房地产最大的隐患刚刚出现。
参加一场晚宴，一群房地产商互相嘘寒问暖聊聊方向。
有人递过酒杯问：现在市场怎么样？
吃了一口龙虾，我笑着说：我觉得现在市场极其好。
说完之后，换来一阵沉默。
这个行业现在差吗？
看起来行业已经走到了尽头。
无论是项目、企业还是个人，未来的方向都不清楚，但整个行业的差距应该是共识。
每一个项目看起来都很卷，但是没有办法实现利润。
每个人都在努力工作，却无法摆脱渠道的命运。
但是当有人真的问我这个问题的时候
这三件事在我脑海中反映出来。
1、上半年，中海在上海的一个项目一次开盘就接近了。 200 价值1亿元，一天卖完
2、鹏瑞在广州的项目鹏瑞 1 号仅用了 3 一个月的时间，就成了 2023 年过亿的平层销售套数第一，而这个项目仍然是公寓的性质。
3、像成都这样的二线城市，麓湖一年的单盘销售额达到 130 亿，负责人说这只是一个公开的数字。
当我反映这三个项目时，我的第一反应是：别人不好吗？
但为何其它项目如此困难？
那么为什么总是有这么优秀的项目呢？
以及，下一个问题是：为何别人的这个项目和我们的感觉有很大的不同。
究竟差在哪
01
许多人谈论那些优秀的项目，第一反应就是那些项目愿意堆放，那些项目愿意花费成本。
那是唯一的区别吗？
和大家聊聊一个很小的阶段：户型设计
房间类型研究实际上是行业内没有门槛的物品，大家都可以看到。
但是有几个阶段有些项目做得很耐人寻味。
我们去了鹏瑞 1 大型公寓的设计中，按照常规声音分离。
但在静区，也就是所有卧室集中的地方，有一点。反常识是的，在所有卧室的交汇中心，计划了两个功能区域:中式厨房和家庭活动房屋。
是否有点不一样
细问为何
对方告诉我们，塔尖住宅领域的移动区域在某种程度上具有外部社交属性。
也比较商业化
然而，家庭中最温暖、最私密或最浪漫的地方在许多大型公寓中却没有可承受的区域。
这个额外的迷你厨房 家庭空间赢得了许多塔尖顾客的青睐。
立刻击中了他们的诉求。
杭州胤璞也有类似的设计。
在她们 700 在平方米的公寓里，我在主卧看到了双入口迁移线的浴室。
而且卫生间直接对着床，玻璃还制成了电动可磨砂可透明
负责人还解释了设计原因:对于这个价位的房子，卫生间不仅仅是一个功能空间
更重要的是生活乐趣的来源。
所以他们把浴室做得尽可能浪漫一点。
事实上，这些细节很多。我走过每个城市的塔尖作品，似乎都有他们突出的思维。
因此
每一次我和同行分享这些我看到顶豪知道的细节，最后都会问他们：我们这一代房地产商对当前高档居住生活而言，的确足够了解吗？
能否创造出他们需要的生活？
这一问题值得每天晚上辗转难眠时认真思考。
02
有没有想过为什么房子会有库存？
现在几乎所有人都认为同质化严重
所有的房子都是一样的，所以有一些折价去化，也有一些是由此库存下来的。
但是我们再想一想，为何会出现同质化
在交易过程中，我分享了一个例子。
前阵子去内陆跑了一圈，在路上看了一个项目，一个主流开发商在当地能级最高的地段做的高配项目。
接着这位交易者做了一个很大胆的空间设计。
打开门，穿过玄关后，直接连接一个内凹阳台。
这一设计，在高层产品中，达到了开门见绿的空间感觉。
这种样板间一出现，立刻引起了市场的强烈震惊，随之而来的就是这个产品被抢走了。
不幸的是，由于该产品在R&D初期仍处于市场空白状态，交易者不敢贸然做出决定，因此他们在同一区域做出了妥协。
也就是说，一半的公寓采用了这种创新做法，一半的产品仍然继承了市场主流公寓设计。
结果强烈的对比是，所有的创新房型都卖完了，主流房型也就剩下了。
所以读到这里，大家不妨再想一想，为何会有那么多同质化产品
可是
这个问题可以怪交易者吗？
似乎不可能。站在时间的源头上，交易者的计划也可以理解为一半的产品选择冒险创新，一半的面积选择安全的常规房间类型。
这种选择似乎没有任何问题。
而且相对于全做稳妥的方案已经有了一定程度的气魄。
不过
市场反馈似乎在谈论目前的产品定位没有折中计划。
到底是什么问题？
03
另外一个方向是产品，一款经市场验证的产品创新成功，迅速进入内卷通道。
最为明显的两个环节，一个是立面的弧形设计，另一个是室内奢石元素
在 2022 年点状病例成功后，这两年绝大多数高端项目都会安装这两个元素。
我不止一次看到这句金句:直线属于人类，曲线属于上帝。
在过去的两年里，高迪在售楼处也很忙。
而且内卷的结果是，最后变成供应链战争
我问了一些豪华石材的供应商合作伙伴，说这两年房地产开发的豪华石材采购量是历年的好几倍，现在好的豪华石材供不应求。
而且对供应商来说，最终好的奢石只会流入两个地方。
一是足够好的项目，因为这些未来会给他们带来一些顾客
二是大厂开发商，因为他们的采购量稳定，不会有坏账。
然而，随之而来的是，内卷后，元素被广泛使用，投入不受控制。
原来呈现的高级审美慢慢消失。
要知道为什么一开始大家都喜欢弧形立面，大家都喜欢铺奢石，那是因为顾客对标准化产品的抵制
所以看到弧形立面和奢石元素后的独特性，从而选择对项目的认可。
但是今天的奢石，已经成为高定项目的必需品，与过去相比已经暗淡了许多。
04
2023 从2008年开始，我在业内提倡单盘主义
公司也因此直接更名而强调我的价值观。
的确，目前任何一个胜利的单盘都可以获得行业内最大的流量和利润
但是单盘主义背后需要什么？
似乎需要的不是团队，不是专业，更不是规模。
我和很多人开玩笑说，现在的单盘主义需要的是定夺意志
就是敢于决定敢于探索，并且要做好一件事的决心
决心这件事似乎在行业内一直不够充分，大多数房地产人员的从业素养就是教我们如何求稳。
我们需要多功能，控制总价，所以我们开发了它。 90 平米三房
为了保证现金流和实现利润率，我们做了高低配置。
我们必须确保去化，不敢制定战略，所以我们开始了渠道营销。
这些思维习惯决定了我们产品的最终呈现，所有从业者都是这么想的，所以我们最后的产品几乎是一样的。
这就是现在所说的，同质化。
无风险定位也注定了同质化方向。
然而，即便如此，仍然没有多少从业者有决定“一意孤行”的气魄。
05
之所以不敢决定，表面上看是勇气，背后其实是对客户的认知。
一次酒后，我和同行开玩笑说，当今房地产开发最大的矛盾是从业人员能力与时代变化速度不匹配。
回到开头的问题，我们真的来到了时代的前面，了解顾客的需求吗？
这是分歧
同时也是未来的隐患
如果我们找不到这条线，我们将来只能在营销的末端挣扎。
寻找渠道，开放直播，拍摄视频， IP
用高大的语言包装自己的努力，很难掩盖剩下的同质化结局。
那时的同质化已不再是房屋的同质化，而是房屋的同质化。房地产人才同质化
06
不久前，我在麓湖罗立平看了一次采访。
当他说一句话的时候，我有点感觉。
我认为，一个项目立面的重要性超出了许多人的预期。
做出最好的衣服一定是为了做出最好看的衣服，而不是别的，但是现在大多数项目的立面投入水平都太少了。
刚刚听到这句话，我的第一反应是错愕。
但是我咀嚼了一遍又一遍，又回放了麓湖每年的去化量和每次开盘的热销情况。
我忍不住反思，我的能力是否跟不上时代的步伐？
上面是正文，真的叫卢俊。
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