越秀陷入困境，黄衫木店“双子星”爆发激烈冲突！

近期，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司发出的《致广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组》的举报信，在地产人的朋友圈广泛传播。

北京兴鼎是何身份呢？它是黄衫木店紫京宸园的操盘方，同时也是中建智地的子公司。

这封举报信的内容是什么呢？主要是举报北京越秀相关领导董某、赵某滥用职权，致使国有资产遭受重大损失，已涉嫌构成国有公司、企业人员失职罪。

举报信中提到，“自南地块蓄客以来，越秀通过有预谋有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争”，“此举严重损害了项目整体和主要股东利益 ...... ”。

按常理，作为黄衫木店双子星共同的股东方，中建智地与越秀本应利益共享、和平共处。就在10天前，中建智地紫京宸园和越秀璞樾还联合发布了联名海报，氛围十分和谐。

那么，为何10天后，双方却彻底翻脸了呢？

个人觉得，主要是北京越秀的责任和利益严重不对等造成的。

从璞樾和紫京宸园的股权关系来看，中建智地是占股近半数的大股东，而越秀只是占比17%的小股东，却掌握着璞樾的操盘大权，形成了多分红、少担责的利益格局。

▲璞樾股权关系图

▲紫京宸园股权关系图

如果北京越秀能够安分守己，和中建智地一起把区域市场做热，然后共同获利，那么越秀以双子星17%的股权拿下璞樾的操盘权，其实是比较合理的，这在地产圈是常见的综合股本出资和操盘工作量的利益平衡方式。

然而，中建智地在举报信中指出，越秀方没有遵循之前项目股东方开会约定的两个地块房源统一定价标准，而是暗中对部分房源进行调价，导致超3亿元货值损失。

同时，越秀方通过调整价格，使南地块（紫京宸园）部分房源失去竞争优势，造成客户流失，影响了超22亿元房源签约。

简单来讲，就是璞樾通过调价，抢走了紫京宸园的客户。

正所谓“死道友不死贫道”，北京越秀的这一系列操作，让双子星两项目合计超25亿元的权益受到影响，这个损失相当巨大。

基于这个损失，中建智地以大股东身份要求北京越秀“立即停止恶意攻击”，并在11月17日中午之前交出北地块（璞樾）的操盘权。同时，中建智地停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作。

如果只是因为操盘分红的利益问题，越秀和中建智地的纠纷可能还不太容易说清楚。

更大的原因，或许在于北京越秀4年前立下的军令状——进京第5年，越秀北方区域要实现300亿销额！

平心而论，很多房企都有“进京梦”，但大部分都失败了，越秀却是个例外。

从2020年的怀山府开始，短短5年间，北京越秀已经积累了三大名盘：星樾、天玥、香山樾，还有著名的功德寺双子星，以及国誉星城、璞樾等多个项目。

虽然没有赶上十年前进京的“土地红利”黄金期，但北京越秀能拿到这么多项目，其中不少还是红盘，足以证明其生存能力。

另一方面，尽管项目众多，投入资金巨大，拿到的地块也不错，但越秀的产品力和操盘水平实在一般，清盘的项目寥寥无几，销售额也不理想。

据了解，近5年来，北京越秀实现清盘或接近尾盘的项目，只有位于昌平的星樾、位于石景山的天玥，以及入股的功德寺双子星（其中，功德寺双子星里的和樾玉鸣是由绿城操盘，和樾望云更是整体卖给了华润）。

要知道，项目不能及时清盘，会产生大量沉淀滞重资产，不仅会拖累投资回报率，还会影响新项目的投资与开发。

而这么多项目带来的销售额，能否在今年实现300亿，北京越秀压力巨大。

据了解，在璞樾开盘前的9月，北京越秀的销售额为210亿，还有将近90亿的缺口。

因此，不难推测，北京越秀把希望寄托在璞樾的销售上，希望通过璞樾项目的热销，在短时间内实现300亿的目标。

毕竟，如果真的在2025年实现300亿销售目标，管理层的奖金、升职等肯定少不了。所以，放任项目调价去撬客户也就说得通了。

从上述情况可知，越秀与中建智地不仅是合作股东关系，还是近五年来进京发展的同行。

不同的是，中建智地稳扎稳打，打造出中建宸园、北京宸园、中建璞园、北京国贤府等多个名盘，还形成了名震北京的宸园系。

而北京越秀呢？虽说旗下的“樾”系是其高端住宅产品线，强调选址城市核心稀缺地段，但“樾”系的产品力大家有目共睹。

以香山樾为例，香山樾有440套房，2023年下半年首次开盘，官宣卖了285套，如今过去整整2年，仍然只有300多套网签，还有100多套在售。

如今处于风口浪尖的璞樾，其实产品设计由金茂操刀，科技系统也由金茂提供。

正因如此，即便北京越秀今年实现了300亿销额，也难免会遭到质疑：北京越秀的成功，是拿地的成功，还是操盘的成功？

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