最近业主们开始改变花样保证房价。

你们有没有想过，为什么会有“保房价”？

许多人首先听到这个词还是来自杭州业主。

的确，杭州业主作为一个曾经受到房价影响较大的城市，可以说是最了解房价上涨逻辑的那个泼人。

所以我们看到了自筹改造的立面，说话为小区修地铁，鸡娃成学位房，业主调整房价。 ... 举例来说，这种大量的保房价方式的出现

而且这类模式背后有一个很大概率的目的，我们小区的房价比别人贵。

但是最近有点不一样

数据显示，今年 3 全国新建住宅的销售额和销售面积分别为： 9296 亿和 9383 万方，平均成交价格 9907 元 / 平

与最高 2023 年 4 月的 12469 元 / 与平相比，每平降低 2562 元

比巅峰降低 21%

所以，房价还会继续下跌吗？

而且最近正好是各城市调控最密集的时候，新政后的房市成交是否真的会回暖？

所以看到那些原本想要房价上一段楼梯的保证房价的行动，正在转化为目前非常真实的保证房价的行动。没跌

而且这个行动不仅仅是杭州

仍然在广州，南京，成都 ... 更多的城市蔓延开来

01

最为焦虑的，应该属于曾经刚刚需要上车的顾客。

要说过去谁是保证房价的积极分子，大部分还是留在投资者身上。

作为前期买房杠杆满满的买家，后期卖房自然希望得到的房子卖得更贵。

而且现在伴随着大量城市房价下降

对于近两年一直走出独立市场的成都来说，

2023 年底，成都新房成交量 14.75 二手房成交量为万件 21.99 万件，全部位居全国第一。

而且从去年底开始，成都的房价一直在下跌。

科学城板块跌幅最大，目前二手房均价 17477 元 / 平方米，比较 2020 年 30258 元 / 平方米，下跌 42%

直接在" 3 “字头坠入” 1 "字头

而且要说这里最着急的，就是那些曾经拼命工作攒首付，最后终于买房的刚需顾客。

例如 2021 这位年上车成都双流的男子

买房子的总价 228 万，首付加各种契税 82 万，剩下 156 万元房贷，每月需要偿还贷款 7800 元

要知道 2022 年度成都市城市平均收入大概也就在那里。 8000 元 / 月

假如以前房价处于上涨趋势，仍然可以覆盖部分还款费用，但事实是房价不涨反降，总价不涨反降， 228 万跌到 160 万

三年时间减少 68 万

相当于前半生工作攒下的七八十万都付之东流。

还包括求助意见中提到的：

“我也明白，目前房价下跌是一种必然趋势，但一时无法接受这么快的下跌。”

所以要求有关部门采取措施稳定房价，即使适当调整。 4.2% 还款利率也是如此

这种情况不是个例

前几年我在苏州吴江区买的朋友就是这样，当时小两口以为是。 2 万 / 平价上车一套小两房，现在加孩子想换一套多一套，结果现在看看小区的挂牌价格已经到了。 1.5 万 / 平

改变的想法也只能暂时搁置

而且这也涉及到我们接下来要讲的另一位来自广州万博的朋友。

为保住房价格已开始颁布"业主参考价""了

原因也是因为一些业主发现有中介和买方在恶意压价。

按照以往的做法

要么简单直接要求业主挂高房，要么遇到绝对低价急着卖的，甚至有业主会直接联合承包这套低价房，以免破坏小区整体挂牌价格。

而且现在，我简单地对广州业主的呼吁做了张表。

对于急着卖，不急着卖的人，包括目的是卖楼还是用钱的情况，都是提前考虑的，具体的上市区间也给出了。

绝对精细化控制

可是还没完

此外，西安碧桂园云顶的业主连租金价格也不放过

经过大量的研究讨论，周边社区和西安同期在售的大平层价格

甚至房屋租赁的价格也算出来了。

140 平均租赁成交价格不得低于 4500 元 / 月；190 平均租赁成交价格不得低于 6500 元 / 月；230 平均租赁成交价格不得低于 9000 元 / 月；

从销售到租金，从小户型到大户型，涉及的层次很多，要求也很详细。房地产中介看了都赞专业。

可见此时此刻业主保卫房价的心有多急切？

而且假设这些行为仍然只针对自己的房子，那么这种保证房价的行动仍然渗透到自己的房子里。新房阶段

南京业主表示，早在去年年底就表示。

自己于 2023 年 8 每月在南京某楼盘买房，但 3 个月后，该房产在备案价格的基础上降低了价格。 20% 出售房源

所以业主希望有关部门能及时出来干涉房价下跌过快的行为。

归根结底，对刚刚需要的顾客而言

即使最初的目的是生活，仅仅是房子的首付几乎已经压在了他们所有的存款上，没有人愿意看着它原地掉价。

更有甚者，那些下一步还需要更换的客户

因为总有人比你更渴望换房子，总有人更愿意降价卖房子。

除了这些方法，之前最常用的升级立面、更新车库、绿化操作现在都消失了吗？

02

小区也是升级的，但每一笔钱都是精打细算的。

事实上，这些方法仍然存在，但与以往的财大气粗不同，现在业主升级小区

明显更精打细算了

今年 5 我们刚刚去过杭州江明月朗园。

整个社区都是 TOD 顶盖下层还有店铺，也是一个总价千万的改进新盘，所以业主们也想升级外立面，把小区打造成“望江标杆”

只是升级一面

也正是因为建筑主体完工后才发现北立面不是铝板，所以很多业主联合找开发商沟通，希望只把北方升级成铝板。

甚至还特意签了一叠厚厚的意向确认书。

最后根据户型面积大小计算相应的筹款费用由业主出资

小户型均值 2 万，大户型均值 2.5 万，就算是最大的出资也大概在那里 22 万，就改造外立面而言，额外的钱并不多。

所以短短两个星期，筹款就突破了。 2000 万大关

比如位于成都的天西某楼盘业主，也准备自筹装修单元门和公区，58。 户主终于筹到了 36 万，一户平均下来大概在下来。 6200 元

而且，当我们仔细看下一个付款清单时，

不但通过内部比价，最后砍价到一口价。 20 万 / 个

并且从具体的费用描述中进行。

自己购买室内装修材料，希望有资源帮助省钱的邻居提供帮助，即时宣传收款进度。 ...

必须说，现在的业主保证房价早就告别了以前的自筹。 4500 在万升级立面的阶段，手头的每一笔钱都要最大化价值。

除硬件外，在软服务的提升上，业主也要做到，层层筛选

对于位于苏州的金地名悦来说，

2023 年 3 第一次业主大会每月举行，已决定解除与原金地物业合同

随后 5 月份，社区开始陆续推进物业服务就业工作。

拟选择包括上海永升、融创、朗诗、龙湖、中海、绿城等在内的 8 家物业

首先，前三名永升、融创、朗诗都是自己投票选出来的，最后经历了近乎 6 经过一个月的投票选举，永升物业终于被选中

有人说换了财产之后的金地名悦， 个月内成交 5 套房，高峰小区带看量近。 400 次

而且一个好的物业，也影响了业主对社区维护的态度。

在物业的帮助下，蝴蝶湾的业主开始自筹资金贴地砖美化负一楼。

03

但是更令人惊讶的是，好许多城市开始“抱团保房价”

这也是我这次统计的最大感受之一。

假设过去我们对保证房价的认识仍然停留在杭州，那么现在，

广州，西安，南京，杭州，成都，佛山。 ...

越来越多的城市参与到这个轰轰烈烈的保房价队伍中来。

特别是南京

2024 年 5 月 10-5 月 15 日子，短短三天就有了 3 一个社区通过通知张贴的方式

呼吁社区业主警惕不良中介恶意降低社区二手房价格，希望业主共同努力，与街道、物业等相关部门共同维护社区房价。

而且为什么这个时候这么多城市的业主开始保证房价，除了我们文章开头提到的房价下跌之外

我认为还有一个非常重要的原因，这确实与当前新政的密集发布有关。

5 月 27 日本，上海发布 9 调整政策提升房地产市场，然后调整政策。 5 月 28 日本广州首套首付最低降至最低。 15%，深圳 20%...

三个一线城市几乎同时出动，可以称得上是今年最大的一次楼市调控。

的确也是因为大量城市的挂牌猛增。

早在去年年中，全国重点 13 每个城市的上市数量都接近 200 与今年年初相比，万件 159 万件增加了 25%

而且面对这么大的挂牌数量，交易并不理想。

前几年最火的金三银四，虽然今年的交易略有复苏，但总的来说还是远低于金三银四。 2023 年、2021 年同期

如此来看，5 每个月开始的新政频发也算是另外一个意义上的保房价格。

就像新政后一样

有杭州时代奥城的业主建群一对一定点要求大家提高房价。

这也是因为从去年开始， 7 从月份开始，这个小区的平均挂牌价格从 8.2w/ 到目前为止，平已经减少 7.8 万 / 平

而伴随 5 月 9 日，杭州宣布“杭州七条”全面放开限购，我又翻了翻这个小区的挂牌调价记录。

来源：链家

尽管整体减价房屋仍高于涨价房屋，但在 5 每月挂牌涨价房屋比例确实有所回升。

04

事实上，从保证房价的角度，我们也可以看到，整个房市时代确实是背后的。在改变

过去 10 2008年楼市的快速崛起，让大家感受到了这条赛道的幻想。顾客像鸡血一样涌入房地产市场，他们的房子可以通过保护房价来更有价值。

而且现在随着供给的不断增加，价值的分化也越来越明显，房地产已经完全进入微利时代

在这种背景下

不管是更精打细算的升级小区，还是利用新政的热度，以更好的价格将小区卖出去

具体到每个个体所能做的，只是乘势而上，让房价真正回归理性。

上述为正文，来自 Moon

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