内地李嘉诚家加快销售，北京豪宅项目撤销验资，取证价格低于吹风价格的10%

8月3日至8月8日，长实集团在香港的房地产“亲海II”密集推出4份价格单，共推出626套房；其中，最便宜的公寓价格为1.38万港元，比周边二手房便宜30%左右，引发了“李嘉诚香港七折卖房”的热议。

虽然长实集团董事总经理郭子威随后向媒体指出，与同类房地产相比，亲海的价格便宜了10%左右，但仍然没有阻止买家在销售第一天排长队，房子被认购了60多倍。

在mainlandChina，位于北京的长实集团的豪宅项目也将迎来市场。“御翠园终于拿到了证书，9万多，比之前的吹风价格低很多。”8月份，很多北京中介开始通过各种渠道推荐御翠园项目和样板间。

发展进度近22年，与黄“折价”出货

玉翠园是长实集团内地房地产业务运营平台和记黄埔开发的项目。2001年和记黄埔获得了整个姚家园项目地块，开发进度近22年。

自2005年以来，姚家园项目地块相继转换为第一期逸翠园和尚府。目前计划进入市场的御翠园是姚家园项目唯一未开发的地块，是逸翠园系列的第二期，也是北京最后一个记录黄埔的项目。

早在去年10月底，玉翠园就已经开放售楼处，并表示将于11月中下旬开盘取证，吹风价格至少在10万元/平方米起；据悉，项目预计申请价格为每平方米10-11万元。

但从项目最新批准的预售价格来看，这批取证房共有9栋楼和473套房。按建筑来看，9栋建筑的批准销售价格在90672-99744元/平方米之间；按商品来看，平层商品一般平均价格在9.8万元/平方米左右，而独栋别墅平均价格在9.1万元/平方米左右。与之前的吹风价格相比，这个御翠园的定价低了近10%。

对于开发商来说，项目的吹风价格通常代表着他们的市场预测。

御翠园一个项目的销售人员说，去年年底的销售规格确实在10万元左右。“去年没有备案价。现在申请的平均备案价格在不同的建筑中有不同的差价，但估计价格不会超过10万。”根据销售情况，项目目前取消了验资看房的规定。

据悉，御翠园于去年11月2日开通验资。根据打算购买的房屋类型，购房者必须在自己的账户中存入50万元或100万元，同时必须提供购房者名下200万元或800万元的首付资金(包括存款、财务管理和股票)进行确认。

赵立今年8月初去御翠园售楼处。他告诉时代财经，看房不需要验资，可以直接预约去看房。据赵立介绍，除了买家，看房当天售楼处还有大量的房产中介，这意味着御翠园的销售开通了中介渠道。“估计开发商也想快点卖出去。看到平楼的人都快封顶了，销售表明房子可以在年底交付。”

不难看出，开发商正在逐步降低买家门槛，加快销售开放渠道的销售。这也是李嘉诚家族现在应对市场下滑时的销售方式。

长实集团主席李泽钜在8月3日举行的半年业绩分析师会议上表示，该集团一直坚持以市场价格或低于市场价格的方式销售项目，以促进销售和资金流动。在中期报告中，李泽钜还提到，今年仍面临严峻的市场，必须采取“货如轮换”的策略来应对，即货物必须像轮子一样转动。

北京御翠园与香港亲海III“深水炸弹”的促销价格相比，价格更加谨慎柔和。

在北京从事高端住宅交易的卢强向时代财经指出，御翠园所在的姚家园并不是一个完美的豪宅区，所以对御翠园的收客效果并不乐观。“朝阳公园板块或周边辐射板块会有很多二手选择，不到10万甚至10万，所以御翠园的价格肯定不能太高，而且长期征地时间早，地价低，比其他开发商更有定价优势。”

2001年，和记黄埔摘下姚家园地块时，楼面价格约为1750元/平方米，但现在的备案价格比征地价格高了50多倍。这也是李嘉诚家族在mainlandChina一贯的房地产开发逻辑，发展进度漫长，享受土地增值溢价。

北京新房市场疲软，数千万豪宅也降温。

与吹风相比，御翠园的预售价格有所下降，这也反映了当前北京新房尤其是豪宅市场的疲软。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，虽然项目之前的吹风价格已经达到了10万元，但实际申请销售许可价格略低，这也是开发商根据市场情况做出的适当调整。面对市场的持续降温，开发商适度降低了市场预测。此外，该项目地块已获得土地20多年，开发进度长，产权缩短。

中国指数研究院报告显示，2023年7月，北京商品房供需双双下降，交易规模降至近5月份最低水平，新房存量和去化周期回升，市场持续存压。今年7月，北京商品房(不含保障房)成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%，同比下降8.9%。；北京商品房(不含保障房)在2023年1-7月累计成交额为387.89万平方米，同比下降5.1%。

虽然个别项目很受欢迎，但数千万相对强劲的豪宅市场也有所降温。根据丽兹行豪宅研究院的数据，7月份新房网签总数为290套，环比下降7.64%，同比下降58.98%，成交量持续下降4个月。

卢强告诉时代财经，今年总价1500-2500万元的豪宅成交量明显下降。根本原因是这些群体大多是利用杠杆买房的提升群体，面对市场形势会有一定的观望情绪。

但是根据备案价格，御翠园的平层总价预计在1300-1900万元之间。

丽兹行指出，预计8月份，由于御翠园新盘的入市，可以为新房和豪宅推广一批流量，但最终是转为新房还是二手房，要看房价的高质量。

据了解，御翠园在去化方面有一定的优势，因为板块内新房项目不多；同时，御翠园的备案价格与周边同档次社区的二手房相比具有一定的竞争力。据悉，项目周边北京星河湾价格约9.9万元/平方米，观湖国际价格约10万元/平方米，泛海国际价格从11万元/平方米开始，御翠园的取证均价与周边板块的二手房基本持平，甚至有一定的倒挂。

(赵立、卢强是本文受访者的化名)

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