三座百亿商场之后 杭州商业开启新一轮格局重塑

出品/新商业之家

2025年，杭州万象城、杭州大厦、湖滨银泰in77共同跻身“百亿俱乐部”，杭州由此成为全国少数拥有三个百亿级商场的城市。同年，全市居民人均消费支出达52996元，跃居全国第一。互联网与新科技积淀的城市实力，叠加年轻流入人口的体验式消费需求，持续为线下消费注入强劲动力。

2026年，这一稳固的“三足鼎立”格局将迎来新挑战。杭州恒隆广场4月28日即将在武林商圈核心试营业，嘉里城将以“盒子+街区”形态亮相文晖板块，望江豪宅旁的杭州K11购物艺术中心明年陆续开业，光环梦中心在萧山科技城落地17万方公园式商业，还有建设中的IFC、SKP……恒隆、嘉里建设、新世界发展、香港置地等港资巨头纷纷入局，将从高端零售到精致生活方式等多个维度重构杭州商业格局。

未来的竞争中，销售额依旧关键，但街区规划、首店品质、公共空间打造及生活方式运营等指标将愈发成为胜负的决定因素。

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三大百亿巨头

三种商业范式

杭州商业的头部格局由三座百亿级商场主导。尽管销售额相近，运营模式却截然不同，它们几乎代表了杭州商业的三种典型模型。

杭州万象城是教科书式的城市旗舰型商业体，近年销售额突破135亿元，打破了杭州大厦长期独大的局面。它率先将奢侈品商场打造为高净值年轻人的内容聚集地。钱江新城的成熟、拥江发展的推进以及消费代际的更替，这些城市发展变量都在它身上得到集中体现。

公开数据显示，杭州万象城2024年零售额超130亿元，年到访量近3000万人次，35岁以下会员占比超半数；2025年又引入大量首店，餐饮与生活方式品牌更新尤为密集。从蓝瓶咖啡到阿嬷手作，通过高频的餐饮迭代拉动增长。民心路被改造为限时步行街，大牌快闪活动不断。它将近24万方的大体量，从全客层城市旗舰，转变为持续更新的内容平台。

杭州大厦则延续着更传统却稳固的逻辑。其根基是三十多年积累的高净值客户网络、品牌资源与服务能力。武林商圈的消费记忆、香奈儿精品店等稀缺品牌配置以及稳定的熟客体系，造就了高客单价与高复购率。

不过，私域的深度也带来了代际局限。近两年由伍兹贝格主导的立面更新、内庭院与前广场的全面开放，正是杭州大厦应对审美老化的防御性举措。

湖滨银泰in77是另一种样本，它兼具“景区级流量+城市级商圈”的双重优势。西湖边的地理位置使其拥有庞大的到访基数，2025年公开数据显示年客流约9350万人次。

同时，湖滨in77也是2025年杭州新进首店最多的项目，56家品质首店中，浙江首店及以上级别占比达62.5%，包括高达基地、SMFK、OSPREY、寿司郎、emis等。活动方面，从湖滨国际美妆节到蜡笔小新35周年全球首展，in77通过持续的内容事件吸引客流。其核心优势在于将首店、IP展、分区定位与街区漫游感转化为实际消费，这种模式效率高，但对外部环境依赖度也大。

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恒隆入局武林 重构商圈逻辑

杭州最具话题性的商圈仍是武林商圈。过去三十年，杭州大厦掌控着商圈主导权，杭州中心则寻求差异化发展，而杭州恒隆广场已确定2026年4月28日试营业。恒隆的进入，不仅是新增一个高端选项，更试图从物理形态与商业逻辑两方面改变现有格局。

杭州大厦、银泰百货、杭州中心及原百井坊地块虽距离相近，但物理感知上存在割裂，体现在交通动线不畅与商业氛围不连贯。

恒隆广场连接武林广场轨道交通节点，由购物中心、五座甲级办公楼和浙江首家文华东方酒店组成，商场与塔楼通过空中花园和连廊系统形成连续空间。签下杭州百货大楼南北楼20年租约后，恒隆临街面从90米扩展至近300米，延安路与体育场路交汇处的展示效应充分释放，这些展示面大概率将引入重奢品牌。

这种布局策略，在武林商圈这一由不同物业、动线和消费层级拼接的老商圈中，构建了更完整的核心动线与停留逻辑。

不必过度神化港资开发商，恒隆在杭州也面临挑战，其奢侈品牌层级暂不及杭州大厦。正因如此，杭州恒隆广场选择品牌错位，以适度的重奢比例换取更高的消费频次与停留时长，在奢侈品、设计师品牌、生活方式与高品质餐饮间构建均衡业态。结合恒隆近年的“V.3”策略，品牌布局更注重顾客体验与消费频次。

项目引入近250个品牌，其中高能级首店超70家，概念焕新门店占比超八成，餐饮品牌近百家，重奢品牌占比约15%-16%。

从已披露的品牌名单看，MONCLER、DAMIANI、GIORGIO ARMANI、Alexander Wang、Maison Margiela等维持项目高端调性；全国首家Olé Lifestyle金标旗舰店、Niko and...、MUSINSA STANDARD、SUNDAY SPACE等则补充潮流零售、品质生活与高频消费场景。大量餐饮品牌的引入，旨在强化项目的社交与体验属性，这也是当前高端商业提升到访频率与空间活力的重要手段。

恒隆与杭州大厦的关系并非简单的“新老对抗”。相比之下，华润打造的杭州中心更明显地以POPLAB快闪、户外潮流与餐饮为切入点，这是强竞争环境下的差异化选择。未来武林商圈的竞争，或许不再是单个项目的较量，而是不同商业逻辑与客群组织方式的重新分工。

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2026-2027

杭州商业迎来深度洗牌

与以往零星项目入市不同，杭州本轮商业增量已不能用“高端项目集中开业”概括，而是高端、中端、街区型与内容型商业同时加速发展。

时间表已说明问题：杭州恒隆广场2026年4月28日试营业；杭州世纪中心商场AURA5月开业；杭州嘉里城预计今年下半年亮相；杭州SKP推迟至2027年年中竣工验收；杭州IFC商业部分2027年上半年分阶段开业；望江新城的杭州K11预计2027年第四季度逐步开业。未来两三年内，杭州将迎来多种商业模型的集中落地。

这轮变化中，高端顶奢竞争最先被关注，但率先落地的未必都是顶奢项目。武林恒隆即将开业，但其完整形态还需等待；SKP和IFC则是下一阶段的变量。SKP代表杭州南岸真正的重奢布局，虽开业延迟，但其对周边高端客群的虹吸效应已显现，核心竞争力在于品牌号召力与买手基因。

IFC则体现了港资擅长的超级TOD逻辑。新鸿基将其定义为办公、商场、住宅、服务式公寓、中央公园与酒店并存的大型综合体，目前住宅交付与写字楼入驻进展明显，商业部分2027年上半年分阶段开业。

真正改变杭州商业格局的，是中端项目与非标生活方式项目的崛起。2025年9月开业的杭州亚奥万象天地，成功落地“盒子+街区+圈层场景”模式，450米里巷街区、宠物友好、骑行友好、重体验轻零售的特点，契合高频社交与周末消费需求。作为华润万象生活在杭州的第6座购物中心，其商业逻辑已从“大而全”转向“精而准”。它与未来的嘉里城、K11虽不在同一价格带，却在争夺同一种价值——新场景下的生活方式、消费频次与停留意愿。

下半年亮相的杭州嘉里城是今年最受关注的复合型项目之一。总建筑面积约25.4万平方米，集商业、办公、精品酒店、服务式公寓、住宅于一体，商业体量近10万平方米，采用开放式街区与集中式购物中心结合的形态，通过下沉广场与空中连廊，在文晖老工业板块打造城市客厅。项目融合格调餐饮、高品质生活零售与公共活动空间，满足都市人对松弛感的需求。

2026年开业的杭州光环梦中心，是香港置地“光环”系在杭州的首作。位于萧山江南科技城，总建筑面积17万方，配备4.5万方室外公园，打造虫洞宇宙、未来乌托邦等四大沉浸式主题场景。这种主题公园化的商业思路，匹配了科创板块年轻家庭的品质生活需求，但沉浸式场景的新鲜感能维持多久，考验着运营方的内容迭代能力。

望江新城的杭州K11购物艺术中心，8.5万平方米商业预计2027年第四季度开业。它主打无边界艺术体验与自然共生的松弛感，以“逛展式”体验重新定义商业空间，用流动动线串联艺术、自然与人文。对于对标准化奢华审美疲劳的客群，K11提供了文化层面的优越感。

钱江世纪城引入成都CYpark运营方打造水云间项目，约16万平方米，将引入超200个品牌，构建文化、体育、消费生活三大业态，预计明年开业。这表明即使是现代化新区，也需要具备松弛感与设计感的商业空间来满足精神需求。

当高端重奢、生活方式街区与艺术内容空间在两三年内密集落地，这种多极化爆发背后，是杭州商业底色的整体重塑。竞争核心已从单纯的招商能力转向场景创造力。当消费成为社交、体验与情绪的复合载体，商业空间必须具备持续生产内容的能力。对城市而言，这是商业能级提升的过程；对项目而言，则是一次残酷却必要的筛选。

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