聚势谋远，观点住房租赁大会讨论行业 “六个新”

自2023年以来，涉及住房租赁供需两端的优惠政策，如金融支持、税收优惠、房屋筹集、租赁购买权等。，不断释放，国际投资机构和国内金融企业也相继加大投资力度。市场参与者更加多样化，国内央企和城市投资公司逐渐崛起，成为行业的新生力量。房地产企业、酒店经营者、房地产中介等。纷纷打造住房租赁品牌，为市场带来更多的活力和概率。

乘着行业微风，2024年住房租赁大会近日在上海开幕。各行各业的企业高层、专家学者和金融投资机构齐聚一堂，深入探讨了住房租赁行业在阶段创新下的新增长点。

新力量，新产品，新阶段

新生力量如春笋般迅速崛起，住房租赁行业的竞争格局悄然发生变化。在这条民生跑道上，企业必须不断进行产品创新和运营调整，才能抓住发展机遇。

创新是发展的第一生产力，创新和突破之路永无止境。战寓国际首席执行官张爱华强调，在租赁住房这条民生跑道上，有必要通过产品创新来解决盈利问题。

张爱华认为，租赁住房比任何行业都更有必要创造一个好的产品来着陆。“这是由行业特点决定的。我们不盈利，因为这个行业真的太难了。运营项目不同于房地产开发。租赁行业需要处理同质化问题。为了确保未来的长期运营是稳定的，只有商品才能回答这些问题。”

对好产品的定义，张爱华给出的关键字是用户心中的美好生活。他说：“好产品的第一个层次就是它承载着顾客的生活，必须让选择这种产品的人，才能真正承受他美好的生活。其次，由于商品最终要成为商品，可以流动稳定的收益资产也是无法避免的。假如租房也能承担起商品房的质量和配套设施，我认为在我们租房者的心目中，这也是他真正可以承受的美好生活。”

政策性指导、行业趋势和市场需求的变化都在推动住房租赁业向更高质量发展阶段发展。

感受行业新时代的脉冲，房屋租赁企业的资产管理能力将得到全面检验。如何有效配置资产管理，如何提高商品、服务和运营能力，已经成为行业转型的考验。2024年房屋租赁大会第二阶段带来了“市场新趋势”，深入探讨了企业的发展方向。

在华润有巢战略投资部负责人李伯乔看来，住房租赁市场的发展一直在逐步进行。在目前的阶段，只有不断改进商品和运营，才能保证项目业绩的增长。

结合华润有巢的实际发展，华润有巢作为一家市场化的运营机构，根据不同项目的特点，在商品端和运营端不断完善，每一代商品都会更贴近新市民年轻人的租赁需求。项目运营的稳定性得到了市场和监管机构的认可，也为项目的业绩和持续增长保驾护航。

房屋租赁在基本面上需要更新商品和运营，以适应需求方的变化，在资产表面需要看到动态管理的必要性。

F.O.G.香港越秀REITs董事长、富尚资产董事长陈晓欧列举了Post-REITs上市后精细化管理的思路。他认为风险控制、市值、资产组合、资产价值和运营质量是五个重要点。在这些策略中，整个Post-REITs阶段最重要的策略之一就是资产组合的调整策略，或者说动态管理模式，要对REITs的整体进出进行规划。

然而，在发展新机器的同时，我们也应该看到当前的问题和烦恼。数字化浪潮早已蔓延到整个行业，以线下行业为重点的住房租赁行业也需要数字智能赋能。

魔方生活服务集团CTO常海松表示，微利、低效运营、账户混乱和大规模是当前行业的痛点。在公寓运营阶段，通过数字化能力处理痛点和难点，可以帮助提升业务价值。

怎样解决去化慢的问题，除了借助大型计算智商外，每个人都必须加强直营渠道的建设。近年来，第三方渠道的推广成本越来越高，各种‘玩法’跟不上，年年涨价。现在我们更关注的是‘老顾客’、“魔法销客”，是非职业经纪人。另外，现在系统建设中最难的环节就是线下运行，因为线下这个环节，运行动作很多。在这方面，数字化思维就是如何尽可能地将这一功能转化为数据，以提高客户满意度的效率。”

新的核心，新的模式，新的机遇

在政策、金融和需求方的共同努力下，住房租赁行业进入了新一轮的升温期。滨江暖屋总经理陈驰作为“租赁大未来”主题讨论的主持嘉宾，深入探讨了2024年住房租赁市场将面临的发展机遇和租赁企业的下一个行动方向。

百瑞纪集团创始人杨吉认为，目前市场的第一个趋势是保险资本将在底层收购大量优质资产，并找到一些更好的运营商进行运营管理。第二个趋势是，一些国有企业持有大量资产的租赁住房，可能会建立一个相对完整的运营体系。

同时，杨吉指出，相当一部分国有企业受当前管理资产或持有资产规模的限制，单独建立运营团队的成本太高。在这种情况下，他们会在市场上选择一些优秀的运营商，整个运营体系包括员工管理，委托给这些运营商。但也不排除部分房地产开发商或基金公司与运营商建立部分合资联合运营体，共同经营自己的项目。

然而，市场一直与机遇和挑战并存。博枫资产管理房地产业务副总裁刘晓楠表示，机会主要是因为一些资产价格与两年前相比有所下降，商家的预期有所调整。但挑战主要集中在对股票项目和土地年限要求高的问题上。

黑石龙地长租赁公寓事业部执行董事麦伟基也认同代理运营的行业趋势。在股票型的背景下，麦伟基从资产管理的角度提出，从去年下半年到今年第一季度，住房租赁行业的国家央企开始与外资进行更多合作。资金量巨大，有信心可以让整个行业做得更好。

高和资本公寓事业部总经理王纯杰从租赁住房的角度谈到了未来的机会点。在资产方面，他认为北京可能会有一些投资并购机会，投资和收购非集中改革和保障性租赁住房和重资产。在轻资产方面，服务国内央企可能是一个机会。

华发优生活执行副总经理邵俊以国家央企为背景进入行业，表示现在是通过运营实现资产价值的时代。“我们发现，其实包括管理在内的运营和服务越来越受到业主的重视，不仅仅是运营带来的收益，更是这个资产区块的一些热资产运营带来的资产价值证明。”

然而，商业的最终结果仍然是服务。他认为，中国租赁行业的需求仍然是刚刚需要的，创造出来的商品应该满足目前刚刚需要租赁的客户群体。同时，我们应该看到它是一种资产运营，未来将进入证券化状态，资本运营也应该进行计算，成本应该得到抑制。

大方向下，商品是最接近客户的地方。金地草莓社区助理总经理费嘉耀从住房租赁的内容运营角度分享了自己的理解:第一，要适当开放，要敞开心扉看市场变化；二是抑制，全包设计不是万无一失的；三是要有敏感的视觉，了解客户的需求和变化，才能更好的做好项目。

首创公园销售总监汤若季再次强调准确定位与客户需求相匹配的重要性。他指出，通过租赁改进，租赁产品已经进入了多维逻辑。

可以预见，未来中国租赁市场的发展肯定会走向一个更加成熟的区域，保障性长期租赁公寓作为行业发展方向的基石，社会化长期租赁领域作为有益的补充。同时，租赁双方不断向买方市场转变，对住房市场的健康发展起到了应有的作用。

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