走访76个典型公园后，我们总结了招商困境的三个关键和解决方案。

去年，前瞻产业研究院的产业规划二部先后进入76个城市的产业园区。结合实体经济发展、前瞻产业园大数据、前瞻智慧投资大数据、全球市场环境变化，我们提炼了园区产业生命力不足的三个关键共性因素:

1、"投资效率跟不上企业迁移频率"：全国省域园区整体入驻率突然下降，极少数城市相对稳定；

根据前瞻规划第二部参观和服务的76个公园(大部分是近年来建成的公园)的平均值统计，进入率不到60%。(相对保守)

通过调查采访，我们了解到，大多数园区都在全球产业竞争下，企业纷纷竞争，转移或者取消，直接导致当地产业失链，打破原有的经济形态和产业形态，使园区面临“重新招商，重新经营”成本压力。

与此同时，我们通过前瞻智慧招商大数据库，大数据的企业迁移判断当地公园的入驻率:选择深圳市、新一线城市代表长沙市作为一线城市代表，对近三年(2021-2023)企业迁移的数据进行对比。

①一线城市代表：深圳。

2021-2023年深圳市有3340家外投企业转移。，其中高新技术企业36家；TOP6转移外资企业涉及批发零售、建筑、科研、技术服务、制造、租赁和商务服务、信息软件和技术服务等行业；注册资本超过1亿元的企业转移外资数量高达117家。

龙岗区、福田区、南山区、龙华区、宝安区是流动性较大的区县，其中龙岗区流动性增长较高(迁入量较大)，但南山区近三年来，作为中国上市密度第一区，公司迁入与转移外投数量差距相对较大，增速逐渐下降。

②长沙是新一线城市的代表。

2021-2023年长沙市外投转移企业数量为739家。，其中高新技术企业15家；TOP5转移外资企业涉及批发零售、建筑、科技服务、租赁和商业、信息软件和技术等行业；注册资本超过1亿元的企业迁出数量高达17家。

岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区是流通性较大的区县，但是天心区迁移与外投转移的差值为负。

从数据来看，企业迁移的数量差似乎都在好转，但另一方面，我们会跟踪广东省和湖南省其他地区从深圳市和长沙市公司迁入的城市排名，基本上除了深圳市(广州市)。、除长沙市外，本省其它城市的公司迁入数量和外投转移数量多为负值！与长沙市相比，其它新一线城市的情况屈指可数。(可咨询前瞻顾问获取其他地区、县区企业迁出迁入详情及企业名单。)

(核对珠海市2021-2023公司迁入转移外投数量，差值为-240家)

(2021-2023年湘潭市公司迁入转移外投数量核对，差值为-39家)

客观来说，广东省和湖南省是典型的工业代表省。前瞻性规划二部的同事在这两个省参观调研的公园数量约占26%和15%。除了广州、深圳和长沙，几乎看不到进入率高于60%园区内，地方政府和园区所有者也面临着「园区空间存量大，招商难」的境遇。

2、“定位落后跟不上市场发展趋势”：随着战略性新兴产业的发展，大多数园区仍然停留在过去五年、十年的定位发展战略上。

前瞻性规划二部的赖部长带领团队走访76个公园后，提到了近年来公园最大的发展体验:“受全球经济动荡的影响，加上近年来中国产业的快速转型，很多公园早年没有做好产业定位和投资前期规划，只能一步一步来。小企业转移外投的影响也可以在少数情况下缓解投资时间和成本。一旦大厂转移外投，就面临着砸锅卖铁吸引投资的局面。在许多公园里，我们遇到的经营思维都比较老套，大部分还停留在一起。‘只要我有美丽的空间，就可以吸引公司来找我’概念理解，我们后半段介入，为了“精准招商”调整定位会比较困难，但幸运的是，我们可以实现非常准确的目标投资计划，调整公园，尽量不改变商品的原有结构。定位策略，目标投资清单/图谱，运营策略。”

借鉴“京东智谷”项目等一些成功园区的运营案例(在不影响商品现有结构的情况下，明确其产业定位，投资通过率和进入率遥遥领先)。我们主要从三个方面考虑和实施:

①做好京东智谷园区功能定位工作

也就是说，需要明确(JD.COM智谷)工业园区的核心功能是什么。大部分园区是多功能集成的园区，除了制造、R&D办公、仓储物流等。，还具有营销、商业展示等功能。园区的功能定位在很大程度上决定了园区的物业形态，包括产品组合、业态比例等。

公园的功能定位来源于市场供求的判断，也要考虑政府的规划要求。不同的人可能会对同一地点的公园项目提出不同的功能定位，相应的公园运营的最终结果可能会有很大的不同。

②做好京东智谷园区项目内外部分析工作

它的重点是如何定位园区的主要客户群体。市场定位是对功能分区的进一步细化，主要通过对市场客户群体的分析来指导园区的营销招商。就主要客户群而言，绝大多数园区项目主要是基于当地市场或根据当地市场的客户群体，因为企业的迁移成本非常高。从项目位置来看，城市产业集聚效应非常重要。离高能城市越近，外部客户越多，项目所在城市的窗口效应越强，外部客户越多。就一般的园区项目而言，我们采用的市场定位方法是三圈市场分析方法，即本地市场、周边市场和外部市场。

③做好产业定位和招商计划(京东智谷)。

最重要也是最难的是做好产业定位。因为产业是园区发展的基础，产业定位会影响园区的产品设计、公共建设设设施和投资。以前很多园区一上来就做规划建设，整体规划园区是根据对市场的初步印象开始的。结果，他们在工业投资中经常遇到挫折，模块面积不合适，建筑高度和负荷不匹配，缺乏公共建筑设施等等。现在，大多数园区项目已经开始重视产业定位规划。在产业定位方面，关键点是如何定位产业。产业定位太广泛，公园没有竞争力，产业定位太窄，市场客户受限，都会影响投资的去化。在进行产业定位时，深入分析园区是否具备发展某一产业的资源基础，是否能形成较强的资源优势，是形成某一园区与其它园区不同的独特竞争力的一个重要方面，这些资源是为未来入驻企业提供产业支持和配套服务的现实基础。

服务结束后，凤岗镇党委委员赵见敏在近期活动中对京东智谷取得的发展成就表示赞赏：京东智谷是广东省、东莞市的重大产业项目，近年来，京东智谷已成为凤岗镇经济发展、产业集群、人才引进的重要平台，短短五年间，数百家企业入驻，为区域经济高质量发展提供重要引擎。

因为大部分数据都是保密定制的，所以我们不会做太多的展示，还有很多类似JD.COM智谷的例子。可见科学精细的定位决策对于一个园区项目有多重要！(更多案例和详细信息可以咨询客服了解。)

3、“招商方式跟不上数字工具的变化”：大多数公园仍然选择人海。 驻地策略，捕获公司信息链接缓慢，意图不准确；

前瞻性规划二部招商策略组组长黄观察到:“我们走访的这些现代公园在设计和建设方面都非常前卫，但在商业模式上，有些公园可能没有一些办公楼运营能力强，80%的公园投资停留在电话、购买企业电话资料、做行业协会关系资源等方面。这种效率跟不上企业发展需求的变化速度。不能及时捕捉公司的最新动态、投资意向、战略信息，如果不能做到运筹帷幄，就很难找到对口的招商线索，最终徒劳无功。”

在数字时代，我们应该对公园的“精准投资”有更好的了解。地方公园制定“产业定位、投资地图”后，应利用数字工具激发一线投资者的执行力。比如我们在杭州某智能联网汽车产业园进行规则后培训时，让大家通过“前瞻性智能投资系统”，先准确识别产业群的发展热图，分析产业的集聚程度和分布，为投资发展和规划定位提供判断数据，进一步引导投资目标区域。

(图为前瞻智慧招商系统功能示意：热图分析功能)

与此同时，可结合“园区猎企招商工具”，全国前瞻6万 核心园区信息监控，透视每个园区的真实内部情况。如果有企业迁移意向，可以通过智能投资系统及时联系企业，进行初步沟通和选择。节约园区在精准招商方面的大量投入和运营成本。

(图为前瞻智慧招商系统功能示意：园区寻找企业功能)

其次，前瞻性考虑到每个公园的投资情况与区域发展的资源条件和经济水平密切相关。为了更清楚地了解热图所示的区域产业发展，明确企业迁移的趋势和投资意向，利用自己沉淀了20多年的产业大数据、企业大数据、财经大数据、公园大数据等相关专利数据库，前瞻性地制定了“区县全景分析系统”，分别从“公司发展”开始、“行业市场”、“区域集群”、“战略性新兴产业”、对“重点产业”等维度进行分析，为投资目标的导向性、选择性提供了更深层次、更准确、更科学的决策依据。

(图为前瞻智慧招商系统功能示意：园区寻找企业功能)

在过去的三年里，中国工业园区的发展充满了风险和挑战。经济下行、外资撤离、企业迁移、外投/淘汰都是必须面对的痛点，但这恰恰让大家对缺点有了更清晰的认识，对改善园区的方向有了更清晰的认识。综上所述，请看:

(1)疫情过后，市场整体供需链失衡，企业所需资源集中度趋于发达城市。但在充分考虑地区条件、交通状况、运营成本压力等要求的情况下，公司的发展和投资倾向将聚焦于更具“综合运营能力”的就近城市，造成了上述数据中“企业迁移失衡、工业园区闲置”的局面。

(2)大数据时代的冲击，产业发展趋势集中在智能化、数字化、低碳化、优质化、主题特色化、服务型经济化等方面。相应的工业园区发展不能用“土气思维”来解决“现代问题”。在工业园区定位方面，要结合资源优势进行规划，形成精准的投资地图、投资战略地图、投资目标清单等一系列合理指向的行动方案。在工业园区投资方面，要利用好“智能投资大数据工具”，用有效的数据做出辅助决策。

(国家工业和信息化部中小企业局局长梁志峰一行前瞻性产业研究所调查指导)

(前瞻产业研究院创始人陈立科董事长与广东省商务厅沟通合作)

工业园区是中国实体经济发展的重要平台和关键平台。如何有效控制园区发展质量，优化经营环境，还有很多方面需要考虑。

在新质量生产力发展的背景下，前瞻性建议产业园区主要从企业发展所需的角度考虑产业发展，离不开五大要素：学研产政资。

①有没有运输渠道、科教建设配套的专业技能人才，能给公司“新生力量”来支持改革创新？

②是否有生产性服务业等相关产业配套设施，能满足科研创新、检验等场景？

③能否满足企业生存的基本市场条件，满足产业成果转化的落地场景和市场需求？

④产业发展政策是否具有一定的竞争力，科学合理的范围，能否支持企业的发展？

⑤是否有便利的金融流通条件，能满足企业在不同生命周期的资金需求？

公园的滞空现象是暂时的，房地产时代发生了翻天覆地的变化。如果我们不站在企业的角度思考，无论我们投入多少，都无法得到回报。

关于园区精准规划/精准投资的更多细节，请咨询前瞻产业研究院，我们将安排专业的工业园区规划团队为您提供优质的服务。

另外，26年来，前瞻产业研究院也是全国2200年。 提供产业规划、招商智库服务的政府单位，包含但不限于：深珠合作示范区后环区城市设计，DCC(华南)文化产业园区规划项目、杭州数字产业园区规划、三亚京东智谷产业规划项目、凤岗京东智谷产业规划项目、白云智能电气科技园区规划项目、安徽省合肥市肥西县铭传乡规划项目、临沧工业园区产业规划、湖北“一带一路”教育园区产业规划、武汉光谷未来城九峰山项目、无锡徐州工业园区产业规划、四川巴中开发区产业规划报告、环宇科技芯城项目产业规划项目、唐山临空经济产业规划等。并且配合政府实施。

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