八年资产出售后 万达是否迎来回血转机？

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撰文/福贵

两则关键动态：

1）12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司的股东名单中新增上海万达锐驰企业管理有限公司，成为其全资控股股东。值得注意的是，去年7月万达商管曾退出该公司股东行列；12月3日，上海万达锐驰便退出了烟台芝罘万达广场有限公司，苏州联商玖号商业管理有限公司接棒成为全资控股股东。

2）12月10日，南京万达茂投资有限公司同样新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东。无独有偶，去年9月万达商管也退出了该公司股东行列；12月11日，该项目的控股股东变更为苏州联商玖号商业管理有限公司。

自2017年那场备受关注的“世纪大交易”起，万达就开启了资产抛售之路，通过回笼资金、引入机构投资来推进自救。尤其是近两年，连万达广场这一核心资产，万达都已售出超80家。王健林本人也在这几年间显得苍老许多，不复当年喊出“小目标”、高唱《一无所有》时的意气风发。

而近期的两则消息显示，万达开始赎回此前出售的优质资产。以烟台芝罘万达广场为例，其年租金稳定在1.2亿元，净租金回报率超6%，金街铺位出租率常年接近100%。不过，烟台芝罘万达广场和南京万达茂随后便被转让给具有国资背景的苏州联商玖号商业。有分析认为这是万达偿还前期融资的行为，也可能是新一轮融资动作；但也有业内人士指出，万达的资产负债情况已得到优化，具备回购优质资产的条件。

八年来，万达一直以“卖资产”的形象出现在公众视野，如今出现赎回资产的消息，处于低谷的万达与王健林是否即将迎来转机？经营压力逐渐缓解后，万达还会选择上市，或是通过REITs登陆资本市场吗？

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八年资产出售路

万达回血信号浮现？

万达危机的根源，可追溯至2016年的战略决策。当时，为追求更高估值，万达商业从港交所退市，并计划于2018年8月31日前在A股上市，为此与中国平安、杉杉控股等财团融资300多亿并签署对赌协议。王健林对万达私有化后再上市的规划，基于对国内融资环境和上市进程的乐观判断，然而随着国内对房地产企业融资政策的持续收紧，其A股IPO之路充满坎坷。政策变化导致万达资金链出现问题，王健林的“首富”头衔也一度变为“首负”。

为偿还债务，王健林采取“刮骨疗毒”式自救：2017年7月，将77个酒店资产以199.06亿元转让给富力地产，同时把13个文旅项目91%的股权以438.44亿元转让给融创中国，两项交易总金额达637.5亿元。此后几年，万达开启“卖卖卖”模式持续瘦身，海外资产基本清空，房地产开发也逐步转向轻资产模式。资产大甩卖虽让万达资产负债情况有所改善，但始终未动万达广场这一“现金奶牛”。

不过，300多亿的上市对赌又成新难题。好在王健林人脉广泛，2018年1月，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与大连万达签订战略投资协议，以约340亿元收购万达商业H股退市时引入财团持有的14%股份。但回A之路依旧艰难，万达商管上市申请始终未获通过。2021年，万达商管撤回A股IPO申请，转而以新主体珠海万达商管赴港上市，王健林再次引入22家投资机构，包括香港郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等，获得380亿元战略融资，并签下最迟2023年10月31日前完成上市的对赌协议。当年10月，珠海万达商管首次向港交所递交IPO招股书，历经四次递交仍未成功，对赌协议再次失约。

经过数年调整，万达公开的债务问题已大幅改善。数据显示，截至2025年9月29日，万达系企业境内债已全部清偿，无境内存续债；海外债主要有两笔美元债券，总规模7亿美元，分别为2026年1月12日到期的3亿美元债券和2026年2月13日到期的4亿美元债券，其中后者已展期至2028年2月13日。由此可见，万达短期兑付压力有所缓解，后续需通过运营优化和资产盘活来稳定局面。

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从出售到赎回

万达广场资产的逆转

2024年3月30日，大连万达与太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投资局全资子公司及穆巴达拉投资公司签署投资协议，上述机构联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%，王健林自此失去对万达的绝对控股权。

引入战投的同时，万达也开始频繁出售万达广场。今年5月，国家市场监督管理总局批准太盟投资集团、高和丰德、腾讯、京东潘达、阳光人寿等企业联合收购万达商管旗下48家目标公司，涉及全国39个城市的48座万达广场。统计显示，2023-2024年万达出售超30座万达广场，2025年初又出售7座，加上5月打包转让的48座，2023年以来累计出售约85座，占2024年底全国已开业513座万达广场的16.6%。

而近期，12月10日南京万达茂投资有限公司发生工商变更，原股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）退出，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资股东。变更记录显示，2024年9月大连万达商业管理集团曾将该公司股份转让给坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）。南京万达茂项目总投资150亿元，包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街，2018年开业。

此前的12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司也发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，同时多位高管信息变更。去年7月万达商管曾退出该公司股东行列，烟台芝罘万达广场是万达商管第103座广场，位于烟台毓璜顶核心商圈，商业面积24万平方米，年租金1.2亿元，属于万达优质资产。

尽管仅一天后，南京万达茂与烟台芝罘万达广场便被转让给苏州联商玖号商业管理有限公司，但接连赎回两座万达系商业项目的操作，仍被视为万达已逐步缓过劲来的信号，未来可能有更多项目被赎回。

由此不禁猜测，未来万达商管是否会再次发起上市？毕竟万达私有化退市后再上市的目标一直未实现，上市或许已成为王健林的心结。此外，万达也可能启动REITs，随着中国消费基础设施公募REITs的推进，万达拥有的一批产权清晰、运营成熟、现金流稳定的核心商业物业，使其具备了撬动资本市场的基础。在合适时机赎回优质资产，可为未来REITs发行储备底层资产，助力万达在资本市场融资、盘活存量资产、缓解流动性压力，同时也能让投资者获得回报。万达能否借此获得新生，仍需持续观察。

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