小区设备层改员工宿舍？一年多拉锯战终落幕，业主权益获法律守护

自家小区的设备层竟被悄悄改成“员工宿舍”，床铺、生活用品一应俱全，业主的知情权和共有财产权该如何保障？近日，一场持续13个多月、围绕小区公共空间使用权的“拉锯战”终于尘埃落定，为这起物业侵占共有空间案画上了法律句号。

投诉曝光揭开“置换”内幕

故事要从一年前说起。北站街道综合行政执法队接到一起投诉，由此拉开了一场复杂权益博弈的序幕。

“三楼半和28楼的设备层被改成宿舍了，住的都是物业员工！”

执法人员立即前往现场，推开门后看到的景象令人惊讶：原本用于放置公共设施的空间被分割成多个隔间，床具、生活用品齐全。执法人员随即制作现场勘查笔录，固定了证据。

面对调查，涉事物业公司法定代表人拿出一份“置换协议”，称物业公司用名下的小区地下非机动车库等空间，交换这两处设备层的使用权供员工居住，说是“资源优化”。

但执法队员核查发现，这份协议虽有业委会签字，却未召开业主大会表决通过。这一关键信息让物业公司的“合法外衣”被戳破，成为案件定性的突破口。

规划图纸证实：全体业主权益不可侵犯

为进一步固定证据，执法人员到区规划资源局调取小区原始图纸。图纸显示，这两处空间属于物业共用部分，归全体业主所有，物业公司的行为涉嫌违法。

2025年8月20日，执法队向物业公司送达《责令恢复原状决定书》，要求限期清退并恢复原貌。法定代表人当场签收，但9月2日复查时，人员和物品丝毫未动，整改义务未履行。

针对这种“软抵抗”，执法部门作出罚款处罚，并明确“缴纳罚款不代表违法行为终结，履行整改义务才是底线”。经过催告仍无进展后，执法队依法向静安区人民法院申请强制执行。

最终，法院执行局法官上门强制清退两处设备层内的人员和物品，并复原被分割的空间。次日，法院《执行结案通知书》送达执法队，这场13个月的“拉锯战”以业主全面胜利结束。

“此案不仅为涉事小区业主挽回共同财产，更给物业服务行业划定了行为红线。”

北站街道综合行政执法队表示，物业公司本应维护业主利益，却擅自占用共用空间，还通过拖延、缴罚款不整改逃避义务，最终自食恶果，为行业敲响警钟。执法队将持续查处物业管理领域违法行为，用刚性执法守护业主合法权益，维护社区秩序。

普法小贴士

设备层属于物业共用部分，擅自占用违反相关法律法规，需承担法律责任。

《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第（四）项规定：禁止擅自改建、占用物业共用部分等损害公共利益及他人利益的行为。

《上海市住宅物业管理规定》第八十五条规定：违反上述规定的，由区房屋行政管理部门责令改正、恢复原状，可处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款。

记者：郁婷苈

编辑：路景斓

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原标题：《小区“机房”变“宿舍”？这场持续1年多的拉锯战，结局让人“舒服”！》

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