“隐形地主”紫江集团：沈雯的独特地产布局与资本博弈

本文来自微信公众号：风财讯，作者：W=T=T

2026年初，上海土拍市场涌现出一匹“黑马”——

1月6日，上海紫竹半岛地产有限公司（母公司为“上海紫竹高新区(集团)有限公司”）与上海紫都置业发展有限公司联合，以20亿元总价竞得闵行区兰香湖地块。凭借这一动作，两家公司直接跻身中指研究院《2026年1-3月中国房地产企业新增货值TOP100》的第18名和第19名。

在克而瑞发布的1-3月全国房企新增土地货值排行榜上，紫江集团以超46亿元的货值位列第11名，前两个月更是一度冲到第四，成为当前拿地排行榜前列中少有的民营房企。

紫江集团是由上海市原上海县（1992年撤销并与老闵行合并成区）马桥公社俞塘五队队长沈雯下海创业的成果。这家民营控股集团创始于1981年，堪称老牌企业，只是在全国房地产圈一直极为低调。正因如此，紫江集团此次拿地“跻身榜单前列”引发了广泛关注。

实际上，若论房地产版图的创立时间与发展深度，紫江集团担得起“地主”的称号。不过，紫江集团的地产策略相当“独特”，甚至有时会对公司财报产生影响。因此，如何在深耕细作的同时避免“慢节奏”成为双刃剑，或许值得深入思考。

“低调地主”46亿货值冲榜

紫江集团的“独特地产布局”

紫江集团从包装业起步，是可口可乐、百事等知名企业的核心供应商（提供纸箱、PET瓶胚、标签、皇冠盖等产品）。1999年，紫江企业（600210.SH）挂牌上市。

2001年，上海紫竹科学园区获批设立，次年破土动工，由紫江集团全权负责规划、开发建设、招企运营等工作。此后，“紫竹高新区”成为中国唯一一家以民营企业为主体运作的国家高新区。

但这并非紫江集团房地产业务的起点。早在1992年，它就创立了上海顺创房地产销售有限公司；1995年创立上海紫都置业；1999年成立上海紫泰物业管理有限公司；2000年开发并开业了上海万豪虹桥大酒店；2003年成立紫贝文化创意港有限公司……这些公司开发了上海闵行的紫竹半岛、兰香湖壹号、兰香湖2号，以及佘山的紫都·上海晶园等项目，均为长周期项目，主打高端低密。

以今年1月新拿下的兰香湖地块为例，该地块由两幅住宅用地和一幅商办用地组成，容积率仅1.0。在上海“限墅令”实施后，这样的低密组合地块几乎已绝迹。而且，这块地紧邻兰香湖，属于一线湖景。紫江集团能拿到如此优质的地块，是因为整个片区都由其规划建设，地块西侧的兰香湖2号联排别墅也出自它之手，堪称闵行的一大“地主”。

紫江集团土地储备虽多，但“开发速度慢”是一大特点，这在一定程度上也容易对公司造成影响。

从财务角度看，以上市公司紫江企业的财报为例（合并了上海紫都佘山房产有限公司等少量地产业务），2025年第三季度报告显示，期内计提的土地增值税大幅增加，导致期内税金同比增长超61%。“囤地”的成本不容小觑。此外，公司预收款项减少，主要是因为预收的厂房仓库租金大幅下降。

在上述期间，紫江企业的地产业务收入约3.6亿元，是除包装业务外的最大营收来源，占比高于铝塑膜业务。但实际上，上市公司的预收房款结转收入几乎仅依赖紫都上海晶园三期的14套别墅确认收入。

紫江集团最大的地产“储备库”位于闵行马桥镇，即紫竹高新区大本营内的大量住宅、商业、工业和文教用地。这意味着，紫江集团的真实房地产体量并未完全对外公开。况且，它还有不少处于规划中、尚未拍卖的地块，这位上海“隐形地主”的真实实力或许远不止房企销售榜50强（紫江集团常年维持在该位置）。

财报显示，继佘山晶园独栋别墅项目后，四期佘山紫月桃院项目于2025年5月开工。这128幢中式合院仍有增长空间，新拿地项目也为兰香湖项目带来了可观增量。不过，按照其项目打造的长周期，这些项目何时能产生收益、能创造多大价值，还有待观察。

毕竟，后续市场的变化存在巨大不确定性。正如信达证券所言：“公司业务有望稳健发展，但地产销售和下游需求复苏不及预期，也是需要关注的风险。”

*ST威尔保壳迷局

沈雯的“资本冒险”？

与地产的“慢节奏”不同，紫江在资本市场的动作更快、更迫切。

2025年以来，集团实际控制人沈雯操盘了一场关键的“救火”行动：旗下上市公司*ST威尔(002058.SZ)因业绩触及退市红线而披星戴帽，面临退市风险。沈雯一方面将亏损的“仪器仪表资产组”打包出售给同属紫江系的上海紫竹科技产业投资有限公司（紫竹科投），实现亏损出表；另一方面让上市公司以现金收购紫江新材51%的股权，交易对价约5.46亿元，推动锂电池铝塑膜赛道的发展。

在这笔交易中，卖出方、买入标的、交易对手方均为沈雯控制的企业，因此“交易是同一实控人体系内的资产转移”“是否为保壳而设计的关联重组”等质疑声随之而来。尤其是公告发布前股价出现异动，各类消息交织，更引发了对内幕信息的担忧。

（紫江集团创始人沈雯）

不过从效果来看，*ST威尔2025年上半年预计归母净利润为1.3亿-1.65亿元，实现扭亏，主要得益于资产处置带来的投资收益；但扣非后公司仍小幅亏损，说明主业尚未得到根本性修复。如果主业无法自身盈利，仅靠“财务调整”，那么沈雯的“操作”能持续见效多久，仍需打个问号。

与此同时，紫江新材被注入*ST威尔上市公司后，需兑现2025年-2027年净利润分别不低于6550万、7850万、9580万元的承诺，才能支撑未来的估值。但紫江新材2024年营收6.23亿元，同比下降12.37%；净利润5351万元，同比减少40.69%。2025年财报尚未公布，它能否兑现高业绩承诺？是否为保壳“画饼”？这些问题仍有待验证。

（紫江新材主要财务指标）

从46亿“上榜货值”所展现的紫江集团面貌来看，它不仅是一个“独特地主”，更是一家拥有“实业+园区”多元布局的集团企业。

从包装业到地产业，再到新材料领域，从实业赛道到资本战场，紫江集团历经40余年发展，整体保持稳健，但也存在一些风险。在发展性与不确定性之间寻找平衡，将是沈雯家族未来长期面临的课题。