西安房价上涨背后:经济、产业、人口支撑、房市观察
中房君 中国房地产报告
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在房价上涨的背后，西安经济、产业、人口持续好转。
石青玲/来自西安
西安房市仍然受到密切关注。
4月16日，国家统计局公布了3月份70个大中城市商品房销售价格的变化。共有57个城市新建商品房价格指数环比下降，两个城市持平；11个城市环比上涨，其中上海涨幅0.5%领先，Xi安涨幅0.4%，这是Xi房市连续13个月保持上涨趋势。
在房价上涨的背后，西安经济、产业、人口持续好转。Xi安全市2023年生产总值达到12010.76亿元，比上年增长5.2%。招商引资持续改善，全年签约合同项目达1077个，总投资9068亿元，比去年增长54.3%。、8.2%。就人口而言，2023年底西安市常住人口为1307.82万，比去年底增加8.23万人，继续位居中国北方第三城。
在良好的基本面下，一些深耕Xi安的公司不断增加仓位，同时也出现了一些“新面孔”。据中指研究院统计，2024年第一季度，Xi安土地交易金额为255.16亿元，仅次于北京、杭州，位居全国第三。
一种新的情况也出现了，许多受访房地产企业的人士表示，与2023年相比，今年客户数量减少，销售困难。前瞻顾问监测数据显示，3月，西安房市总成交额54万平方米，比2023年低32%。与此同时，3月份共有35个项目完成意向登记，客房比例为78%，比上月下降46%，处于2023年至今市场最低点。
然而，西安市场仍然受到许多企业的期待。
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新房价格不断上涨
资料来源：国家统计局
根据国家统计局Xi安调查队发布的数据，今年2月，Xi安新建商品房销售价格较上月上涨0.3%，较上月上涨0.1%。％，连续12个月保持上升趋势；同比增长4.8%，上升幅度较上月增长0.3％。三月，西安房价上涨0.4%。
关于西安房价上涨的情况，业内人士给出了以下原因：
第一，几年前，高价土地大量进入市场，房价上涨。据克瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，Xi安近年来地价一直在上涨。有80多块地面价格超过1万元，仅高新区就有52块。地价一直在上涨，一级市场向二级市场传递的动能相对明显。
第二，在这些高价地块上，房地产企业“叠加”了高溢价商品。据一位房地产企业家介绍，目前Xi安热点板块起步面积超过140平方米，在产品上也做了很多创新，比如第四代住宅产品。好的产品必须与更高的价格相匹配。
根据克而瑞陕西的数据，2024年1-3月，西安商品房交易主力为140平方米~160平方米，比例为24%。；第二个项目是120平方米~140平方米，比例为21%，两者共计45%。
第三，西安在供给方发生变化的同时，也在需求方面下了很大功夫。
近年来，作为“抢人大战”中的佼佼者，西安的人口增长率一直处于全国前列，从2017年到2019年，西安三年的人口总增长达到128.87万，位居新一线城市第一。在18个千万人口城市中，西安居住人口增加了21.01万人，增量居全国第四，达到18个千万人口城市。西安人口净流入2022年为12万人，在全国人口净流入城市中排名第三。2023年，西安人口比去年底增长8.23万。
“作为西北第一城市，Xi安在教育资源和产业上具有很强的吸引力和辐射力。近年来，Xi安的人口流入一直处于前列，需求旺盛，所以公司一直看好Xi安市场。”一位央企房企营销人员表示，与此同时，Xi安于2023年9月放开了二环以外的限购。
得益于严格的供需调整，Xi安的去化周期仍处于合理的阀值。“目前，北方城市的房地产去化周期已经超过两年，这仍然是基于已经取证的库存。Xi安房地产去化周期为12~14个月”。李晓兵说。
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“小阳春”暗淡下的焦虑
与房价持续上涨不同的是，西安房市在交易端也出现了一些疲软的迹象。
西安某项目负责人表示：“三月份的访问量有所回升，但总体情况与去年同期相比明显下降。
他负责的项目位于西安市高新区，是西安市两大热门板块之一。根据克而瑞的数据，2024年3月，高新区总供应量为49.47万平方米，成交量为37.8万平方米，平均价格为24581元/平方米，三项数据均位居西安市第一。
作为热点板块，这里曾经是彩票项目频发的地区，但今年的情况不同。据不完全统计，第一季度，Xi安市高新区推出了17个项目(包括不同批次的同一个项目)，但只有保利云谷天汇(两个批次都是彩票)。、两个项目，中国铁建西派玺。
离项目不远，企业还有一个项目在售，房型小，价格低，适合刚需和首改的客户。即便如此，项目的销售还是一般的。
不仅在Xi安市高新区，在航天新城的一些项目中也有类似的情况。春节过后，为了“唤起买家对项目的记忆”，Xi安的一个项目举办了一个案例活动，希望在3月份的加推中成功摇号，但最终的蓄客情况并不理想。
“如果一次开盘需要去200多套，客户数量需要积累到700~800套，弃选客户至少需要存2000多个客户，但每天有100套客户，平均每天只有80套客户。”上述航天新城项目经理表示，由于核实人数低于房屋数量，去年频繁抽奖的项目不得不自行销售。
根据前瞻顾问的监测，3月，西安房市总成交额为54万平方米，仅高于2月，比2023年平均水平低32%。
上述房企项目经理表示：“减少的主要原因是供应量增加，客户被稀释。”谈及今年的市场情况。
根据前瞻顾问的监测，3月Xi安市场供应86万平方米，仅次于2023年9月，当月限购放开133万平方米。西安另一个项目的策划人员表示:“供应越多，买家可以选择的空间就越大，进入市场的周期就越长。
除供给增加外，房市成交疲软的原因还在于购房者的观望情绪强烈。
在强烈的观望情绪下，折扣已经成为市场的常态。据了解，Xi航天城附近的德通映南山和招商云山都有很大的折扣。比如德通映南山的优惠点已经达到6分，越秀铁建西派天悦也有6分优惠，全国营销点已经达到1.5分。％。另外，备受关注的“红盘”招商云墨首开也给予了一定的优惠，购房者可以享受南、北阳台封窗礼包和车位优惠券等。
上述项目经理表示:“高端项目不可能增加折扣，否则客户会更没有信心。买兰博基尼的人不会因为减少几万块就买。做好项目特点，增加营销渠道，对交易更有帮助。”。除了降价应对市场销售困难，据悉，Xi市Xi市西咸新区房地产行业协会近日将组织多家企业“北进榆林”获取客户。
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公司加仓
尽管市场发生了很大的变化，但是在西安稳步发展的基本面下，全国品牌房企重仓西安市场的决心仍在进一步加强。其中，陕建、金茂、中铁、龙湖、保利等重仓西安的房地产企业纷纷备货，部分房地产企业也纷纷备货。 同时，“新面孔”也首次出现。3月22日，Xi安高新区两块地迎来拍卖。在众多参与拍卖的企业名单中，建发房地产的身影相当引人注目，这是这家房地产企业第一次出现在Xi安市场。
除了建发，3月13日，能建城发也完成了在西安的“首秀”。同一天，能建城发携手能建西北城投，拿下四块地块，意味着又一家央企进入西安。能建城发这次拿下的是中能建西北科技创新中心的项目用地，是公司的重点投资，包括总部建筑、科技建筑、配套商业酒店等。
另一家国有企业负责人表示：“今年，西安在该地区的征地权重有所上升，今后将继续在西安征地。
在一位民营房地产企业的营销总经理看来，与其他城市相比，Xi安的土地市场竞争并没有那么激烈，其他热点城市可以有几十家房地产企业参与土地收购，但在Xi安，他们主要是拿几家，拍照的可能性更大。此外，良好的市场表现和高利润率也是企业愿意收购土地的原因。"
“西安项目的利润率可以通过努力达到10%，也可以通过放松达到7%。与其他城市相比，西安是一个营业收入和利润率都不错的城市。”上述民营房企营销总经理表示。
从几个方面来看，他的乐观：
第一，西安经济发展良好。2023年，西安市生产总值达到12010.76亿元，比上年增长5.2%。
二是2023年西安招商引资交出了一份认可度十足的“成绩单”，全年签约合同项目达1077个，总投资9068亿元，比上年增长54.3%。、8.2%。西安19条重点产业链吸引586个合同项目，总投资4573亿元。截至目前，已有253家财富500强企业及其分支机构落户西安。
2023年，西安重点建设项目招商项目483个，总投资10013亿元，分别占全市42.4%。、32.6%。与此同时，吸引国内外500强企业和行业龙头企业在Xi安开设区域总部、制造基地、R&D中心和结算中心。
第三，2023年底，西安市常住人口为1307.82万人，比去年底增加8.23万人，继续位居中国北方第三城。
第四，公司不断汇聚。与去年100强企业相比，2023年100强企业实现营业收入12038.51亿元，增长3.6%，包括比亚迪汽车有限公司、隆基绿能科技有限公司、陕西泰丰盛合控股集团有限公司、陕西汽车控股集团有限公司、中航Xi安飞机工业集团有限公司、Xi安建工集团有限公司、Xi安高科技集团有限公司等；西安市高新技术企业超过1.25万家，中小科技企业超过1.5万家，同比增长20%以上，全社会R&D投资强度达5.23%，位居副省级城市第二，技术合同成交额超过3800亿元，位居副省级城市第一。西安从2022年第22位上升到第19位，在世界知识产权组织发布的《2023年全球创新指数报告》中，首次进入世界前20位。
有些企业乐观，有些企业持谨慎态度。另一位公司人士表示:“要通过销售来确定生产，集团也在看Xi安市场的可持续性，根据项目的销售情况和市场情况随时调整征地计划。”
原标题：《西安房价上涨背后：经济、产业、人口支撑|房市观察》
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