国际贸易地产短期债务猛增112%，现金缺口18亿

今年4月，国际贸易地产以87.1亿元的全口径销售，在克而瑞1-4月中国房地产企业销售排行榜上名列前茅。

这意味着，即使房地产规模仍在下降，这家近年来大踏步前进的厦门国有房地产企业，基本上稳定了自己在行业中的排名。

同样在克而瑞的排名中，2023年，国际贸易地产以525.4亿元的全口径销售，排名第29位。但是到了2022年，国际贸易地产的行业排名还没有达到前50名。

近两年房地产下滑，部分国有房企逆势扩张。国际贸易地产就是其中之一。自2021年上市平台厦门国际贸易剥离以来，规模的增长肉眼可见。

在此期间，也伴随着更频繁的人事变动。去年7月，国际贸易地产发布了董事长、法定代表人变更公告，宣布任命郑玮担任国际贸易地产董事长，免除林希国际贸易地产董事长职务，法定代表人也调整为郑玮。

林希目前是国贸地产集团的董事长和法定代表人。股权结构方面，国贸地产集团持有国贸地产47.74%，其余52.26%由厦门国贸控股。国贸地产集团由厦门国贸控股全资拥有。

除国贸地产董事长外，郑玮还担任国贸地产集团主管。

人力资源调整与规模诉求是硬币的一面，其最近公布的年度报告，展示了国际贸易地产规模扩张的另一面。

厦门国际贸易房地产有限公司(以下简称“国际贸易房地产”)4月30日发布的2023年度报告显示，去年国际贸易房地产实现营业收入212.85亿元，净利润5.14亿元，归母净利润3.38亿元。与2022年相比，均有不同程度的增长。

而且今年的一季度报告显示，国际贸易地产1-3月营业收入33.07亿元，微增4.55%；净利9649.5万元，同比下降33.79%；归属于母亲的净利润为1.17亿元，同比下降17.6%。

和许多房地产企业同行一样，整体市场环境对国贸地产的影响也有所体现。

国际贸易地产的“三费”在2023年都有所增长，其中销售费用为6.96亿元，同比增长45.91%。；管理费4.73亿元，比去年同期增长15.65%；财政支出2.9亿元，比去年同期增长48.72%。

从拆分来看，过去一年国际贸易地产在销售运营成本、人员成本、广告和宣传成本等方面都有不同程度的增长。房地产市场低迷，行业去化难度加大，房地产企业营销宣传成本自然增加，国际贸易地产似乎也是如此。

另一方面，规模扩张也伴随着国际贸易地产的应收账款急剧上升。特别是房地产企业的流动性还没有过去，合作伙伴的应收账款往来已经成为国际贸易地产隐藏的风险因素。

2023年，国际贸易地产应收账款3.36亿元，比上年增长2.95倍。其它应收账款为182.68亿元，比上年增长1.33倍。但是到2022年，国际贸易地产的应收账款在一年内增长了415倍。其它应收账款增加了70.13%。

在国际贸易地产大规模的其他应收款中，来自房地产合作伙伴的往来资金为111.17亿元，占60.86%。另外，控股股东及其合并范围内的关联方往来资金和其他关联方往来资金55.15亿元，占30.19%。

过去2023年，国际贸易地产及其子公司与厦门中海地产、厦门海翼地产、成都人居兴盛地产、福建东南花都地产、福州中瀚地产、成都人居兴驿地产、厦门国际贸易地产集团等多家关联方发生资金拆借。

2023年，国际贸易地产为1863.78万元的应收账款做好了坏账准备。此外，还为其他2.29亿元的应收账款做了坏账准备。要知道，去年国际贸易地产归母净利润只有三个多亿。

另外一方面更加直接的影响，国际贸易地产规模的扩大也显示了年报中的债务推动。

负债表显示，虽然国际贸易地产没有短期贷款，但其一年内到期的非流动负债为46.56亿元，比2022年增长182.18%。

另外，企业非流动性债务中的长期贷款也增加了19.47%到161.6亿元。

国际贸易地产2022年总负债647.68亿元，增长47%；其负债总额在2023年持续增长25.7%至814.14亿元，资产总额为1097.11亿元，负债总额为74.21%。

去年，国际贸易地产现金和现金等价物余额为58.6亿元，而短期债务为76.63亿元，其中包括一年内到期的非流动负债和其他流动负债，缺口为18.03亿元，无法有效覆盖。2022年，国际贸易地产的这两项数据分别为48.64亿元和36.16亿元。这意味着短期债务增加了111.92%。

在合并现金流量表中，2023年，国际贸易地产支付给员工和员工的现金为3.98亿元，比2022年增加了3.39亿元。

对征地的热情，或者可以窥探国际贸易地产融资需求的一角。

在克而瑞1-3月份的新增值榜单中，今年第一季度，国际贸易地产以195亿元的新增值排名第五。在它面前，有华润置地、中国铁建、中国建筑一品和绿城中国。

而且2023年，国际贸易地产新增土地价值319.3亿元，排名第19位；2022年，新增土地价值429.7亿元，排名第17位。连续两年保持了较高的土地投资总额。

文章/乐居财经 严明会

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