万达的表现“完美”，但王健林更换了审计师。

出品/乐居财经

作者/魏薇

作为一个消息灵通的王健林。

4月15日，大连万达商业管理集团有限公司(以下简称“大连万达商业管理”)在2023年的审计报告中更换了签名者，从大华所变成了立信所。

十五天后，这一变化夹杂在年报中一起公开。

10天后，大华发生了一件大事。江苏证监局向大华发出行政处罚决定，涉金通灵(300091.SZ）金融诈骗案件，收走688.68万元的业务收入，处以3443.4万元罚款，暂停从事证券服务业务6个月。

由于大连万达商业管理“提前”解约，并未出现在大华所受“牵连”的企业名单上。

大连万达商业管理的子公司珠海万达商业管理对港交所的四次冲击都失败了，再次造假也无法忍受。一年多前，他被万达内部人员捅了一刀。

2023年3月，一名自称在万达工作两年多的员工在网上发表了一篇题为《谈谈2023年万达商业》的文章，指出万达存在诸多问题，如严重的数据造假、预算制定不合理、组织结构不合理等。这里的造假涵盖了商家的销售造假、工程报修造假、直播造假、多次造假、空店。 短期租金造假，客流造假等。

这是一个片面的谣言，大连万达商业管理方面矢口否认。然而，最终还是惊动了中国证监会国际部，提出了六个问题。

不久之后，瑞士信贷撤出珠海万达商业管理上市保荐人队伍，中信证券、摩根大通继续在列，审计公司为安永会计师事务所。

从2020年到2022年的三年疫情，无论是大连万达商业管理还是珠海万达商业管理，对父子的表现都太稳定了，尤其是孩子可以用“完美”来形容。

大连万达商管直接或间接拥有珠海万达商管79.23%的股份，截至2023年底。

证券监督管理委员会六大问题

根据文章《谈谈2023万达商业》，大连万达商业管理出租率98%、租金收取100%的数据是通过“注水”实现的:只要系统显示没有空铺，所有租金都可以支付。由此产生的大量费用大多由当地项目提前支付给商家，或者通过其他方式进行补偿。

大连万达商管对这些问题做出了回应：1、销售额：万达广场绝大多数租户向发行人支付固定租金，固定租金与商户销售没有直接关系；2、人流:万达广场入口处安装独特的设备，检查进入商场的人数，并与业务分析系统连接。没有人为操作或修改；3、租赁率：由已租赁面积除以总租赁面积计算，合同管理和监督执行是通过租赁系统进行的，没有人为操纵或修改。

2023年6月，中国证监会国际部对珠海万达提出了分红、内部控制制度、商场出租率是否准确、控股股东短期偿债风险、上市募集资金使用等六个问题。要求万达商业管理结合报告期内公司服务费及租金实际收缴情况，说明上述租金率的计算口径及其准确性；在评估和内部控制制度方面，是否有相关有效措施和实际执行情况，避免内部员工谎报租金率和收缴率。

与此同时，中国证监会暂停了大连万达商业管理60亿元小型公募债券的注册程序。

不久之后，大连万达商业管理局宣布，齐界因“个人原因”向股东大会提交辞职报告，辞去董事长职务，接任珠海万达商业管理局总裁肖广瑞。

购物中心租赁98.6%

2021年10月21日，珠海万达商业管理局首次递表港交所。2019年12月，中国首例新型冠状病毒发生。

换句话说，2020年是珠海万达商业管理部门遭遇的第一次疫情考验。病毒凶猛，大家尽量减少外出，不要去人多的地方。商场自然首当其冲。2021年和2022年也是如此。

但是珠海万达商管似乎并不害怕病毒，它的商家似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成绩单出来了。2020-2022年，珠海万达商业管理所管理的商业广场(不含停车位)租赁率分别为97.8%。、99.3%、98.7%，平均租金率为98.6%。珠海万达商业管理上市递表的主要来源是这三年的业务数据。

根据大连万达商业管理2022年业绩快报，今年开业的万达广场项目有55个，年计划完成100%。；总开业项目473个，管理商业面积6556万平方米。租赁面积为4445万平方米，比去年同期增长11%。年度计划总收入达到533.1亿元，达到99.6%，同比增长7.4%。其中，租金收入为508.5亿元，比去年同期增长8%。商店租金率达98.7%，租金收缴率达100%。

但现实情况是，在2020-2022年期间，许多商场受到疫情的影响，商家大规模关闭和退租。特别是2022年，全国商业中心平均租金收缴率不到50%，而珠海万达商业管理的租金收缴率是全国平均水平的两倍多，但出租率却处于三年来的最高水平。

大连万达商业管理有投资物业租赁管理、酒店运营等三大业务板块。其中，投资物业租赁管理是收入的主要来源，占90%以上。珠海万达商业管理的三大业务板块是:商业管理服务、物业管理和增值服务。

2020-2022年，珠海万达商业管理实现了171.96亿元、234.81亿元、271.2亿元的营业收入增长，主要是由于业务扩张导致的管理广场数量和管理建筑面积的增加。与此同时，大连万达商业管理的营业收入也在同步增长。

猛增的收益

珠海万达商业管理是大连万达商业管理的重要业绩支撑。

截至2020年底，大连万达商业管理总资产5626.47亿元，净资产2749.93亿元；珠海万达商业管理总资产473.11亿元，净资产19.77亿元。

截至2021年底，大连万达商业管理总资产5846.76亿元，净资产2848.47亿元；珠海万达商业管理总资产226.82亿元，净资产66.11亿元。

截至2022年底，大连万达商业管理总资产5959.59亿元，净资产2970.83亿元；珠海万达商业管理总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。

截至2023年底，大连万达商业管理总资产6089.27亿元，净资产3047.78亿元；珠海万达商业管理总资产233.2亿元，净资产51.2亿元。

从这个计算来看，珠海万达商业管理在大连万达商业管理体系中所占的规模并不大。近三年来，其资产约占大连万达商业管理的4%，但利润超过50%。

大连万达商业管理和珠海万达商业管理的营业收入在2020-2022年双双增长。大连万达商业管理从2020年的391.34亿元增长到2022年的493.14亿元，增长约26%。珠海万达商业管理从2020年的171.96亿元增长到2022年的271.2亿元，增长约57.7%。

就归母净利润而言，大连万达商业管理并没有像珠海万达商业管理那样保持高增长。2022年，大连万达商业管理的归母净利润已低于2020年，而珠海万达商业管理的归母净利润是2022年的6倍以上。

在盈利能力方面，2020-2022年珠海万达商业管理的毛利分别为36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趋势。从2020年的70.4%到2022年的62.21%，大连万达商业管理的毛利率逐渐下降。2023年略有回升至64.24%。

近几年业绩快速增长，珠海万达商业管理部门大量分红。2020-2022年分别向股东分配51.78亿元、11亿元和69.96亿元，三年累计分红达到132.74亿元。2023年2月至3月，公司董事会再次批准了2023年第一季度股息23.92亿元的决议。

大连万达商管从珠海万达商管获得的股息超过120亿元，按79.23%的持股比例计算。

压降负债率

2020年和2021年底，大连万达商业管理的现金和现金等价物分别为406.59亿元、413.53亿元，2022年底大幅下降至196.32亿元，2023年底进一步下降至126.26亿元。

大连万达商业管理的资金链在2022年开始紧张。今年年底，大连万达商业管理的短期有息负债为290.12亿元，现金短期负债为0.68。 2023 年末，大连万达商业管理有息负债余额为1316.06亿元，其中一年内到期的有息负债为237.27亿元，现金短期负债为0.53。

珠海万达商管走轻资产路线，在递表前一口气提前偿还了所有银行和其他贷款，共计13.98亿元。

珠海万达商业管理的负债率在2021年大幅下降至70.9%，比2020年的95.8%下降超过2020年。％，2022年进一步下降到68.4%。而且大连万达商业管理的负债率一直比较稳定，一直保持在50%左右。

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