没想到今年上海新房成交数据是这样的。

" 527 “新政”之后，大家都在关注市场形势

但是大部分的目光都集中在二手，比如截止到最后。 6 月 13 号码，本月二手房已累计交易。 10148 套

实际上，从今年开始，新房市场也发生了许多变化，系统的分析和总结还没有完成。

所以，此时此刻站在这个年中节点。

我想帮你整理一下今年上海新盘的数据。

透过数据，我看到了一些“意想不到”——

01

新房子的成交量只有去年的一半。

每个人最关心的也是最直接的：新房交易数据

今年 1 到 5 月份，上海新房共成交。 18216 套，而去年 1 到 5 月份，上海新房共成交。 36749 套

数字化对比并不明显，今年只是不明显，只有去年的一半，表现属实是不尽如人意的

今年 2 由于春节假期的影响，月份的成交量同比下降幅度最大。

资料来源：兔博士

然后从环线的角度来看新房成交。

今年 1 到 5 月份，上海新房内环内成交。 1644 套装，内中环间 1010 套装，中外环间 2578 外环外套 12984 套

去年 1 到 5 月份，上海新房内环内成交。 3004 套装，内中环间 2074 套装，中外环间 4369 外环外套 27302 套

资料来源：兔博士

可以清楚地看到，四大环线的成交量都有明显的下降。

尽管外环外仍然是交易的主力军，总比例超过 6 是的，但是只有去年的总成交量。 47.6%

取而代之的是中外环间的表现，成为四大环线中最坚固的。

看完交易数据，再来看看平均交易价格和金额。

虽然今年前 5 上个月的总成交量不如去年同期。

但随着 3 月度豪宅盘集中入市，成交均价大幅上涨，推动 3 月度平均成交价格创出 2023 年 1 月亮到现在的新高，4 月和 5 每月的平均成交价格也有所提高

总成交额方面，今年前 5 月份略低于去年同期，整体差别不大。

资料来源：中指研究院

今年新房交易萎缩的一个主要原因是供应大幅缩水。

即使推出了七个批号的新盘，推盘速度也在加快。

五个批号到六个批次分开 17 天啊，六个批号到七个批次只分开了。 16 天啊，主推一个猝不及防。

可事实上，但是项目数量、房源数量和供应面积都在下降

尤其是刚刚宣布的七批号，更是只有七批号。 8 个项目、1503 套房，算得上是近的 3 多年来历史新低

总共有七个批号 138 个别项目(每批项目累计)，30651 套房，供应面积达到 377.8 万平方

平均值算下来，每批次 19 个项目、4379 套房源、54 万平方

2022 年度新盘，平均每批次 38 个项目、7197 套房源、130 万平方

2023 年度新盘，平均每批次 26 个项目、11675 套房源、81 万平方

拿今年 4379 套和去年 11675 每个批次的套对比平均房源数量整整少了近40%

它还表明，上海新房正告别大规模集中供应，"少食"、“多餐”逐渐成为新形势

这种供应节奏将在今年下半年持续很大概率，至少一个月进入市场一个批号，预计全年总批号将超过。 12 批号

具体来说，五大新城的供应数据

从去年开始，临港、松江的房源供应量明显下降，与去年相比， 2022 年直接减半

目前，青浦的供应总量不如松江和奉贤，也不像往年那样充足。

新房在临港收缩最为明显。

2021 年与 2022 每年都有自己的约定 1 万件和 1.4 一万套新房一直是五大新城的主力，供应量远远超过其他四个新城。

长时间供过于求，就用 2021 年 1 就批号土拍而言，当时临港出让的宅地对应 3 个盘：玖海云天，鹏瑞云景景湾，光明星城，加起来有新房套数。 8000 套上下

然而，临港地产客户相对有限，人口导入缓慢，新需求短期内无法释放。

所以，临港有意控制土地拍卖市场和新房供应。

只有去年的转让 4 在五大新城中，幅宅地最少，共推出。 6675 套新房

上半年尚未转让宅地，仅供应不足。 2000 新房子，仍处于深度转型期。

02

城市豪宅井喷，五大新城认购表现不佳。

从环线来看，今年新房的主力自然是外环，占比超过60%。

中外环项目比例有所提升，如宝山南大、普陀桃浦、浦东三林、外高桥等板块今年有多个新盘，进而带动交易数据。

从分布区域来看，浦东以 21 新建住房项目数量遥遥领先，供应的住房数量也是全市最多的。

今年浦东成交量最高的新市场有:浦开云京、金鼎瑞府、招商局、新杨思上园等。，这些确实有目共睹。

部分资料来源：网上房地产

闵行和嘉定紧随其后，前者项目数量第二，后者房源数量第二。

松江、宝山、青浦也有稳定的供应。

城市新盘的突出特点是——从三批开始集中进入市场的多个豪宅盘

3000w 新房等级供应明显增加，大大释放了豪宅的购买力，走出了一波独立市场

据统计，前 7 新盘批号合计 27 个别项目备案均价达到 10w /㎡，更有 4 一个项目的价格站在那里 17w /㎡

最近公布的七批号别看了。 8 个别项目，均价的一半 10w /㎡

短短两个多月的时间，豪宅盘整体销售额已超过 630 亿元

今年上海豪宅市场的热销，在一定程度上体现了高净值个人的强大购买力。城市豪宅越稀缺，供不应求就越少。

叠加" 527 “新政”的颁布也促进了一些在售豪宅的市场表现，比如新政后短短三天就卖出了保利世博天悦。 9 套

根据搜狐焦点统计，上海接下来要进入市场的新豪宅还有近距离。 60 个，最多达到黄浦区 16 个人，上海的有钱人到底够不够，让我们拭目以待。

相对于城市里的豪宅盘火爆，郊区的新盘可就不那么好卖了。

无论是认购数量还是认购率，都呈现出明显的下降趋势。

一方面，由于五大新城前期供应量大，竞争激烈。

再次叠加热度降低，购房者倾向于理性

虽然有理想的地方等个别红盘驱动，但总体上还是有一定的去化压力。

" 527 新政是针对之前受户籍、社保年限、首付比例、高利率限制的客户群体，有望释放，对新房产生积极作用，尤其是外环外的新房。

03

积分盘，“千人摇”盘突然减少

更加意想不到的是，今年以来，不但新盘积分触发率大幅下降，而且平均积分也同步下降。

138 在一个项目中触发积分的实际情况不超过 10 个

要知道 2023 年光上半年 5 新房子的批号，有多达 45 个别项目引发积分

除三大豪宅盘外，今年已突破 100 分为天花板之外

三期滨江凯旋门 113.04 分、汇元玺二期 112.8 分，凯德茂名馆 114.72 分

其它的高分盘很少

曾经流行的外环外，更是只有 3 个盘触发积分，即嘉定理想之城五期、浦东安高申宸院三期、闵行绿城沁兰园三期。

与前两期相比，后两者的入选分数也大幅下降，只要最低， 44 分数，算得上是聊胜于无。

很容易看出，这个 3 一个受欢迎的郊区板块有几个特点:靠近地铁，周边商业 / 完善的教育设施，明显的倒挂

刚刚过去的 5 月亮，也是“月亮” 0 “新盘触发积分

就 6 从月度认购情况来看，大概只有少数新盘触发积分。

总的来说，上海新房的整体分数越来越低。，不分状况会变得更加普遍，即使在很长一段时间内也不会触发积分。

让我们看看，高分的人已经不再赌那些潜在风险的房地产了。

因为对他们来说，现在只要有高分就可以选择的楼盘很多。

从认购数据来看，这一年才诞生 3 一个“千人摇”的红盘：安高申宸院，滨江凯旋门，陈嘉。 100 · 嘉佰道

浦东唐镇、陆家嘴、普陀长风三大板块分别对应。

那么，2023 每年有多少项目“千人摇”？回答是： 26 个

除了两个批号之外，其他十个批号都诞生了几个“千人摇”的红盘，分布相当均匀，最低分也是最低分。 53 分

04

不可否认，今年上海新房的人气确实明显下降，身边的新人也明显减少了。

一方面，新房价格的倒挂正在逐渐消失；另一方面，由于二手房的“性价比”更加突出，不仅降价幅度大，而且眼见为实，买了马上就能住。

告别了“全员打新”的时代，今天的购房者更理性、更理性，从自己的实际居住需求出发

当然，" 527 “新政”也有一定的提升作用。

根据官方数据，今年端午节假期一手房日均交易 0.82 万平方米，同比增强了“五一”假期日均交易。 41%

同时，上海土地供应方也发生了相应的变化。

根据刚刚发布的三批土拍信息，最高溢价率 10% 限制正式撤出上海土地市场，每一块价格保证书中的每一块。房地产联动价格也消失了

未来上海新房不会有地价限制，一定程度上会刺激开发商拿地，保证充足的盈利空间，沉下心来做好商品。

这样才能回到正常的市场。

下一步，我们将继续观察新房的价格和交易是否会有起伏，

上述为正文，来自楚然。

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