可以比市场价低100多万！法拍房，你敢买吗？

编者按：

今年1-5月，在全国各城市的法国拍卖行市场上，成都的法国拍卖行数量达到9580套，居全国第二。但另一方面，周转率只有26.32%，而拍卖率居然高达73.68%。这无疑说明法国拍卖行越来越不能拍摄了。

但是另一方面，好房子还是有很多争夺者。观察了一年多的成都房市，皓子从看新房，到二手房，最后转到买法拍房。他手头资金充裕，参与拍卖的房子都是位置优越的大户型。他参加了五次拍卖，最后四次因为超出评估价格而放弃。最后一次，他咬紧牙关，不断提价。最后，他花了360.91万元买了一套复式大房子，价格高于评估价41万元。

下面是他的自述，有删减。

01捡了个大漏

我是2016年来成都的。那时候刚踏入高中校门，从那以后就一直住在成都。2023年大学毕业，专业学习表演。毕业后，我有幸参加了一些戏剧和一些创意短片和广告的拍摄，但表演工作并不稳定，有时我一个月都得不到工作。

然而，我的家庭相当富裕。我父母在成都做酒店生意。此外，我投资了一些酒店项目，以及一些致力于阅读、电影、音乐等艺术形式的俱乐部，我也存了一些钱。

我的父母和姐姐已经在成都扎根，我自然想留在成都。今年3月，我在成都三环附近拍了一套顶层复式房子。因为当时在外地出差，拍摄前没能亲自参加法院组织的看房活动。然而，我姐姐去现场拍了一段视频。我还是喜欢这个上下三层的毛胚房，一梯一户。

从其他地方回来后，我也抽出时间去周边地区实地考察。小区位于南三环，位于成都国际金融城，距离北邻南2.5环，距离U200c，距离U200c东邻5万平方米的硫璃公园。U200c靠近三条地铁线路，周边有幼儿园、大型小学、超市等。，这是一个很好的居住地，集位置、交通便利和生活设施于一体。

房子有一些缺点。社区是2013年建成的，有点老，周围有高架桥，可能会带来一些噪音干扰，让我觉得是个缺陷。但总的来说，这套房子值得参与拍卖。

房子的评估价格是319.87万，起拍价只有223.91万，相当于打了7折。拍卖规则是24小时内可以出价，最终价格最高者可以获得。如果有人在结束后出价，会增加5分钟。

在拍卖过程中，每个人心中都有一个底线价格。对我来说，320万是我的底线。但是这个房子很受欢迎，有20多人参与拍卖。竞争异常激烈，大家纷纷涨价。感觉就像赌博一样，很容易让人上去。

有些人从一开始就夸大了出价，甚至一次涨了50万。他们可能想通过高价吓跑其他竞争对手，但很多时候，我认为这种做法风险很大，而且往往效果不好。

每次出价都小心翼翼，怕出高了亏，怕出低了错过，但出价还是突破了我的底线。在非理性的环境中，真的很容易登顶。

当价格超过340万的时候，我开始感到有些不安。犹豫了一下，我打算再涨一次价格。当价格接近360万的时候，虽然感觉竞争逐渐减弱，只剩下一两个人在和我竞争，但我已经有了放弃的想法。

当时我给姐姐打电话，告诉她我想放弃。在我看来，这套房子可能不值这么高的价格，但是我姐姐去现场看了房子。她认为这套房子至少值400万元，所以我会继续加三轮。

我的心情极度紧张，每次涨价都让我的心跳加快。加了三轮，发现还是有人在讨价还价，开始觉得不知所措。但是我姐姐让我再加一手。这次涨价后，终于没有人和我竞争了。那一刻，我的心情极其复杂，不仅有拍自己喜欢的房子的喜悦，也有超出预期价格的担忧。

第二天，我找人拿到了房子的钥匙，决定自己看看。环顾四周，我觉得简直就是我梦寐以求的爱情之家，南北通透，视线极佳，之前不确定能不能用的露台完全可以用。

后来才知道，这套房子虽然面积只有153平方米，但实际上内部面积是360平方米，加上一个60-70平方米的露台，总面积已经超过400平方米，而同小区同户型的房子几乎可以卖到500多万，简直就是一个大漏洞。

02拍卖行越来越多。

拍摄这所房子之前，我看了差不多两年的房子，参加了四次竞拍。

起初，我看到了新房子。从一环到三环，再到新兴的天府新区，我几乎看到了成都市场的大型房地产企业。位置好的房子稀缺，价格高，位置差的不能满足我的需求。当然，我也担心拍卖行有不可预测的交付风险。

中间我也有房子想开始，但是当时房市还是火爆的，房子供不应求。我不得不摇号买房。我参加了两栋楼的摇号，但都没有摇号。其中一栋房子，我摇号半年左右，他们主动找我卖剩下的房子，一栋房子差不多降了34万。但是当时我觉得市场已经冷了，不想买了。

后来开始看二手房。在这个过程中，我逐渐接触到了法国拍卖行，觉得性价比还是挺高的。大概是去年1月，我第一次参加拍卖。拍卖让我深刻体会到了激烈的市场竞争。参与者众多，出价数百次。一次涨价从5000到10000不等，起拍价在290万左右，价格接近400万，评估价超过350万。

从那以后，我一个接一个地卖了三次，但是好房子似乎从来不缺客户。最后因为价格太高，价格没有涨到最后一刻。其中有些人后悔没有买房，这是我第二次参加拍卖。

房子位于一个非常稀缺和高价值的部分。小区对面是成都金融城双子塔，周边配套设施完善，交通便利。当时起拍价400多万，我加了600多万，但还是有人出价，最后以700多万的价格卖出。后来才知道，同一个小区的同一套公寓，市场价格更高。

虽然有些房子的成交价格会高于评估价格，但我觉得买法国拍卖还是很划算的，因为有些房子的实际面积远高于房子的面积。从2023年底开始，我明显感觉市场上的法国拍卖行越来越多。

在此之前，当我每周浏览拍卖行的信息时，我基本上都很熟悉房子的信息，新房的出现频率低到几乎可以忽略不计。然而，在2024年，每周可以看到越来越多的新房，一些房子的类型和位置比市场上现有的新房和二手房要好，可能比市场价低。

我觉得很多人买房的初衷并不是基于一时的冲动或者盲目的乐观，而是在买房之前，他们确实有足够的经济实力来支撑这个承诺。他们有充足的资金，对未来有明确的规划和信心，坚信自己可以轻松应对抵押贷款的压力。

然而，生活总是充满变数，计划通常跟不上变化。即使有些人在买房时经济状况良好，他们也可能会在接下来的日子里遭受一些意想不到的变化，如下岗、健康问题或其他不可预测的费用。这些变化就像一场意想不到的飓风，迅速消耗了他们的经济储备，使得原本看似稳定的经济基础摇摇欲坠。

当经济负担达到临界点时，有些人不得不面对一个残酷的现实——他们不能像过去那样轻易偿还抵押贷款。这时，房子被拍成了一个无奈的选择。比如听说我最后拍的房子买不起房贷，被拍了。

03不建议普通人买法拍房。

对于大多数普通人来说，买房可能不是正确的选择。因为，如果你没有足够的时间和精力去深入了解，你会遇到很多麻烦。

比如买了法国拍卖行之后，可能就不能马上入住了。这种情况通常发生在房子之前已经出租或者抵押的情况下。因此，在购买之前，我们应该仔细确定房子是否已经有人居住，或者房子的所有权是否有问题。特别要注意原业主的情况。如果他们因为债务而逃跑，房子被迫拍卖，其他债权人可能会来找麻烦。

调整工作尤为重要。只有调整清楚，才能避免很多潜在的问题。有些人亏了很多钱，甚至几十万几百万都浪费了，因为调整不清楚。

我以前打算拍一套房子，但是在拍摄前了解到有10年的租约之后，我就放弃了。但是后来有人拍了照，买卖没有打破租赁，所以拍照的人可能要10年才能入住。幸运的是，从法律上讲，他可以收取10年的租金。

还有一些人因为没有做全面的竞争。 ，拍到房子后，我发现房子有问题。我别无选择，只能后悔拍摄。但如果后悔拍摄，保证金不会退还，一套300万到400万的房子有几十万的保证金，如果下次拍卖达不到他的成交价格，就要补差价。

现实中，这样的情况还是挺多的。很多人会拍第二张照片，要么是因为没人报名，要么是因为有人拍了之后不想要，所以只能再拍第二张照片。

虽然市场上也有帮助拍卖公司提供竞争，但这些机构鱼龙混杂，他们提供的信息只是房子是否涉及欠款，是否曾经是鬼屋，但他们不会谈论房子是否容易腾出，或者他们必须自己进行实地调查。

一般在决定是否参加拍卖之前，我会和附近卖房的房产中介聊天。其实很难和物业聊天。很多时候，对方可能不愿意回答问题。这个时候，他们需要一些技巧。我会准备一些小礼物来拉近他们的关系，让他们更愿意透露信息，比如房子是否欠水电物业费，是否有人住。

另外，我会找中介看同一个公寓的房子，了解价格。比如我看高层的房子，我会看同一个房间的高层的具体情况，这样我就可以更准确的评价房子的价值和是否适合我。当然，我也会自己四处走走，充分了解社区的情况和未来的发展空间。

自然，最好买毛坯房，这样的房子一般不会有人住。

总的来说，买法国拍卖行比较麻烦，但是如果你对这个市场有一个全面的了解，对自己的需求有一个清晰的认识，追求性价比高的房地产，有足够的耐心和精力去解决可能出现的问题，那么买法国拍卖行真的是一个不错的选择。