北京马家堡购物中心的逆袭之路：华润能否成拯救者？

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撰文/徐颖珊

从华冠天地到新荟城，再到华润欢乐颂，这座命运坎坷的南城购物中心，能否迎来逆袭的曙光？

2019年5月18日清晨，北京丰台区角门路19号热闹非凡。红毯上舞狮欢腾，红毯外群众鼓掌喝彩，共同见证“马家堡新荟城购物中心盛大开业”。当日，这个总建筑面积不足7万平方米的购物中心，单日客流超10万人次，销售额达2000万元，这是马家堡购物中心的辉煌时刻。

然而，这份高光仅维持不到两年。如今再看，建筑外墙上的“新荟城”LOGO已褪色斑驳。

2025年11月17日，中国长城资产的签约消息让沉寂的项目重回大众视野。消息显示，中国长城资产北京分公司将与华润资产携手，盘活北京马家堡项目，打造欢乐颂购物中心。这意味着，这座历经六年三易主、两次流拍的“困境资产”，迎来了新操盘手。

命运多舛

故事要从2013年说起，那时项目叫“华冠天地购物中心”，是华冠商业“进京”的首个核心商圈项目，定位为区域性综合购物中心，目标是成为“南城标志性MALL”。

2013年1月20日开业时，周边缺乏大型综合商业体，居民购物要去9公里外的北京荟聚中心，所以华冠天地成了马家堡居民日常消费首选，自营超市很受老街坊欢迎。

但一场产权纠纷成了华冠天地衰落的导火索。2016年底，华冠商业与物业方因项目四层被认定为违章建筑需拆除而爆发租赁纠纷。为避免新纠纷，华冠商业不再与商户续约，还清退部分商户，商场经营混乱，客流量下滑，最终2018年退出项目。

2018年6月，同昌盛业资产管理有限公司接手并改造，将项目更名为“马家堡新荟城购物中心”，就有了开头开业的热闹场景。同昌盛业很重视该项目，开业当天众多核心管理层出席剪彩。

这是同昌盛业城市更新业务中的品质化社区型购物中心，打破了华冠天地“超市 + 百货”模式，升级为含餐饮、亲子、影院的体验式业态，还引入万达影城等主力店。据同昌盛业推文，改造不到一年，开业时招商率达99%，有盒马鲜生、优衣库等热点品牌。

可惜商业运营讲究时机，新荟城开业不久就遭遇疫情，这对依赖“运营管理费 + 业绩分成”回血的同昌盛业打击很大。2021年4月，媒体报道商场二至四层门店基本关闭，扶梯停运，上层灯光熄灭，仅一层约10家门店营业。2023年2月，临街商铺和大门被封，南城商业地标落寞收场。

新角色出现

对于马家堡项目的失败，外界说法不一，有人怪风水，有人说时机不好，也有人认为是运营方实力不足。

为挽救项目，业主方北京大万房开曾尝试引入新运营方。2021年中旬，传出万达接手新荟城的消息，地图软件还短暂标注“万达广场(马家堡店)”，但传闻无果。当时，北京大万房开有10亿余元债权逾期。

据上海联交所，中国长城资产北京分公司持有北京大万房开两笔债权，截至2021年4月30日约100,010.99万元，抵押物就是马家堡购物中心物业。

2021年底，马家堡购物中心司法拍卖，起拍价10.1亿元，超2万人围观却无人报名，流拍；2022年初二次上架，起拍价降至8.08亿元，折价率56%，仍无人问津。流拍原因是“标的涉及长期租赁权、产权瑕疵及商户遗留纠纷”，原部分商铺租赁期至2029年，竞买人要承接租赁关系，承担税费、债务厘清等成本，门槛很高。

甚至2025年6月，长城资产还在北京产权交易所推介该项目100%股权。

两次流拍后，中国长城资产找来华润资产，计划用“华润欢乐颂”品牌盘活抵债房产。华润欢乐颂品牌可追溯到2009年，最初是华润万家零售业态，定位区域型购物中心，功能丰富。2010年10月，全国首店在深圳南山开业，后在多地落地。不过高峰过后扩张暂停，2020年代后成为华润资产旗下专注不动产价值修复的运营平台。

欢乐颂典型盘活案例是深圳南山欢乐颂的前身“南城购物广场”，曾是烂尾项目，经焕新运营转型为家庭客喜爱的“第三生活空间”。更重要的是，华润资产总经理秦锋曾主导北京望京六佰本项目盘活，积累的“AMC + 央企”合作经验可能是双方合作的关键。

本次项目合作大概率参考望京六佰本项目，华润资产股权投资入股项目公司上层SPV，资金用于改造；华润欢乐颂提供商业运营服务，华润建筑负责工程改造服务。

从华冠天地到新荟城，再到“华润系”改造，这座南城核心购物中心能否书写不良资产盘活新故事？一切要看后续行动。

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