化，其中一个大幅下降，另一个大幅上升。

根据报告，前者的根本原因是近年来解约项目数量减少，咨询前期工作定位、建筑咨询、租户招聘业务收入减少。

的确，星盛商业今年仍在不断优化结构。继去年与六个第三方项目成功解除合同后，今年也跟上了步伐，主动与广州从化海音星COCO City业主协商解决并完成合同解除。合同面积从2022年期末的370万平方米减少到现在的277万平方米。

然而，市场仍然存在疑问。品牌和管理输出属于轻资产输出，风险较小。星盛商业为什么选择主动终止合同？运营不如预期吗？

对此，管理层在业绩会上也提到，项目的撤出是为了保证公司的运营质量，以现金流为导向，将运营安全放在第一位。“我们只做有收据和利润的项目”。同时，它进一步表示:“公司非常重视商家的销售和运营，以确保业务的可持续运营。”

的确，从财务报告中可以看出，上半年公司现金和短期银行存款总额增长3.9%，但与此同时，商场营销活动增加，销售费用较去年同期增长976.8万元，同比增长198.5%。

而且对“整租服务”收益大幅上升，管理层表示是因为整租项目开业项目的增加。

成功者萧何也，收入增加，整个租赁服务的比例从2023年的13.2%上升到19.4%，但是这种模式的毛利率下降幅度最大，从而导致公司整体毛利率下降。

管理层指出:“近年来，新开业项目数量增加，新项目处于培育期。即使公司制定了稳定业务、支持新项目的经营策略，现阶段新项目收入贡献有限，运营成本固定。”

根据报告数据，27个营业项目中，3年内开业的有13个，项目面积76.4万平方米，约占43.16%，3-5年有4个，5-10年有8个，10年有4个。

基于目前的商业市场环境和公司的经营状况，星盛商业并不是一条空中楼阁之路。至于纯利润，管理层在业绩会上表示，公司全年争取纯利润保持在负10%左右。

对毛利率而言，管理层进一步指出：“预计未来整体毛利率将保持在50%左右。

项目布局

当前，星盛商业已形成包括城市购物中心在内的四大产品体系。COCO Park”、区域购物中心“区域购物中心”COCO City”和“iCO”、社区购物中心“社区购物中心”COCO Garden高档家居布局购物中心“第三空间”。

就规模而言，截至2024年6月30日，星盛商业已向54个商业物业项目提供服务，总合同建筑面积约277万平方米(不含8个咨询服务项目建筑面积)。在这些物业中，有29个已经开业的零售商业物业，总开业面积约177万平方米。

从产品细分和区域布局来看，星盛商业29个营业项目包括7个COCO。 Park，10座COCO City和iCO，11座COCO Garden，还有一个星辰·第三空间。在这些空间中，大湾区有20个，包括深圳11个，广州5个。

在拓展策略方面，星盛商业今年相对保守，似乎明年和明年都会集中火力。与2023年积极布局的6个新项目相比，星盛商业上半年在广州荔湾健康港新开了COCO。 Park，上海浦东星河COCOCO Garden两个项目，下半年没有新的开业计划。

相反，在接下来的2025年，包括深圳星辰WOLDD在内的4个新项目将被估计为新开业。.COCO Park(二期)深圳光明星河COCO City，COCO南京星河 City和珠海珠光项目。2026年，珠海来项目和深圳圆山星河COCO也有望开业。 City 两大项目。

然而，根据目前277万平方米的合同面积和177万平方米的开放建筑面积，星盛商业未来仍有很大的增长空间，两者之间的差距为100万平方米。

在营业项目运营表现方面，虽然星盛的商业增长速度较2023年有所放缓，但整体稳步前进。2024年上半年，同店累计销售额较2023年同比增长8%，同店累计客流较2023年增长16%。；与2023年相比，在营项目的租赁率降低了92.5%。％，与2022年持平。

作为深圳的繁荣商业，这种来之不易的成就自然得益于“香港人北进”的热潮。“目前整体消费意愿明显下降，但我们深圳的项目可以弥补去年香港人北进带来的消费。”

然而，在今年的财务报告数据中，我们没有看到“香港人北进”潮给深圳项目带来的增长数据的披露。财务报告中没有具体列出目前运营项目的实际运营数据，包括出租率、同店销售额、客流等。

星盛商业管理层除了在2023年度业绩发布会上介绍，“福田星河COCO”，尤其是在香港客户消费热潮的推动下。 Park客流量同比增长60%，商家销售额同比增长40%。

但是，从物业经营收入来看，深圳上半年的收入为1.96亿元，占42.4%，而2023年的收入为4.55亿元，占71.6%；合同面积没有变化，除大湾区以外的其他地区没有增加物业数量，但收入比例有所下降。具体来说，我们必须等到年度报告披露后再进行分析。

即便如此，从管理层的一句话来看，“由于大湾区有港口客户带动消费，国内其他地区总体来说还是很复杂的，目前可能不会特别乐观”，以及开业行动，我们也可以预测，星盛商业的拓展将在不久的将来集中在大湾区。

值得注意的是，星盛商业于今年7月签署珠海拱北口岸购物中心运营管理协议，服务期为10年。该项目的收入分为品牌和管理输出服务部门。

无论星盛商业目前的盈利水平如何，至少它仍然可以保持正数。在创新开发团队的带领下，我们只能期待这种情况是能够在骇浪中稳定舵盘，逆流而上，还是背道而驰。

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