华润绿汀路退地乌龙 杭州还能容纳下一个万象城吗？

来源/观点网

发文/刘子栋

杭州是目前中国经济行为最活跃的城市之一。

数据显示，2023年杭州GDP突破2万亿元大关，增长5.6%，经济总量位居全国第八。与此同时，社会消费品零售总额为7671亿元，同比增长5.2%，消费热情高涨。

根据第三方机构的数据，杭州市近80%的主流商场已经完成了销售增长。

没有一个商业地产投资和运营商不愿意在这样的城市落地。

但是火爆的市场，代表着竞争对手鱼贯而入，也代表着在杭州做MALL是一条极其拥挤的赛道。

根据不完全统计，2023年杭州共有14个购物中心开业，而2024年这一数字相信将达到20个，使得杭州有近300个大小商场。

这样也让最近在市场上流传的华润置地杭州退地传闻，似乎没那么容易辨别真假。

退地乌龙

最近，华润置地杭州绿汀路TOD万象城“停工”、网络上流传着“退地赔钱”等消息。

据悉，华润绿汀路TOD万象城是余杭区未来科技城三站转换综合体项目(地铁绿汀路站TOD项目)的商业部分。

早在2017年，华润置地(杭州)发展有限公司就与浙江杭州未来科技城市管理委员会签订了合同，计划共同建设华润杭州未来科技城市公共中心项目。

2020年5月8日，勾地最终成行，当天华润置地以最高限价111.61亿元拍摄该地块，楼面价16499元/平方米，溢价29.91%，自持4%。

资料显示，该地块规划为商住用地、商业用地、居住用地、公共交通场站用地，容积率2.5-3.55，转让面积19.04万平方米，建筑面积67.65万平方米，起价85.91亿元，起价12700元/平方米。

项目地块分为四个阶段开发。前三个阶段拟建住宅和商业公寓，第四个阶段为商业中心和180米高的写字楼。具体来说，22栋高18-26F的高层建筑，4栋商业建筑，3栋自持住宅建筑。商业部分规划定位为万象城，即现报道中提到的“绿汀路TOD万象城”。

同时，根据地块监管协议，地块商业和商业的总投资不低于65亿元。划入第四期建设的购物中心，要求建设面积17万平方米、面积1.8-2.2万平方米的集中型商业。

在签订土地出让合同后5年内(2026年5月21日前，华润系于2021年5月21日正式就地块签订土地合同)开业，开业三年内零售额必须达到50亿元，5年内必须达到100亿元。

华润置地对项目寄予希望。根据官方最初的数据，项目将以奢华和有趣的享受为主题，结合杭州独特的西溪湿地和人文特色，打造全新的万象商业组合形式，旨在成为全国最具影响力和创新性的长三角甚至重磅商业中心之一。建筑面积18.92万平方米，定于2025年开业。

据报道，华润置地曾称其将成为“华东首个优秀商业项目”、万象城4.0商品。

因此，当“退地”的传闻最近出现时，华润置地随后进行了辟谣。

5月28日，项目公司杭州润汀商业地产有限公司在杭州区公司华润置会官微上发布了《关于未来科技城绿汀路商业地块的说明》，称:“项目建设将根据土地合同继续推进，直至项目业务顺利开业，才有退地意愿和相关行为。”

传言背后

有传言说“退地”摆了乌龙，但绿汀路TOD万象城的落地似乎并不像想象的那样顺利。

如上所述，华润置地对该项目的前期规划开放时间为2025年。华润仍然坚持这一说法，直到2022年年报公布的“2023-2026年购物中心开业计划”。

即使在2024年2月发布的《余杭区商圈推广计划》中，绿汀路TOD万象城(暂名)的建成时间仍然定在2025年。

但是仅仅一个月后，随着华润置地2023财年业绩发布“2024-2027购物中心开业计划”，杭州未来科技城项目(绿汀路TOD万象城)的开业年份已经成为2027年。

这意味着华润置地对这个项目有了新的顾忌，这种担忧也不是没有针对性的。

数据显示，杭州首个万象城于2010年在钱江新城重工。此后，华润置地“万象系”业务对杭州的规划进入了一个相对缓慢的阶段。10年来，除了萧山万象汇2018年开业，没有其他进展。

时间到了2020年，从今年开始，华润置地继续推动经营性房地产板块的扩张。杭州被称为华润全国商业地图的重要组成部分，赢得了集团的极大关注。近年来，华润置地在杭州投入了超高强度的投资。

目前，随着2020年东站万象汇峻工、2023年城北万象城、杭州中心陆续开业，华润置在杭州已经运营了5个商业项目。

建设中有6个合规项目，包括绿汀路TOD万象城、杭州亚运村亚奥万象天地、华丰项目(和谐万象天地)、地下空间项目，OPPO项目，华润吴山广场伟业路项目。

最终让华润置在杭州有10多个商业项目。如此短暂的饱和布局，将会出现怎样的问题还不得而知。

现在，经过几年的高韧性投资，华润置地对杭州的规划正在适当放缓。

在最新的“2024-2027年购物中心开业计划”中，除绿汀路TOD万象城延期至2027年开业外，亚奥万象天地、华丰项目(和谐万象天地)等两个建设项目的开业时间也从2024年延长至2025年，2026年延长至2027年。

从商业定位的角度来看，根据华润商业产品线的分类，杭州已经确定落地的项目有三个万象城市、两个万象世界和一个万象汇。

其中，“万象城”是华润商业地产的旗舰高端品牌，定位为高端商业产品线，属于奢侈品团队。然而，杭州的奢侈品市场在一定程度上相当拥挤。

数据显示，杭州有三个豪华商场:杭州大厦、杭州万象城和湖滨银泰IN77。预计杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC国际金融中心、杭州SKP将于未来三年竣工开业。

一般来说，奢侈品项目的客户覆盖面比一般商业项目大，在同一地区，由于“独特性”，会争夺奢侈品牌。大量奢侈品商场聚集在一起开业，必然会导致“僧多粥少”的局面。

或许正是意识到了这个问题，华润置地在2023年对新开业的城北万象城、杭州中心两个“原豪华”方向项目进行了一些定位调整。

其中，2023年11月开业的杭州第二个万象城——城北万象城，没有奢侈品业态，引入无印良品、UR等商家品牌，同时加强了餐饮业态。

同年12月开业的杭州中心，作为华润置地、绿城中国、杭州地铁联合打造的非标产品，虽然也走高端路线，但更多的是高端餐饮。 潮奢定位。

因此，未来绿汀路TOD万象城的定位取舍，也将成为一个值得关注的问题。

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