城中村改造真的来了，房价要涨吗？

一面是耸立的众多 CBD 建筑，一边是四五层楼高的城中村。建筑高度折叠了城市。早晚高峰时段穿梭的交通和人流成为连接两者的一条线。

从经济学的角度来看，这样的城市并没有达到最高的土地利用效率。归根结底，有些城中村位于市中心，但仍然保留着村庄的形状。

然而，生活在城中村的不再是 " 原村民 ".大多数，都是窝在握手楼里的外来人口。她们为了更便宜的租金，局限在城中村狭窄的巷道里。

7 月 21 日，国务院常务会审议通过《关于积极有序推进超大城市城中村改造的实施意见》，指出积极稳步实施超大城市城中村改造是改善民生、拉动内需、促进城市高质量发展的重要举措。

根据 2022 年 10 2021年月度住房和城乡建设部发布的《2021》 年度城市建设统计年鉴，目前我国超大、超大城市共有。 19 其中包括北上广深等。 8 杭州、东莞、西安、郑州等特大城市。 11 一个特大城市。

2021 2008年，中国超大特大城市城区常住人口 / 资料来源：住房和城乡建设部，泽平宏观

从 2023 年 4 月份开始被频繁提及的超大、超大城市城中村改造，即将落地。

就像棚改一样，会推高房价？

自从城中村改造被重新提及以来，各大城市都开始采取行动，相应的改造计划相继发布。20 多年稳步前进的城市化道路，似乎有了新的助推力。

但是这次城中村改造， 2015 年度棚改，有所不同。

"历史原因，" 城中村所有权虽然名义上是‘国有’，但仍属于集体用地；“棚改”是针对国有土地上的旧住宅区。 "，香港中文大学(深圳)人文社会科学院教授陶然首先明确了两者在土地使用和产权归属上的差异。

它还延伸了两者的另一个区别——由于产权原因，城中村改造过程中可能会遇到更多的阻力。” 一般老旧小区的拆除重建式改造需要所有业主同意后才能进行， ”陶然进一步解释说。

相比之下，它被定义为 " 需要公共利益 " 棚户区改造，则 " 简单 " 有些，不易遭受钉子户问题。

陶然向盐财经记者解释说，一旦满足 " 棚户区 " 条件后，如果极少数被征收人与房屋征收部门在征收补偿方案确定的合同期限内未能达成补偿协议，且未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，且未在补偿决定规定的期限内搬迁，国家可以依法申请法院强制执行。

另外，在政策覆盖范围上，两者也有差异。

与短期内在全国范围内实施的棚改相比，本次城中村改造仅限于超大型、超大型城市，主要是探索这些城市的经济活力。

就各大城市发布的改造计划而言，优先改造的区域大多集中在城市地区——比如北京以首都功能核心区为第一，上海以中心城市和周边地区为第一，重庆以主城新区和中心城市为第一。

2023 年中国 21 超大特大城市更新计划 / 绘图：一德宏观战略部门

当然，关键问题还在于，这次城中村改造是否会像棚改一样，推高房价？

本次城中村改造应遵循实物安置的原则，不太可能采用货币化安置的手段进行棚改。因此，在陶然的认知中，房价不会是 " 闻声大涨 "。

他指出：" 超大城市存量大，需要消化的房子不多，有些城中村位置比较好，产权人不愿意接受货币化安置，搬到更远的地方。"

别忘了，2015 年度棚改能使房地产高涨的原因之一，就是当时市场上出现了一批手中有钱、想要或需要房子的人。 " 顾客 "。

而且这次城中村改造的主要目的也不是引导房价上涨。，陶然补充道，是拉动经济增长，并经拆迁后加建，包括租赁住房在内的商品房，保持房价稳定。

如何改变城中村？

要改变，但是如何改变？

先弄清楚改造过程中会遇到的障碍，陶然总结如下：" 博弈困局 " 和 " 时间圈套 "，这也涉及到改造资金来源和钉子户的问题。

简单来说，博弈困境是指业主、开发企业和政府在拆迁过程中因利益冲突难以达成最终协议；时间陷阱是指时间过长，拆迁项目长期没有实质性进展。

所以，如何解决障碍呢？

使用陶然的认知" 两次竞争加上一次腾挪 "该方法能更顺利地促进城市发展进程，并能有效地防止钉子户拖延更新进程。

" 首先，政府有必要制定一个明确的游戏规则，尤其是制定一个相对社会化但非常稳定的统一拆迁补偿标准。其次，推进第一场竞争，即竞争下一年度优先更新的城中村，根据各村业主对拆迁补偿标准的支持比例进行调查。"

陶然认为，要真正实现城中村改造的目标，政府需要时刻保持城中村改造。 " 站 " 要把开发商的主要精力放在计划中心位置，提供最好的更新方案，吸引城市投资。

第一次竞争结束后，我们进入陶然口中城市更新计划的第二部分:通过公开招标促进开放商竞争。 " 上岗 "，在此期间，政府可以与潜在开发商沟通业主和钉子户的详细信息，以支持改造。

确定开发商后，为了充分发挥两项竞争的作用，合理扩大更新区域的范围，通过利益协商，将附近的农地、绿化、国有或集体抵消工业用地甚至原国有抵消划拨土地纳入更新范围，从而创造一个 " 腾挪空间 " 并且利用这个空间优先建造安置房屋。到目前为止，陶然推荐的城市更新模式已经完成。

连锁反应在于资金的发展方向。

在这种模式下，政府和开发商都不需要提前支付大量资金，开发商开始投入资金，直到政府和村民在第三方的配合下确定最终更新计划，并将其提交给政府招标平台。

2019 年 -2022 年城中村改造市场规模均超万亿亿 / 资料来源：观研报告网，民生证券研究所

陶然阐述了这种模式的优点： 由于开发商需要负责拆迁安置，在向政府出价时，自然会扣除相应的拆迁安置成本，以及处理钉子户问题所需的成本。虽然这种模式是毛地转让，但它也非常接近净地转让模式，缓解了政府的财政压力。"

陶然可能代表了一种观点，提供了一种方式。未来，城中村的改造方式将更加多样化，包括考虑到个人利益的多样化，值得探索。

外来人口怎么办？

然而，解决了推进拆迁的问题仍然不够，城中村改造还有另外一个问题需要解决。

城中村之所以能一直存在，不仅仅是因为改造成本高，改造难，更是因为它一直源源不断。 " 入城 " 非户籍居住人口。归根结底，城中村一直承担着容纳城市流动人口的重要责任。

在我们拆除廉价租赁空间后，生活在其中的外来人口，他们又将何去何从？

在某种程度上，城中村的优化不应止步于城中村。 " 面貌 "。否则，外来人口对低成本出租屋的需求肯定会让市场再次创造出新的需求。 " 影响管理 " 的 " 城中村 "。

邻近公益服务中心的创始人熊亚洲告诉盐财经记者，面对城中村的拆迁，大部分外来人口的选择只能是搬到城市更外围的城中村。

另外，在不断向外迁移的过程中，外来人口也会越来越边缘化，促使外来人口越来越边缘化。 " 市民化 " 实现目标更加困难。

为了更好地促进城市化进程，处理好人们的需求。无论如何，城中村租住的外来人口是改造事项的直接相关方。

面临城中村拆迁，租住在其中的外来人口通常会遇到许多相互作用的问题：工作、上学和居住。

" 城中村的一部分生活人口有一个非常重要的特点，那就是他们的生产和生活非常接近。 “熊亚洲首先解释了一个前提。这也意味着，如果租住的外来人口决定搬迁，他们还必须决定是否调动工作，并为孩子转学。

" 有很多案例我们观察到，有些租住在城中村的家庭，因为要搬到更偏远的城中村，孩子们也转到了学校。” 熊亚洲作为一名在一线工作多年的公益活动组织者，似乎已经习惯了这一点。 " 波折 "。

如果不搬走，外来人口将面临房租上涨带来的经济负担，其中就有房租翻倍出现在市场上的房子。

" 外来人口首先要解决的是能在城市居住的问题，其次才是租房质量的问题。” 熊亚洲解释说。

比邻公益服务中心在过去的长期公益工作中，已经有了一些帮助外来人口的工作。 " 补救性措施 "，比如成立租赁合作社，处理流出原社区外来人口重新定居的问题。

但是熊亚洲直言不讳地说，这样的帮助也只是九牛一毛，其实也很难解决外来人口因为租金价格太高而继续外迁的问题，” 要整体处理城中村改造过程中十多万外来人口遇到的问题，还是与宏观政策有关。 "。

与以往的大规模拆迁建设相比，熊亚洲更支持以微改造的方式重塑城中村，以改善社区氛围为主要措施，保持租赁市场的供需平衡。

在他眼里，大规模拆迁建设的改造会影响生活在城中村的服务业人口，从而影响周边白领的日常生活，打破城中村和城市建立的小循环。

如何走出租赁住房市场？

提高土地利用效率，做大经济蛋糕，减轻财政压力，保持租赁市场供需平衡，保障非户籍居民的居住权和居住空间，不互斥，也可以成为相辅相成的规划。

举例来说，在探索城中村改造框架时，通过实践，包容性城中村改造正成为一种新的选择。

刚进入改造过程的里仁洞村，正试图将可支付住房设计成可支付住房。 40 小户型租赁住房，平方米左右，租给外来人口。

人民大学公共管理学院教授叶裕民在讲话中称这类房屋为民间租赁住房，希望通过这种改造，将大城市的租赁住房格局转化为公共租赁住房、集体租赁住房(商业租赁住房)和民间租赁住房，帮助 " 新市民 " 他们在城市更新过程中有家可归。

陶然还提到，改造后城中村地段和租金大幅上涨的原因，本质上是城中村改造尚未完全完成，导致租赁住房供应不足。

陶然说：“为了解决这个问题，” 如果将村集体物业和超建物业的补偿安排为租赁住房，或者将本已过剩的商业和办公物业补偿改为租赁住房补偿，可以通过大规模增加供应来抑制各村改造过程中价格上涨，也减轻了当地政府提供经济适用房的压力。"

7 月 24 日本，中共中央政治局在部署下半年经济工作时提到，” 要适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势 "，同时也提到了，" 要加强保障性住房建设和供应，积极推进城中村改造和“平急双用”公共基础设施建设 "。

另外，在过去的两年里，我国也在加大建设保障性租赁住房的力度，帮助我国 " 新 " 人们可以留在城市里。看起来这一切都得到了证实，未来房地产引擎力量减弱，租赁住房市场，或许将是一个新的经济空间。

当然，如何让租赁住房能够以可支付的价格到达真正需要的人手中，仍然是我们需要讨论的问题。

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