房地产市场悄然迎来政策暖风

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2026年伊始，房地产领域已悄然吹起政策暖风。与以往大规模、高热度的调控不同，此次政策调整更显“润物细无声”，通过逐步放松各类限制条件，为市场注入新活力。

自2025年12月底起，一系列针对房地产的政策便陆续出台。12月30日，个人住房增值税政策优化：购买不足2年的住房对外销售，按3%征收率全额缴增值税；满2年的住房销售则免征增值税。这一调整降低了房屋交易成本，尤其是缩短了增值税免征年限，有效提升了住房流动性。

2026年1月14日，三部门联合发布公告，延续居民换购住房个税退税政策——一年内卖旧买新，可申请退还出售住房时缴纳的个税，进一步减轻了改善型购房群体的负担。仅隔一天，多部门在新闻发布会上宣布下调商业用房首付比例至30%，助力商办市场去库存。

近期，公积金改革的风声也引发关注。早在2025年12月的中央经济工作会议上，“深化公积金改革”便被提及；2026年1月8日，《人民日报》文章更点明了改革方向，包括提高贷款额度、扩大使用范围、将灵活就业人员纳入制度、完善异地协同机制等。此外，货币政策仍有降准降息空间，若进一步降息，部分城市房贷利率有望进入“2时代”。

开年以来的政策组合拳，并非单纯聚焦“救市”，而是通过制度性调整，为房地产新周期构建框架性放松机制，旨在长期降低购房首付、贷款利率、交易成本，优化购房条件。

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2026年1月1日《求是》杂志的文章，为新一轮政策调整定下基调，被视为救市“号角”。文章明确了三大发力点：一是保持政策力度，一次性出台必要措施，取消限制性政策，目前各地正逐步落实，预计全年房地产限制将持续放宽；二是优化供给，通过“控增量、盘存量”，鼓励将存量商品房转化为保障房等用途；三是加强信息与舆论引导，稳定市场预期。

全国住房城乡建设工作会议的报告中，“城市更新专项计划”居首位，“稳定房地产市场”位列第二，且更强调建立长效机制而非直接干预房价。这标志着救市思路的转变：不再局限于房价本身，而是将房地产置于宏观经济周期中，结合其定位进行框架性、结构性调整。

这种调整并非“速效救心丸”，而是从根源解决问题——如同治病需消炎除根，待市场机制恢复，房价波动这一“发热症状”自然缓解。国家统计局数据显示，2025年12月全国70个大中城市二手房价仍处下行通道：北京环比下跌1.3%，上海、深圳、广州跌幅虽在1%以内，但未现好转；一线城市作为市场“风向标”，信号仍不乐观。

2025年全国房地产开发投资增速为-17.2%，较2024年的-10.6%进一步下滑，显示调整力度未减。不过，新房市场出现积极信号：2025年新建商品房销售面积88101万平方米，同比降8.7%；销售额83937亿元，同比降12.6%，均较2024年（销售面积降12.9%、销售额降17.1%）有所改善，或意味着新房市场临近拐点。

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新房市场的积极变化，是低迷中的一丝曙光，但并非行业全面拐点。当前新房与二手房市场存在“割裂”：新房产品力提升，分流了部分二手房客户，因此新房接近拐点不代表二手房同步回暖，需重点观察二手房信号。

2026年1月以来，二手房市场也现微妙变化：冰山指数显示，截至1月18日，冰山100指数连续三周跌幅收窄；一线市场中，不少业主停止降价，部分小区成交价不再“逐套走低”，低价房源成交渐趋稳定。

若此趋势蔓延，业主降价意愿降低、急售房源减少，二手房供给端将逐步平衡，进而推动量价稳定。从租售比看，全国房产租金收益率已达2.1%，乌鲁木齐等城市更是高达3.6%，超过多数无风险理财产品，显示二手房市场也在接近拐点。

二手房止跌企稳之时，才是房地产真正触底之日。2026年，有望成为见证这一拐点的关键年份。