那些房价下限跌破千元的城市

经济观察网 记者 田国宝 没想到，王博的家乡花园因为二手房“超低价”而成为热门话题。

6 月 5 日本，王博告诉《经济观察报》，最近熟人不断向他转发相关视频和截图。他的家乡以这种方式“出名”，这让他有点哭笑不得。

位于河北省张家口市的王博家乡花园，距北京市中心约约。 140 公里。地方政府公布的数据显示：2015 到目前为止，下花园区的居住人口一直在减少，到目前为止， 2022 年底，居住人口为 6.3 万人。

王博说，爷爷奶奶去世后，他在下花园留下了一栋电厂住宅楼的房子，多年来没有人住，只是作为每年扫墓时的休息区。今年清明节回老家后，王博发现一个单位只剩下四五户人家，小区里的房子大部分都是空的。

还有很多类似的老小区在下花园。根据贝壳找房网的数据，2023 年 6 到目前为止，这些老旧小区的成交价格基本上都在 10 万左右。

此前，黑龙江鹤岗因其“超低房价”引起了外界的关注。从全国范围来看，像鹤岗这样的中小城市，很多房价下限都跌破了1000元，不仅涉及东北、华北的一些经济欠发达城市，还涉及四川、湖南、湖北、贵州、广西、广东等省份的中小城市。

"超低价"

大量低价房屋挂在贝壳找房网的张家口二手房页面上。下花园区煤矿住宅楼一套 70 两居室平方米，挂牌价格 6 一一万元，折算价格 857 元 / 平方米；电厂住宅楼一套 60 两居室平方米挂牌价格 7 一一万元，折算价格 1167 元 / 平方米。

壳牌找房网交易记录显示，2023 年 6 月，一套电厂住宅楼成交。 84.4 平方米两居室，网签价格为 9.5 一万元，折算价格 1126 元 / 平方米；2024 年 4 月份，马车社住宅楼以 9 一万元的价格成交了一套 82.6 平方米两居室，折算价格 1090 元 / 平方米。

总价在下花园区 10 一万元左右的上市房和交易房数不胜数，涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区。价格基本在。 800 元 / 平方米至 1200 元 / 平方米。

一位当地中介告诉《经济观察报》，电厂住宅楼原为大唐集团花园电厂家属楼。电厂关闭后，大部分员工已经离开。目前只有部分退休老员工居住，二手房交易不活跃。

中介介绍，2015年 几年前后，下花园的房价基本保持在一起。 4000 元 / 平方米左右。此后，全国各地的房地产企业纷纷进驻，到达。 2019 年度高峰期，下花园商品房平均成交价格上涨至 1.2 万元 / 平方米，部分高端楼盘价格接近 2 万元 / 平方米。

转折发生在 2021 年底，中介表示，下花园房价经历了第一轮下跌，跌幅基本在三分之一左右。原价一万元以上的房子一般跌到七八千元左右；第二轮下跌在 2023 年底，跌幅接近一半。

现在，下花园相对高档的住宅单价在下花园。 5000 元 / 平方米左右，中档房价格保持在每平方米三四千元左右，老旧小区价格普遍跌至一两千元。今年第一次出现价格低于1000元的交易。 4 月。

陈翔是全国房地产企业营销线路的负责人。2018 2008年，他所在的公司进入花园后，他被派到下花园负责项目营销。

陈翔告诉《经济观察报》，2019 2008年，下花园项目开盘均价为 1.1 万元 / 大约平方米。由于去化较差，项目一次又一次地降价，等到 2022 年度交货时，价格已降至 7500 元 / 大约一平方米。2023 年底进一步降至 5000 元 / 大约平方米。

陈翔说，由于项目销售不佳，每一位销售人员手中都有大量的房子，一直急于脱手。2024 年初，零星交易维持在零星交易中 4000 元 / 大约平方米。现在，大多数房子的价格是 3000 元 / 大约平方米，但仍然卖不出去。

陈翔所在项目拿地楼面价不足。 1000 元 / 平方米，包括建筑安装成本，目前正在“亏本出售”。他说房子质量很好，但是因为选错了地方，没人问价格再便宜。这也是 2015 2008年进入下花园房企的普遍现状。

2015年经济观察报没有完全统计。 多年前后，许多房地产企业入驻花园，如碧桂园、万科、荣盛、泰和、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等。此外，鲁能负责建设杨树沟棚改安置房。

并非个案

不只是下花园，与下花园相邻的张家口市宣化区，化工厂家属楼一套 60 平方米两居室，成交价只有两居室。 4 一万元，折算价格 667 元 / 平方米；雅谐小区一套 60 平方米两居室，成交价格为 8 万元。

离张家口市不远的山西省大同市，也有大量的老旧小区，房价几万元。大同平城区对局小区一套 48 两居室平方米，挂牌价格 5.5 万元；云冈区新区一套小区 62 两居室平方米挂牌价格 3.7 万元。

根据交易情况，2024 年 4 月份，大同中央机厂南三路小区 4.8 一套一万元的价格成交 55 平方米小两居室，折算价格 873 元 / 平方米；同在 4 月亮，恒安新区 R 区以 8 一套一万元的价格成交 70 平方米顶楼，折算价格 1142 元 / 平方米。

壳牌找房网交易记录显示，2022 年 9 月份，大同二手房市场首次出现低于 3000 元 / 平方米交易；2023 年 7 月亮，首次出现低于 2000 元 / 平方米交易；2024 年 4 月亮，第一次出现低于 1000 元 / 平方米交易。

吉林是吉林省第二大城市。2020 年 2 月份，江机住宅楼一套 82.5 平方米两居室成交价格为 8.2 一万元，变成贝壳有交易记录至今，该地价第一次跌破千元价格；2024 年 3 月亮，桃北小区 2 一万元的价格成交了一套套。 45 平方米一居室，更是刷新了吉林市二手房最低成交价格。 500 元 / 在平方米以内。

湖南省第二大城市株洲也发生了同样的情况。2021 年 9 月亮，玫瑰园小区一套 100.8 两居室平方米 6.7 万元的成交价格，将株洲二手房的最低成交价格从 2000 元 / 下拉至平方米 665 元 / 平方米。

在株洲，袁家湾社区、翠竹社区、中兴村社区、外贸包装厂社区等也发生了类似的低价交易。 10 多个小区，成交单价在几百元到一千元之间。

此外，类似的城市出现在四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等省份。就连揭阳、河源、清远等广东城市的部分住宅区房价下限也跌至 1000 元 / 大约平方米。

这类城市有几个典型的特征：

首先，工业是空心的。无论是鹤岗、花园、大同等传统能源城市，还是株洲、防城港等工业城市，相应的核心产业都没有在传统产业落后的情况下建立起来。

二是人口外流。这些城市普遍面临着人口减少的现状。例如，在花园的高峰期，人口超过 10 万，但是随着传统产业的外迁或者关闭，人口逐渐流失。

陈翔表示，今年以来，大部分城市的房价持续下跌主要集中在“老破小”领域。

掉价原因

王博说，他们家的后代分散在世界各地。老人去世时，房子没有转让，只是做了公证。原则上，如果你将来想卖掉房子，你需要所有的孩子都在场签字。

目前，王博的父母基本都是七八十岁。“我们不能为了卖房子而把老人从国外折腾回来。”王博说，把房子卖给每个家庭的钱可能不够从国外回来的路费，所以他这一代人没有人愿意安排卖房。

历史上，下花园的居民大多依靠电厂、煤矿、电石厂等国有企业生活。传统产业的衰落不仅导致产业空心化和人口减少，也导致房地产市场的供需格局逆转。

王博的父母大多离开花园去其他地区工作。唯一留在花园里的姑姑现在也跟着孩子出国了。在他这一代，分散的范围更广。在他看来，家乡的房子很有可能会被抛弃。

家乡房子不急着卖的另一个重要原因是，家乡的人不缺房子。2015 多年后，尽管全国大量房地产企业进入下花园，带动当地房价大幅上涨，但大多数高价房地产购房者是生活和在北京工作的人，而不是当地人。

陈翔说，在下花园房地产的巅峰时期，当地买家的比例不到十分之一，大部分是北京买家，少数是张家口等地的买家。因此，下花园的房地产构成了两个相对孤立的市场。

由于老一辈居民在中央企业和国有企业工作，房价相对便宜，大多数当地居民不缺房子。王博说，他奶奶的保姆有两套房子。“当地人那么少，谁愿意买房？”。

在这种市场格局下，像王博这样不打算回老家的房产主持人，不断刷新房价底线，抱着“能卖多少就卖多少”的态度。

它不仅是下花园的房地产市场格局，也是目前大多数产业空心化、人口众多的外流城市的现状。

实际上，不仅仅是中小城市，今年以来，一二线城市的老破小价格也在缩水。北京市东城区一家中介店的负责人告诉《经济观察报》，他的店面 4 每月交易一套价格 6.8 万元 / 平方米的三居室，将该区域的房价从 10 万元 / 超过平方米的压力下降。本来以为这只是个案， 5 月和 6 月份，又陆续成交了不少交易。 7 万元 / 平方米以下的房子。

陈翔说，房地产的逻辑发生了变化，房地产市场的思维也需要改变。原来，对于开发商来说，只要房价低于 1 万元 / 平方米城市都是值得投资的城市；现在，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。

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