首付降至三成！商铺投资回报率真的“香”吗？

每经记者 陈荣浩 摄

2026年开年，商业地产市场迎来重磅政策利好。

1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

《每日经济新闻》记者注意到，商业用房涵盖写字楼、公寓、商铺等业态，此前贷款首付款比例普遍为50%。随着此次政策出台，商铺作为商业用房领域的重要投资标的，成为投资者热议焦点。

在深圳市场，不少商铺中介主推的商铺号称回报率普遍达4%~6%，部分带租约商铺更是宣称回报率可达8%。而据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7%，二者形成鲜明反差。

记者调研深圳福田、宝安等片区商铺市场时，有潜在投资者直言“门槛降了但不敢轻易下手”，商铺投资的核心考验并非凑齐首付，而是能否扛住长期持有中的多重风险。

中介宣传的深圳部分商铺租金回报率情况|贝壳

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，此次商业地产贷款首付从50%降至30%，对商业地产去化有一定促进作用，但贷款利率及税率才是影响成交的关键，政策要更好见效还需一揽子动作。

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高租金回报率的背后

仅从租金回报率看，商铺整体高于住宅。

以福田保税区骏皇名居小区临街底商为例，目前有两套一楼底商出售，其中一套建筑面积约80平方米（上下复式：底层80平方米+上层30平方米），业主报价800万元，单价10万元/平方米，月租金约3.8万元，静态年化租金回报率约5.7%。

而链家平台上，该小区一套66.18平方米的2室1厅住宅，挂牌价约470万元，单价约7.1万元/平方米，同户型月租金约6960元，静态年化租金回报率约1.8%。

宝安沙井片区，招商雍境、云海臻府等小区陆续交楼，底商成投资者青睐目标。

该片区中介许鹏介绍：“云海臻府底商暂未出售，招商雍境一期商铺基本售完，在售二期商铺2027年年底交付，单价普遍5万至6万元/平方米。”

许鹏展示的招商雍境二期约51平方米底商，原总价约306万元，优惠后约260万元。据推算，附近类似面积商铺月租金约1.2万元，年化租金回报率约5.54%。

宝安沙井招商雍境一期底商 | 每经记者 陈荣浩 摄

记者调研还发现，深圳商铺租金回报率可观，与整体价格回调密切相关。

法拍平台上，商铺价格变化清晰可见。2025年7月，龙华区白石龙地铁站旁约40平方米商铺以77.3万元成交，2017年购入价约504万元；2024年9月，华强北约5.37平方米商铺以17.3万元成交，2016年售价约65.7万元。

阿里法拍数据显示，深圳近两个月上架约28套商铺，仅9套成交，高流拍率折射出投资者的谨慎心态。

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“商铺投资也要赚慢钱”

“深圳不少商铺租金回报率能达4%以上，但长期持有风险和隐藏成本会让实际回报大打折扣，综合下来可能不到3%。”1月17日，一位潜在投资者表示。

该投资者推算，商铺税费成本更高：购买需缴3%契税和0.05%印花税，远高于住宅（深圳首套住宅契税1%~1.5%，二套1%~2%，印花税免征）。持有期间，物业费普遍高于住宅，加上维修费用、空置期损耗，实际回报率会缩水。

“这还只是理想情况，实际还要考虑空置期。新小区位置不出众的话，基本交付1年后才易租出。”该投资者补充道。

可见，商铺投资对资金实力要求更高。

对比可知，商铺按揭贷款期限最长10年，远短于住宅的30年，且贷款利率为银行同档次商业利率，高于住宅。即便首付压力减轻，月供、物业费、空置成本等仍需持续投入，普通投资者长期持有需稳定现金流支撑，并非易事。

更重要的是，商铺价值增值空间大不如前。2017年高位买入的商铺，如今价格大幅缩水，租金覆盖成本和找可靠租户都是难题。

福田区江南名苑3楼在租商铺|每经记者 陈荣浩 摄

在福田从事商业地产交易多年的麦龙表示，现在投资商铺是“赚慢钱”，短期内难涨，博资产收益不现实，大部分项目需10至20年回本。

“现在成交多的客户，本身是周边经营店铺的，生意稳定后直接买下商铺经营。”麦龙说。

记者了解到，市面上商铺主要分三类：临街住宅小区底商、商业街或步行街商铺、购物中心商铺。

麦龙称，个人投资集中在临街商铺。临街或小区出入口铺位单价高于负一层或其他底商；可餐饮商铺单价高于不可餐饮铺，差价5%～10%。商业街或购物中心多为企业投资，更考验运营能力。

因此，部分从业者表示，应理性看待商铺租金回报率，业内公认“≥4%才值得投资”，但需扣除税费、物业费、空置成本等，实际回报率会摊薄。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次首付下调主要是推动商办去库存，并非提升商铺投资价值。

“过去商业用房贷款因商用性质和防炒作，实行低杠杆监管。现在炒作退潮，居民加杠杆购房意愿下降，放开合理。且银行评估价谨慎，30%首付不低，未来可能再降。”李宇嘉分析。

本文来自每日经济新闻，作者：陈荣浩，36氪经授权发布。

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