全部1.9元/平方米？重庆数百个小区要求降低物业费，业主“摆摊”搞签名

重庆东悦府要求降低物业费条幅 每经记者 陈利 摄

近来，越来越多的居民小区要求重庆降低物业服务费。

所有这些都源于6月1日起实施的重庆市中心城区住宅物业费用标准。

按照这一标准，电梯房的物业服务费最高为每平方米1.9元。•每月，最低1元/平方米。•月份；无电梯住宅最高1.35元/平方米•每月最低0.6元/平方米•月。

这个价格远远低于当地许多社区现行的物业收费标准。

《国家商报》记者(以下简称《国家商报》)近日在重庆实地采访了解到，自6月份以来，当地数百名社区业主申请减少现行物业费用。在接受记者采访时，重庆多家物业公司表示，物业行业属于人力密集型行业。如果强制降价，会在短时间内给企业的经营收入带来压力，服务质量必然会下降。

事实上，在此之前，广州、青岛、银川等地已经启动了新的物业服务收费管理规定。重庆“物业降费潮”的背后，是小区业主和物业公司之间的博弈。

1

业主“摆摊”搞签名降费

“根据之前签订的物业合同，物业公司的服务期届满将在7月29日自动续签，资费标准将继续。因此，业主的意见必须在7月29日前收集整理，并向社区报告。”

日前，东悦府位于重庆市南岸区茶园板块。•林语社区，4名业主志愿者正在对业主提交的签名表等材料进行检查和装订。

据张先生介绍，东悦府社区由集雅、林语等四个团队组成，共有3000多名业主入住，2022年交付。目前，金科服务重庆分公司负责为社区提供物业服务。

"现在小区物业费，洋房3.5元/平方米•月亮，高层为每平方米2.5元。•月亮。但是从社区绿化维修、维修等各个方面来看，仍然存在许多问题，服务质量差。

张先生告诉每一位记者，从6月22日开始，他组织的业主志愿者就开始联系业主签字征求降费意见，并按规定收集业主的房产证和身份证复印件，由业主本人或委托人签字。目前，业主签名人数已达到要求的20%。

根据张先生的粗略计算，如果降费成功，他买的房子每个月可以节省150元的物业费，一年可以节省1800元。林语和集雅共有2128名业主。如果按照每户每年节约1000元计算，一年累计降低的物业费将达到210多万元。

据记者了解，近日，重庆数百名社区业主提出降低物业费的需求，部分社区挂起“按政府指导价四级标准(1.9元/平方米)。•月)调整物业费等内容的横幅，其中大部分是3元/平方米的物业费•一个月左右的小区。

此外，一些高端住宅小区的业主也加入其中，比如位于两江新区的别墅小区。他们的业主最近也在“摆摊”搞签名降费活动，要求物业费从现在的5元/平米。•每平方米1.485元/平方米•月。

一家上市物业企业重庆区域相关负责人李超(化名)在接受记者采访时表示，自6月份以来，60%以上的企业提出要求在重庆管理的居民小区降低物业服务费，双方协商尚未达成一致。

现在业主们都在忙着签名、交资料，下一步就是召开业主大会(临时业主大会)与企业进行谈判。

2

现有小区已成功降低物业费用

由于之前重庆市发布的一份文件，让这么多小区业主集中提出降费的原因。

重庆市人民政府办公厅于2023年12月26日发布《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅物业服务前期实行等级服务和等级收费。

2024年2月18日，重庆市发展和改革委员会发布《重庆市政府定价业务服务收费清单(2024年版)》通知，将物业服务内容分为四个等级。中心城区有电梯房:一级1.00元/平方米。•月份；二级1.30元/平方米•月亮；三级1.60元/平方米•月份；四级1.90元/平方米•月。无电梯住宅：一级0.60元/平方米•月份；2级0.85元/平方米•月份；三级1.10元/平方米•月份；四级1.35元/平方米•每月{超过40,000平方米可浮10%，40,000平方米可浮15%}。中心城外有电梯住宅：0.70-1.80元/平方米•月份；无电梯住宅：0.40-1.30元/平方米•月。

新规将于2024年6月1日实施。新规公布后，重庆市主城区和部分区县部分小区业主在当地镇、街道、社区指导下有序签字，要求降低物业费。

“物业费参考价政策的出台是一些城市业主要求降低物业费的关键背景。”中指研究院物业总经理牛晓娟在接受记者采访时表示，上半年，物业费相关政策成为行业关注的焦点，非市场化定价将在一定程度上影响行业发展。

“现在对物业费的需求越来越强烈，表面上是业主对近年来相对较高的物业费不满，尤其是前期的物业费。目前房价低迷，业主越来越重视物业管理，希望缴纳的物业费物有所值。”建诚盛业总经理花园建设分析给每一位经典记者。

但重庆新规正式实施已有两个多月，物业服务费实现下降的社区并不多。

每次记者了解到，恒大未来城四街区一期已经从六月份开始降低物业收费标准。

今年6月12日，位于重庆市沙坪坝大学城板块的恒大未来城市第四街区发布通知称，为响应业主呼吁，决定从6月1日起调整住宅物业服务费，以确保服务质量为基础，根据住宅区具体情况，根据实际情况计算并报告街道:

每平方米高层1.9元•月亮，小高层1.8元/平方米•月份，洋房每平方米2.5元•每月产权停车位管理费70元/月，公摊能耗免收。此前，小区高层建筑物业收费标准为2.4元/平方米。•月亮，小高层、洋房分别为2.2元/平方米。•每平方米2.8元•月。

“今年3月，业主和我们商量过，这次降费也响应了业主的要求。”重庆长城物业集团公司恒大项目相关负责人在接受记者采访时表示，资费标准也借鉴了重庆最新的物业收费标准。

但是很多业主直言不讳地告诉记者，每年都要支付丰厚的物业费，却没有体验到相应的服务质量。

对降价后，小区物业收费率是否有所提高，该负责人也坦言：“变化不大，减少了还想降低。”

3

降低成本和提高质量实际上是冲突的。

李超面临着同行的降价行为和业主的降费预期，感到压力。

在他看来，这种突如其来的物业降费浪潮，从根本上来说是由于目前房地产市场处于低谷，也理解了业主对降低生活成本的合理需求。

但李超也指出，物业服务费的收费标准与服务水平密切相关，降低费用意味着降低服务质量。

“降低物业成本和提高服务质量实际上是冲突的。降低成本将降低物业公司的利润率。在目前的市场竞争环境下，如果公司不愿意妥协，很可能会被‘撬’。”

另一家上市物业公司重庆区某项目经理告诉每一位记者，他所在社区的业主最近也在申请降费。“然而，其他物业公司的营销人员混入了社区业主群体。在群体中，经常会发表‘不降价就换物业’、‘某物业好’等言论。之后管家从其他业主那里得知是其他物业公司的。”

8月2日，重庆一位物业行业人士告诉记者，重庆的物业费参考价政策早在今年1月就出台了，当时市场一直没有回应。然而，自6月份以来，重庆许多社区业主要求降低物业费的现象突然出现。不知道为什么。

记者注意到，重庆市颁布实施的物业费参考价政策与2015年重庆市颁布的《重庆市物业服务费管理办法》(后续废除)中的物业服务费基本标准一致。

物业费仍然是物业企业收入的主要来源。据李超介绍，其区域公司收入的90%来自基本物业服务费。包括增值服务和非业主增值服务收入在内，目前整体比例有限。

中指研究院的数据也显示，2023年百强企业基础物业服务平均收入约为12.72亿元，占总收入的80%以上，较去年增长2.97％。

虽然物业费比例有所上升，但收缴率并不令人满意。“从地区实际情况来看，物业费的综合收缴率可以达到80%，但这也包括往年的收缴情况。实际收缴率只有70%左右，甚至更低。”李超说。

“说到物业费的上涨，业主的反弹情绪很大。”重庆市沙坪坝区某小区物业公司工作人员告诉记者，此前小区曾想过提高物业费，但最终业主反对失败。

另外一位重庆物业业人士告诉每一位记者，这次重庆新规的实施，很多人对此有误解，这其实只是一个参考价格。

“更多的是根据每个项目的具体情况定价，比如服务标准和硬件设施，不能一概而论。如果只要求降低物业成本，就不符合市场游戏规则。”

事实上，还有一些小区比价格更注重物业本身的服务。

7月30日，万科物业以原物业服务价格4.3元/平方米/月成功入驻重庆常春藤盟校人文别墅小区。根据《2024年常春藤盟校人文别墅小区第三次业主大会投票结果公示》，6月21日至23日(即重庆物业降费申请最集中的阶段)，重庆万科物业以80%以上的业主投票率中标了该小区物业管理服务。

4

各地已经启动了物业费调整

每一位记者都注意到，不只是重庆，此前包括广州、银川、青岛等地已经启动了新的物业服务收费管理条例。

2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务费最高不超过2.8元/平方米。•月；

2023年12月底，青岛市发布了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住房前期物业实行政府指导价，五级物业服务最高物业收费上限为2.52元/平方米；

今年5月20日，银川发布《银川市普通住房前期物业服务及停车收费政府指导价标准方案》，无电梯住房物业费不高1.9元/平方米。•月份，电梯房不超过2.2元/平方米。•本计划于今年7月1日起实施。

事实上，许多政策的初衷是推动建立和完善“质量与价格一致”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，避免“高收费、低服务”。

“但有些业主可能会曲解政府指导价的具体含义，误以为全市所有项目的物业费都要参照政府指导价执行。”上述上市物业公司重庆某项目负责人表示，重庆制定的价格标准有待完善，物业类型多样。目前只有电梯和无电梯，但洋房、别墅等高端物业的收费没有区别。

“物业费参考价格对公司的约束水平需要根据当地规定进行细分，但不是绝对强制性的。不能强制物业企业按照政府指导价收取物业费。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业费参考价格一般有一定的波动范围，物业企业可以在规定的波动范围内收取物业费。

同时，如果物业企业提供的服务明显超过参考价格对应的服务标准，则需要超过参考价格的费用，经相关部门批准后，也可以超过参考价格的费用；如果物业企业与业主达成协议，业主共同决定相应的物业收费标准，具体收费价格可以在符合当地规定的流程后自行决定。

“对于物业企业来说，‘卷’服务既有质量又有价格；‘卷’价格，质量和价格都丢失了。提供满意的贴心服务仍然是物业企业高质量发展的关键。”牛晓娟指出。