买房子里有哪些不可信的“伪配套”？
翻出以前写的一些文字。
似乎现在看来又别有一番滋味了。
每个人都希望自己周围的配套设施越多越好。
优质健全的配套设施，不但自住更方便，对房价也有不小的支持。
但哪些配套设施能真正让生活更快，让房子更有意义？
哪种配套设施纯属鸡肋，甚至有不良影响？
今日，我们一起来看看哪些不可信的伪配套设施？
01
这种配套设施，一年也用不了几次。
有的配套设施一年不到几次，即使使用，也不一定非要在周围使用。
首当其冲的是火车站、机场
上海火车站
除了少数经常出差的朋友，火车站和机场恐怕一年去不了几次，甚至几年也去不了一次。
这一配套设施不但没有实用价值，而且带来大量流动人员也会导致不确定因素。
观察上海火车站、上海西站、上海南站周边小区的价格，似乎没有被火车站抬高。
上海火车站周边房市状况，数据 2024 年 1 月
无论是静安还是普陀，上海火车站附近的小区房价都与火车站的距离没有直接关系。
上海西站周边房市状况，数据 2024 年 1 月
上海西站周边小区的价格更高，而且更优惠
这个时候有朋友要以虹桥为例。
现在大虹桥的确是一个非常火爆的板块，但给大虹桥带来质变的却是其极强的产业规划。
与虹桥作为枢纽站本身的加成并不大。
还有这种伪配套游乐场、度假区、风景区
这类地方基本上属于一次性用品，去过一次就很少再去了。
为了一个游乐园、一个景点，很少有人会特意住在旁边。
所以，这些地方对楼市的加成也不大。
比如最近非常流行的川沙板块，迪士尼乐园是中国最热门的游乐园之一，房价也越来越高。
上海迪士尼乐园
但仔细研究新房价格，不难看出，最贵的区域还是靠二号线的张江溢出。
迪士尼度假区对板块楼市的加成非常有限
川沙板块楼市状况，数据 2024 年 1 月
同样道理，体育馆，文化馆，博物馆，动物园，植物园，可以归类为这种伪配套设施。
但是枢纽站、重点景区的研发，通常伴随着轨道交通线路的开通。
地铁站是一个真正的硬核配套设施，无论是自住还是投资都非常有价值。
当你看到房地产宣传配套设施时，你可以先回忆一下你以前的生活。
这类配套平时大概用了多少次，是不是每个月都要用？
如果没有，除了医院这样的生活保障，其他的都可以直接。 pass
02
不太可能使用这些配套设施。
有的配套设施看起来很高，但是因为消费水平之间有一些移位，实际意义不大。
典型的就是刚需盘旁的豪宅配套设施。
比如说，高尔夫球场
美兰湖高尔夫球场 图片来自网络
详情请参考宝山美兰湖高尔夫球场。
楼市状况，美兰湖板块数据 2024 年 1 月
对周边刚需房地产的支持远不如七号线和即将开放的商业体。
在地铁站周围，高尔夫球场附近的刚需盘价远低于同类产品
归根结底，地铁是刚需客户日常使用的硬核配套设施。
但是高尔夫球场上大片的草地，带来的景观和环境还是值得肯定的。
国际学校这种类型也是如此
国际学校 包玉刚实验中学 照片来自网络
动则一年六位数的学费，与我们的日常消费差距有点大。
比如包玉刚实验中学(国际学校)在长宁区中山公园板块对房价的影响不如隔壁愚园路(长宁一梯队公办)。
包玉刚实验中学与愚园路一小段周边房价进行比较，数据 2024 年 1 月
愚园路一个小小的对口小区，即使是老破小的价格也在 10 万元 /㎡上下
而且包玉刚实验中学周边的老小区很难卖到 10 万 /㎡以上
这些社区的业主和走国际路线的学生家长不是同一个客户群体，也很难促进周边房价的增长。
还有游艇俱乐部、高级会所、私立医院等伪配套设施。
虽然这些配套设施不能使用，但也没有表现出影响，住在附近没有问题，但是要为他们独立买单，那就算了吧。
看房子宣传的时候，那些可能不经常花钱的配套设施也可以直接消费。 pass
03
这类配套设施，不能住在旁边就可以享受。
这样的配套设施，说出来就很厉害了。
但是，并非周边业主可以随意享受，
典型的就有名牌大学、顶尖高中
同济大学 照片来自网络
买在一边对入学影响不大，想上名校还得靠鸡娃娃。
我们还看了复旦大学(邯郸校区)和同济大学(四平路校区)所在的中原板块，以及旁边的曲阳板块。
名牌大学对房价的影响，数据 2024 年 1 月
通过了解同类型社区链家二手房平均挂牌价格，发现两所著名大学对周边社区房价影响不大。
影响房价的主要因素是产品类别、位置等基本因素。
在高中方面，我们选择了上海中学和交通大学附属中学作为样本(两者都是上海四大名校)，了解链家挂牌价格。
结果表明，上海中学附近的住宅区价格普遍高于同板块同类型建筑
上海中学周边楼市状况，数据 2024 年 1 月
但是仔细研究就会发现，上海中学旁边的一些社区属于“上海小学” “双学区”徐汇区教育学院附属实验中学
与好学区相比，小区的价格没有什么优势。
最终，公立义务教育阶段的学校给社区房价带来了提高。
交通大学附属中学周边没有高质量的公立初中小学，更能体现高中对房价的影响。
交通大学附中周边楼市状况，数据 2024 年 1 月
数据显示，房地产到重点高中的距离对房价没有影响。
这儿房价最大的影响因素还是属于该地区，同类产品中，杨浦的房价明显高于宝山。
大家在宣传学校的时候一定要注意。真正值得用房价买单的学校，只有确定或接近确定对口的公立小学和初中。
值得一提的是，一些大学周围会有高质量的公立附属中学，很多社区都是实实在在的学位房。
但是，如果你想在学区买房，你必须提前做好功课。
也有同样属于这种伪配套的。市政办公厅，不会因为住得近，就给业主提供什么方便？
也不会住在旁边，可以进去工作。
然而，这种场所往往是一个地区的核心位置，地段价值会给房地产市场带来很好的祝福。
这看起来很棒，但实际上不能为业主自己服务的也是伪配套。
当你在宣传中看到周围的配套设施时，你需要考虑一下。这些配套设施真的可以自己使用吗？
假如没有使用，面对这样的配套宣传，应该仔细考虑是否存在泡沫溢价
选择住在这里更是因为良好的气氛和高质量的地段，而不仅仅是为这些配套设施买单。
04
我希望你永远不会使用这些配套设施。
还有一种伪配套，用起来真的很有用。
但是小编祝大家永远也不用用。
首当其冲的是法院、派出所、派出所
这一配套通常为我们的生命财产安全保驾护航
但老实说，在日常生活中，我们希望离使用它们越远越好。
下一步还有一些专科医院
的确为人们的身体健康做出了巨大的贡献，但是我们仍然希望自己和家人永远不要使用它们。
例如，南洋模范中学周边三家医院的两家医院
这样的配套设施在城市中是不可或缺的，但是现实生活中还是希望大家不要使用。
05
伪配套，真配套，一图看懂。
真正的配套和伪配套的区别其实很简单。
真正的配套设施具有实用、方便、人人都能享受的特点。
而且伪配套是难得有用的，服务群体有局限性。，对于日常生活没有什么帮助
下图我们整理了一下，简单区分了各种配套服务水平。
看看周围的配套设施，找到合适的房子，价格合适。
文章资料中新房价格为公示联动价，二手房价格来源于链家，数据时间 2024 年 1 月
上述文本来自真正的卢俊团队。
这真的叫卢俊微信官方账号第一。5371篇原创文章
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com