房地产市场传来一系列秘密信号，一场巨大的变化加速到来。

一系列重要文件的发布，正在悄然改变房市格局。

不久前，苏州吴江区发布了《关于支持三维生态住宅规划建设的实施方案(试行)》，明确规定“支持房地产企业开发优质住宅”。

随后，江苏省住房和城乡建设厅发布了《江苏省改善型住宅设计与建设指南》。

1.68万字的文件，从立面到内部装饰，从大堂到园林，从建筑设计到施工，涉及到方方面面，简直就是改善房屋的“说明书”。

事实上，早在去年11月，山东省就已发布了《山东省高品质住宅设计指南(实施)》，探索“优质住宅”。

此外，近一年发布了江苏南通的《试点立体园林绿色生态建筑实施方案》和贵州安顺的《安顺市推进立体生态住宅试点项目建设实施方案(实施)》。

文件的名称各不相同，但主题相同：

如何建造改善型住房。

而且，江苏和山东，都是以省级名义，似乎有意在全省范围内推广。

冰冷的文件，看起来像是“技术指导”，却会在房地产市场发生巨大的变化。

商品房，变天了！

为什么要说这样的话？

房地产市场已经发展了30多年，人均住房面积已经从个位数赶上了发达国家，住房质量也在不断提高，这是有目共睹的。

商品住宅的出现，解决了大多数城市人口的基本居住需求。而且还有一个结果：

对改善型住房，一直没有建立统一的标准。

有些项目被称为豪宅，因为它们的范围很广。有些公寓设计一塌糊涂，但装修豪华，自称豪宅。有些单体建筑甚至没有单独的花园，仍然以豪宅为荣。

豪华住宅市场，这几年一片混乱，混进了许多鱼眼珠子。

但是，随着上述一系列文件的发布，标准也很详细。

举几个最直观的例子给大家。——

首先，选址。

根据江苏规定，改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅距离宜保持在200米以上，和城市高速公路一起最好保持100米以上的距离。

对于大城市来说，想要安静地生活是要付出代价的。

其次，容积率和高度。

根据江苏的标准，改进板块。容积不能小于0.8，也不能大于1.8。，适当的低密度。

除了临江、临湖和城市规划的特殊区域外，居住建筑的高度原则上不得超过60米，干脆拒绝超高层建筑。

粗略一算，18-19层的总高度不得超过18-19层。。

三是立面。

许多业主想要更换外立面，不喜欢降低社区的水平。而且这次江苏的规定是：

改善型住宅下部及住宅公共服务配套建筑主要装饰材料，应该使用高质量的材料，如石材、陶板、金属片等。。

四是大堂。

大堂是一个非常重要的“第一印象”。山东规定，招待前台、接待大厅、咖啡吧、书店、快递暂存、值班室、卫生间等功能应设计在大堂内，方便业主服务。

功能完善程度，堪比星级酒店。

五是楼高。

这一指标被吐槽最狠，现在也有明确的规定。

现在市场上的住宅楼层高度大多在2.8-3米之间。若装饰天花板，室内空间将变得十分狭窄。

由于这个原因，我有一个朋友放弃了安装新风系统。

而且根据江苏改善房新规，高度不应低于3.1米。，如设置地暖、管道式新风或集中式中央空调系统，楼高不得小于3.15米。

根据山东规定，鼓励有条件的项目适当增加空间高度，提高到3.30米以上。

另外，健身场所，园林绿化，智能家居系统，全装修交付，都是最基本的。

即使是日照时间，也要比一般规定更长。

前不久南京大火，把电动自行车推到了风口浪尖。这个问题又是如何规定的呢？举例来说：

首先，电动自行车库应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和排烟系统。

第二，电动自行车停放充电场所应设置视频监控，并具有热成像功能；当区域温度异常时，应及时向消控室发出报警信号。

仅凭这两条的管理水平，目前市场上99%的社区都做不到。

说实话，以上指标只是其中的一部分。对于现在很多二手房(包括一些自称“改进”的项目)来说，都是纯粹的降维攻击。

商品房的价值逻辑，将被完全颠覆。

这个大棋盘，其实早就开始布局了。

国务院于2023年9月正式发布“14号文件”，即大家一直听到的“新房改造”。

“新房改造”明确了双轨制、保障房、商品房，从此各奔东西。负责支撑最基本的居住需求，另外一种是提升需求的天花板。。

随后，住房和城乡建设部部长倪虹在武汉举行的中国城市规划年会上出席了会议。“好房子”的概念。

十二月二十一日至二十二日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会上提出"下大力气建好房子，在住房领域创造新的赛道"。

日前，住房和城乡建设部发布文件：满足居民多元化改善住房需求，以市场为主。。

在2024年政府工作报告中，关于房地产的最新表述再次提到“满足居民刚性住房需求和多元化改善住房需求”。

从去年下半年开始，“好房子”的概念在各种重要场合被反复强调。

建造“好房子”，不但能激发改善需求，活跃新房市场，而且能带动房地产上下游萎靡不振，创造新的需求。

制定标准是第一步，各地都在紧锣密鼓地筹备。下一步是实施阶段。

实际上，在一些城市的土地交易中，相关要求已经开始增加。

比如昨天龙湖在佛山获得的地块，位于禅城区的重要区域，所以转让条件要求：

鼓励设计方案利用退台、阳台等空间，增加住宅建筑立面的垂直绿化。

杭州余杭的闲林板块，刚推出一个宅地，容积率只有0.8。别墅又要卷土重来了。

毫不夸张地说，新时代商品房、豪宅化的趋势已难以阻挡。

这种房子什么都好，唯一的缺点就是：

贵。

更高的价格，更昂贵的维修费用，在商品房和保障房之间，建立了一套高不可攀的院墙。

对于股市来说，大分化是不可避免的。

二手房业主，一定要有危机感。

然而，商品房进入改善时代，并非一蹴而就。

幸运的是，我们现在仍然有机会提前布局。

怎样的二手房，还能在新的周期里“越老越妖”？

首先是城市，人口净流入的一线城市和强二线城市，行业蒸蒸日上，购房需求不断增加，你家将来不愁找人接手。

其次是地段，具有不可替代性和不可再生性，如广州CBD珠江新城，已无新房供应增加，是一个纯粹的股市。

最后是商品，与“未来改进”相比，并没有落后太多。例如，一些香港开发商的设计“遥遥领先”。十几年前，房子已经规划了一个酒店式的宽敞大堂，并建立了一个开放的社区，社区里的俱乐部没有荒芜的业务。

下一步，什么该留，什么该扔，每个人都应该心中有数。

2024年，城市价值分化愈演愈烈！