新一轮房地产市场大放松，郑州开始第一枪。

一

不是一线城市，而是这座特大城市，开始了第一枪。

近日，郑州颁布“住房市场15条”新政策，率先撤销“住房认可和贷款认可”，暂停住房限售政策，鼓励商业银行降低现有住房贷款利率，减少年轻人和多子女家庭买房的契税。

在“房地产市场供需关系发生重大变化”之后，这是重要会议首次颁布系统性房地产市场宽松政策的大城市。

与此同时，住房和城乡建设部提出落实“认房不认贷”、在降低存量抵押贷款利率后，郑州也成为第一个全面响应和率先吃螃蟹的省级城市。

这个还没有结束，就在一天之后，郑州再次发行了房市的第二支利箭，用公积金贷款买新房，首付比例降低到20%，二手房首付最低调整到30%。

很明显，如果说房贷利率与买房成本有关，那么首付比例与杠杆规模直接相关。

就在郑州开始第一枪的同时，南京也跟上了另一个特大城市。

日前，南京出台楼市八条新政策，对购买新建商品房提出补贴，对集体土地房屋征收实行房票安置。

事实上，房票安置并不是什么新鲜事，不仅在七八年前的棚改货币化中早就出现了，而且去年年初郑州率先重启。

2022年初，郑州颁布了“19条”楼市新政，全面放宽限购限贷，再谈货币化安置政策的实施，一石引起千层浪。

虽然这类政策对市场的影响比较有限，但是“房票”方式随后得到20多个城市的响应，或者将成为新一轮房市拖底的必要条件。

从零门槛到补贴年轻人、多子女家庭买房；从暂停三年限售，到撤销“认房认贷”；由20%的公积金首付，到降低现有房贷利率，再到部分地区取消限购...

新一轮房市大松，比想象中来得更快。

二

为什么又是这个特大城市？

郑州作为一个强大的二线城市，是近10年来最强的城市之一。

GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地，稳居TOP20城市。

同时，同时，郑州也是人口增长最强的城市之一。

从2010年到2022年，郑州的居民人口从862万增加到1283万，不仅进入了特大城市，而且一度成功挑战了中间人口的第一个城市。

经济基础好，人口没有下滑，为什么这么着急？

这个问题要从上一轮“涨价去库存”和“棚改货币化”开始。

自2015年以来，郑州开始了城中村大规模改造项目。借助涨价去库存和棚改货币化，当地房价一年涨了40%以上。

然而，棚改终有尽头，大拆大建的方式也难以持续。拆迁户带钱入市后，大量拆迁腾出的土地将成为新的大量库存。

因此，自2018年以来，郑州房市一直处于横盘状态，房价持续下跌，市场热度早已不复存在。

据国家统计局公布的数据显示，今年1-6月，郑州二手房价格同比下降4.7%。此外，根据克尔瑞等机构提供的数据，郑州住宅总均价格为每平方米15049元，同比下降6.1%。

市场交易热度下降，房市高库存问题卷土重来。

数据显示，目前郑州新房库存达到1637万平方米，去化周期约为17个月。虽然与去年的35个月相比大幅收窄，但仍处于供大于求的状态。

更糟糕的是，从去年开始，由于大环境的影响，各地的问题楼层出不穷，“保证建筑交付”成为关系大局的第一要务，郑州也是如此。

据CEIC统计，高峰时期，郑州只有一个城市，有100多个待交付的项目，涉及停工和延期，保证交付的压力前所未有。

因此，早在去年，郑州就率先推出了“30天以上，确保全市停工房地产全面复工”的专项整治实施方案。现在大部分楼盘都已经复工甚至交房，但还是有一部分僵持不下，迫切需要市场破局。

房地产疲软不仅给经济带来了非常明显的负担，还影响了各地的实际可支配资金，从而影响了当地债务的可支付能力。

例如，在郑州，2021年和2022年，当地房地产开发投资分别下降10%、今年第一季度，18%再次下降8.1%，显然是经济连累。

所以，不管是稳定楼市的需要，还是经济稳定增长的需要，拉响第一枪，都不是没有道理的。

很明显，一旦郑州等城市“冲关”成功，房市的松动就会席卷而来。

三

这一轮房市大转为，究竟有多大影响？

大家都知道，这一轮楼市调控有五个核心工具：一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房产税。

在政策工具箱中，房产税主要管理预期。虽然一直没有落地，但作为房地产投机者头上最大的剑，其效果不容小觑。

当然，虽然房产税是必然趋势，迟早会落地，但也要考虑到对经济和房地产市场环境的影响，不要贸然上马，这一点可以从房地产税试点的延迟中看出。

相比之下，几乎所有被称为房市“四限”政策的限购、限贷、限售、限价，都已经实质性放松，在不同城市取得了不同的突破。

其中，最核心的应该是限购政策。

虽然直到今天还没有超大特大城市，勇于直接声称取消限购，但限购在许多地方基本名存实亡。

归根结底，限购以户籍为门槛，而绝大多数弱二线、三四线城市已经实现了“零门槛落户”，可谓大门洞开。

即使在户籍门槛相对严格的一线城市，以抢人的名义推出各种买房收入也并不少见，因此取消限购对市场的积极影响也不容高估。

事实上，历史上只有一二十个城市受到最严格的房地产市场调控。大部分三四线城市都处于“裸奔”状态，没有任何限制，自然也没有大松带来的好处。

再退一步说，即使这些横跨房地产的限制迅速分崩离析，房市能否迅速反弹，再创全国普遍上涨的热潮？

四

历史不会简单地重复。

回顾过去20多年的房地产市场上涨历史，房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014~2015年，最近一次是2022~2023年。

有趣的是，这三次房地产低谷，几乎都是间隔7年，但问题的根源却大不相同。

2008年是全球金融危机的余波。4万亿元的大投资足以扭转局面。2009年至2011年，全国楼市普遍上涨。

2015年是高库存带来的巨大压力。最终借助5次RRR降息降息。 棚改库存化 上涨价格去库存的组合拳，全国房价迎来了普遍上涨的浪潮。

这次更长远了。

既有基本面见顶的因素，也有房地产高杠杆、高负债、高周转负面影响的集中爆发。此外，还有意想不到的事件，情况更加复杂，逆转的成本更加昂贵。

更为重要的是，这次住房市场所面临的大环境与过去几次大不相同。

且不说居民杠杆率有多高，人均收入能否覆盖债务，今天的经济、城市化、人口格局都和7年前、14年前不一样，全体员工的预期也发生了很大的变化。

因此，同样的房市松绑，同样的刺激政策，在不同的环境下，效果也大不相同。

更重要的是，在房地产市场遇到的困境中，调控政策不是替罪羊，撤销调控也不是救命稻草，一切都要回归基本面。

当务之急是避免房地产硬着陆，防止房地产持续下滑，给经济带来麻烦，从而引发更多的财务风险。

因此，稳定市场，让房地产回到原来的位置才是重点，不要指望新一轮暴涨。

本文来自微信微信官方账号:国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风

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