赔钱也要卖！武汉房地产市场断崖式萎缩

中建·湖北文化旅游一品大厦项目。唐军/摄影

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对预期的优化政策措施，却只听到雷声不见雨来，武汉市场多方已经焦虑不安。

来自武汉的唐军/唐军

酷热的天气弥漫着冰冷的武汉房市。

八月六日，中建·湖北文旅·一品公馆营销中心内的中山大道与崇仁路口，前往看房的用户稀缺。

"现在是市场淡季，看房的买家很少."房地产经理李某说，7月份只卖了几套房。

房地产销售缓慢，是目前武汉房地产市场普遍存在的问题。

根据武汉市住房保障和房管局官网的数据，7月份，武汉市新建住房成交量跌破5000套关口，网上签约备案仅为4881套，较6月份下降21%，连续两个月下降，创近十年同期新低。

销售惨淡，已经成为武汉房地产行业人士心中挥之不去的隐痛。

“在炎热的天气里，市场在底部波动，这让房地产开发商更加像炼狱一样痛苦。武汉作为一个拥有近600栋活跃楼盘的城市，7月份商品房备案量只有4000多套，平均每栋楼只卖8套房，单盘个位销量成为常态。“一位房地产老板在朋友圈非常感慨地说，市场是如此无情，客户数量似乎仍在下降。你的房地产销量是平均还是去平均水平取决于交易者是否有足够的行动。

房地产市场的惨烈竞争，已在武汉进行。

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赔本也要卖

中建一品投资发展有限公司(以下简称“中建一品”)负责中建一品公馆的运营。

李姓经理表示，2023年1月31日，中建·湖北文旅一品大厦首次开业，推出1#楼建筑面积约120~140平方米毛胚房，共176套，备案价格约35000元/平方米。开盘后，在3、四月份卖得稍微好一点，此后销售便一路下滑，截至七月底，半年只卖出三分之一。由于销售不畅，项目价格开始下跌，6月后还专门推出了一套售价28000元/平方米的特价房。

经调查，该项目由中建一品联合鄂旅投于2021年6月29日以469000万元拍卖，土地面积54325平方米，建筑面积19.41万平方米，地价24162.8元/平方米。如核算项目建设、资金成本、营销费用及各类官方费用，如果项目售价低于31000元/平方米，则在亏本销售。

实际上，在武汉低迷和内卷市场的迫害下，低于成本销售的房地产并非孤立。

中国电力建设房地产长安和中国建设湖北文化旅游一品大厦巧合当天拿地，但命运更加糟糕。该项目于2022年9月15日获得预售证书，但开盘时间推迟了近一年。

中国电建地产于2021年6月29日以总价140530万元拍摄P(2021)049号地块，位于武汉市汉阳墨水旁，地价15110.75元/平方米，溢价49.45%。中国电力建设地产为武汉第一个未来社区提供了最高端的品牌“淞悦系”。

然而，中国电力建设房地产董悦长安高端精装产品一经上市，就表现出“水土不服”。其预期价格目标为26000元/平方米，远高于周边房价，市场不“买单”。只有极少数人去买房。此后，中国电力建设房地产董悦长安被迫关闭，调整项目。

今年4月底，中国电力建设地产董悦长安再次对外开放。为了适应市场，这个项目降低了价格，取消了精装房。7月30日，该楼盘终于开盘销售，首次推出4号楼。空白折叠后，均价约1.8万元/平方米，比去年优惠8000元/平方米。

8月5日，记者前往中国电力建设地产董悦长安项目，在其营销大厅看到，买房的顾客时有光顾，很受欢迎。虽然项目减去了精装房，但其他设备并没有减少，社区客厅、“无限”游泳池、健身房等。已经开放，业主和客户可以随时感受到。

“我们项目降价后确实吸引了很多客户，但开盘一周只卖了60多套。目前客户观望情绪强烈，看房人多，但签约率不高。”项目房地产销售负责人汪坦言。

"中国电力建设地产·淞悦长安这次降价开盘时机不太好，开盘后将受到市场竞争产品的挑战。“一位市场参与者表示，同样位于汉阳王家湾板块的新楼盘银孚汉阳首府即将出台。对于湖北当地房地产企业银孚置业在武汉的第一个项目，征地价格只有7000元/平方米。由于市场不景气，不排除为了卖房，价格可能是15000元~16000元/平方米。

市场人士表示:“当市场卷起时，它是无情的。中建、湖北文化旅游、一品大厦、中国电力建设地产、淞悦长安都是两年前高价拿地，楼面价几乎相当于周边房价。目前，它被困在高位。为了获得现金流，即使亏损，也要卖掉。”

“2021年第二季度是武汉近五年房地产市场的最高点，武汉地王在此期间频频出现。目前拿地王的项目在成本线上不容易卖，必须切肉。”湖北省中原地产首席技术官兼战略顾问中心总经理郑源滔说。

实际上，武汉许多项目都面临着亏损的困境，而且今年以来，亏损面有扩大的趋势。

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断崖式缩量

从今年武汉新建住房成交情况来看，3月份，由于去年疫情推迟，需要集中释放，市场交易有所反弹。但是进入第二季度，市场销售明显减温。五月份，武汉借助房屋交易会，推出优惠置业政策，帮助市场销售回升。伴随着房屋交易会的结束，新房交易再次下降。六月份，全市新建住房网签6172套，环比下降55.46%，同比下降42%。七月份，武汉新房网签只有4881套，呈现断崖式下滑。

根据武汉市住房保障和房管局官网的数据分析，2023年1-7月，武汉市新建住房成交量为66328套，较去年同期下降9%。数据显示，在市场需求侧政策的照顾下，市场趋势并未得到挽救。

截至2023年6月底，武汉市已批准预购159914套尚未网上签约的商品房，面积1831万平方米。根据今年的去化速度，去化周期需要17个月。

根据湖北省中原地产数据，今年武汉新房销售开盘去化率持续下降，仅为17%，在中西部核心城市中市场表现最差。

实际上，武汉房地产市场的供需关系早在2020年就开始发生细微的变化，从那以后，市场就悄然下滑。

记者梳理了武汉近十年的市场轨迹，发现武汉房市自2012年至2014年低迷以来，在各项政策的刺激下，掀起了几波量价上涨的高潮。

根据国家统计局的数据，以2015年为基础，武汉新建住房在2020年底上涨了168.1%，在全国排名第三(西安、徐州排名前两位)。2020年，全国一二线城市新建住宅销售价格同比上涨3.9%。、4%，其中武汉涨幅为4.5%，同年武汉房地产市场也出现了打折销售，年平均折扣率为93%。与此同时，各个房地产板块开始分化，一些远城已经表现出供过于求。

2020年，武汉市作为疫情高发地区，特别出台了房地产救助六项措施，以应对疫情影响，提高房地产投资和供给侧。2021年，光谷、江岸、洪山、武昌、汉阳四新等地区的地价和房价再次上涨，掀起了房地产企业征地高潮。一批楼面价超过2万元和3万元的地王频频出现。然而，2021年下半年后，市场迅速冷却。

根据湖北省中原地产数据，与前几年武汉房市处于高位时新房市场销售总量相比，今年将下降近4~5成。

“房地产已经正式进入后半段。武汉作为国内高流量房地产城市，年销售额近20万件，很难再现。未来每年新房10万。 “武汉地产研究院院长殷跃建预测说，套销量将是新形势。

然而，短期内市场的快速萎缩和衰减必然会对行业的各个层面产生巨大的影响和震荡。数量在价格之前，市场迅速萎缩，首先带来价格调整。

根据国家统计局的数据，今年武汉新建商品房销售价格指数同比下降0.4%；与去年1~6月相比，平均下降2.8%，同比下降15%；二手房销售价格指数同比下降3.4%；与去年1~6月相比，平均下降4.3%，已连续16年下降。

“目前武汉只有内环核心板块的部分楼盘表现出市场抗力，价格相对坚挺。二三环之间的房地产价格也在下降和调整，三环之外的房价已经回落到五年前。”郑源涛说。

记者在调查中发现，今年武汉二手房销量大幅增长，部分地区二手房价格从前两年的市场最高点下跌了20%~30%。因此，吸引了很多刚需购房者购买“竹笋”，这也增加了新房销售的难度。

八月份，武汉一批三环楼盘新港临江汇，武汉城建2049、在幸福时代，每个人都降价促销。三环以外的房产早就率先打折出售，汉南、新洲等远城区的房产价格降到了5000元/平方米。

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推动新政的颁布

武汉房地产市场复苏基础和动能不足，迫使新政出台。

今年2月，武汉市人民政府发布了《激发市场主体活力、促进经济高质量发展的政策措施》，将房地产行业纳入困难行业，提出支持居民家庭合理消费住房，结合房价和新房库存动态管理住房限购范围。在武汉市住房限购区买房的居民家庭可以增加新的购房资格。

中国指数研究院华中市场研究中心主任李国政认为，上半年，武汉市出台了支持特定人群、改善需求的政策。比如对于多子女家庭、人才等群体购买房产的优惠措施，市场并没有得到明显的提升。如果下半年不出现重大政策刺激，武汉市第三季度将面临更大的下行调整压力。

记者获悉，8月3日，湖北省住房和城乡建设厅组织召开房地产开发企业和建筑企业座谈会，分析判断当前房地产和建筑行业发展现状，以深入贯彻落实7月24日中央政治局会议精神和住房和城乡建设部企业座谈会精神。会上，武汉市房管局介绍了武汉市房地产行业的发展情况。参加会议的6家开发企业和4家建筑企业汇报了今年以来的市场经营趋势，并对稳定市场、促进转型提出了对策和建议。会议强调，要坚决贯彻落实中央政治局会议和住房和城乡建设部企业座谈会精神，进一步优化房地产政策措施，全力支持刚度和改善住房需求，增强信心，保证交付，调整结构，促进转型，促进房地产市场健康发展。

但是，对于预期的优化政策措施，却只听到雷声不见雨来，武汉市场多方已经显得焦虑不安。

一位房地产企业负责人抱怨道:“郑州、南京等全国一些二线城市的新优化政策已经出台，但武汉市的却迟迟不知所踪。

李国政透露，此前，武汉市在6月份拟定了一项关于改善房地产行业政策的措施，并向上级提交了申请，但被拒绝了。7月24日政治局会议后，武汉市响应相关精神，再次制定了十几个优化政策方案，并上报。估计最近获得上级批准后就可以实施了。

还有哪些武汉政策工具可以拖住房市？

据悉，这些措施侧重于支持改善需求的更换、旧房更换新房的税收优惠和减少、住房贷款政策中的住房认可不贷款、第二套房首付比例和信贷利率、购房者物业首付比例和信贷利率。

李国政说：“如果说武汉的优化政策比较缓慢，估计是涉及到住房贷款政策，银行金融部门还在审核中。

市场不再等待。

近日，武汉大量新市场开始涌入市场。武昌即将开盘武汉城建瑞安长江天地、龙湖御湖等高端市场。然而，在汉口三环，集中推出了11个纯新市场，房地产企业非常积极地推动市场。

如此艰难的市场情况下，房企推盘还这么拼命的确不容易，但也有一些耐人寻味。

一位国企房地产老板说，8月份，我们会更加困难。高温和洪水来了。此外，由于国内外形势紧张，客户难以找到，市场需求萎缩。我们对政策效应没有太高的期望。如何打败街对面的对手将成为更重要的能力。

“从今年的角度来看，市场对房地产市场刺激需求方政策的边际效应确实在下降，但有利的优化政策仍然需要出台。因为目前的主要问题是如何扭转不良的信心和预期，虽然需要很长时间。”同策机构负责人周小娴说。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中央政治局会议和国务院已经明确规定，各地要“调整优化房地产政策”。继郑州、南京之后，肯定会有其他城市跟进，尤其是那些房价和成交量大幅下跌，市场预测明显下降的城市。

原标题：“赔钱也要卖！武汉房市断崖式萎缩的焦点”

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