一线城市房价连续两月齐涨，上一次同类市场行情已相隔三年

近期房产市场里，挂牌出售的房主大多处境难熬。2017年之后入手房产，现在选择出手的人群里，几乎很少能拿到盈利，网络上到处都是卖房亏损的分享。

手握房产变成“负资产”的现状，也让不少有潜在购房计划的人群举棋不定。但在2026年开春之后，国内房地产市场的走势再次出现了新的变化。

根据国家统计局最新公布的数据，2026年3月与4月，一线城市的新房、二手住房销售价格已经连续两个月双双出现环比上涨——上一次出现新房、二手房连续两个月保持上涨，还是2025年初，当时是受“930新政”影响，催生了恐慌性购房潮。

如果排除政策直接刺激的情况，由市场自主推动一线城市新房、二手房价格连续上涨超过两个月，还要追溯到三年前的2023年春天。

数据来源：国家统计局

由众多个体交易者组成的二手房市场，更能反映出供需双方的真实市场态度。

从2026年2月开始，北京二手房价格指数已经实现连续三个月上涨，各月环比涨幅分别为0.3%、0.6%、0.4%；交易活跃度更高的上海二手房市场，同样连续三个月保持环比上涨；广州和深圳则从3月开始，实现成交价格连续环比上涨。

对二手房成交影响很大的议价空间，目前已经逐步收窄。其中上海二手房的平均议价空间已经从原来的10%收窄到3%-5%，核心区域的优质房源供应偏紧，不少房主已经进一步上调了报价，该数据来自58同城与安居客线上平台。

在这一轮上涨之前，四个一线城市刚刚共同经历了长达九个月的二手房价格连续下调。

今年开春“小阳春”期间，一线城市楼市持续企稳，是在政策端没有推出大规模刺激的背景下，二手房市场在底部自然出现成交量放大，价格实现连续缓慢环比上涨，这意味着一线城市楼市在今年触底企稳的概率正在大幅提升。

一线城市二手房销售价格环比涨跌情况，数据来源：国家统计局

不过，在这一轮市场回暖的背后，其实也有政策在发挥作用，只是当前政策更偏向于润物细无声的调整，过去那种高调刺激、拉动成交量短期暴增的方式已经不再被使用。

目前各地落地的政策主要分为三类：

第一类是住房以旧换新。今年以来，全国已经有超过40条住房以旧换新相关政策落地，由政府介入房产流通环节，帮助想要卖旧买新的置换群体解决难题，打通“卖旧难、买新成本高”的堵点，顺利释放置换需求。

第二类是精准城市更新拆迁。近几个月，北京、上海、广州、天津等多地悄然启动了新一轮大规模拆迁，和过去大范围拆建不同，这一轮拆迁主要针对城市危房、重大工程规划红线内房屋、没有保护价值的集中成片城中村，资金来源包括中央财政补助、地方政府专项债、引入社会资本等多种渠道，安置方式优先选择房票安置和原拆原建，选址也大多集中在城市核心区这类购房需求本身比较旺盛的区域。既可以推动城市更新升级，也能向楼市注入资金托住市场基本面。比如广州2026年有超过20个城中村全面提速拆迁进度，北京今年也重点推进50个区域的综合性城市更新项目，2026年将会是城市动迁的大年。

第三类是降低购房门槛的组合措施，包括上调公积金贷款额度、下调贷款利率、降低首付比例、延长可贷款年龄、购房退税等，帮助个人购房者降低购房门槛，顺利入场。尤其是公积金这类安全边际较高的资金蓄水池，今年全国主要城市都已经完成了大幅度的额度上调。

这些政策设计都十分精准，因为当前市场已经不存在大量纯粹的刚性购房需求，仍可能入市的买家主要分为四类，当前的每一项政策都精准击中了这几类买家的核心痛点：

第一类是改善型需求。这类人群计划从老房置换新房，从过时户型换为适配多代家庭的新型住宅，或是从郊区置换到城市核心区，本质是对自身持有的房产做结构优化。

第二类是子女就学需求。购买学区房有明确的时间要求，孩子到入学年龄就必须配置房产用于入学排位、摇号，学区房需求历来是每年春季“小阳春”拉动成交量上涨的核心动力。

第三类是家庭养老购房需求。之前房价处于高位时，很多家庭选择一家人挤住在一起，经过这一轮价格调整，全国房价普遍下调了四成左右，不少家庭就会选择在现有住房附近再买一套小户型给老人居住，方便日常照顾。

第四类是被租售比吸引的投资型买家。随着二手房价格下调，一线城市核心区不少老旧小户型当前的租售比已经达到2%-4%，明显高于当前银行存款利率，如果租金可以覆盖每月房贷，不少攒够首付的年轻人就愿意选择零压力上车，当房东收租。

这些政策虽然很低调，但政策力度足够，从中央到地方再到金融机构，都参与到了这一轮稳楼市的动作中。

房地产问题是当前国内经济的核心问题，关系到整体经济增速、居民消费预期以及银行坏账风险，因此房地产市场既要尊重市场自身运行规律，又必须做好托底工作。

根据高盛的测算，如果房价再下跌10%-15%，会有规模约6万亿、占比约12%的存量房贷触及80%贷款价值比的安全线；如果房价下跌幅度达到30%，会有约17万亿、占比33%的存量房贷触及安全线，选择抛售还贷和断供的人数会翻倍增长。高盛在走访广州和深圳的本地银行后得出结论，目前银行体系大约还能承受一线城市房价再下跌20%，因此预计2026-2027年政策端能够接受的房价下行空间大概不会超过15%。

而想要降低贷款价值比，只能从减少剩余房贷本金和推高房价两个方向入手，前者可以通过降息刺激，后者则依靠拆迁、存量房收储等方式拉动市场成交回暖。

购买力最强的一线城市，是检验政策效果的最佳市场。根据海外市场的发展经验，一线核心城市楼市在周期中处于熊市的时间更短，回暖速度也会更快。

更关键的是，北京、上海等一线城市的房价其实是从2023年才开始真正进入下跌通道，这些城市目前能够筑底企稳，离不开过去三年大量卖家降价出售，让二手房成交价下调了约四成，以价换量逐步稳住了市场底部。当房产已经具备足够高的性价比，对习惯在定居地置业的中国人来说，依然更愿意购置一套属于自己的房产。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。

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