供应“腰斩”的金九银十，北方一城市逆势增22%，多城连续两月增长

11-13 07:36

今年“金九银十”并未如期而至，但整体市场也并非想象中那么糟糕。

从供需两端来看，30个重点城市10月的供应环比近乎“腰斩”，然而成交却比9月微增2%。在供应大幅下降的情况下，整体市场成交还能与9月持平甚至略有增长，这表明市场需求依然存在。

那么，市场需求的“增长点”在哪里呢？

广州、成都、西安、天津、苏州等城市10月新房成交环比增长均在10%以上。

进一步对比9月和10月的数据，30城中有14个城市已连续两个月新房成交环比增长，其中广州、西安、厦门、惠州连续两个月保持10%以上的增长。

整体市场虽在缩量，但在这一过程中，仍有不少城市和板块存在一定的机会，如何把握这些结构性机会是关键。

供应“腰斩”成交“微增”，市场仍有结构性机会

9月没有“金九”，10月也没有“银十”，市场“唱衰”之声不绝于耳。但从数据来看，市场并没有那么差。

首先，从整体情况而言，当前市场正处于“缩量”阶段。自2022年起，整体市场已历经近4年的规模缩量，未来很长一段时间内，几乎不可能再回到2020 - 2021年的最高点，这已成为行业共识。

其次，房地产市场的“缩量”不会无限制地持续下去。从城镇化、城市更新、住房改善等各类测算模型结果来看，我国年均新房增量需求大约为8.8亿平方米上下。

需要注意的是，2020年土储类专项债暂停发放后，全国土地市场经历了4年多的规模缩量，这一时间早于新房市场“缩量”的时间。

目前，行业新增供给已调整到较为合适的体量。更多的去库存任务将聚焦在存量商品房收购和闲置土地回收方面。

因此，不能单纯用以往“高歌猛进”时期的市场逻辑来判断当下的市场。

从2025年10月的供需情况来看，30个重点城市新增供应522万平方米，绝对量为年内次低，仅略高于2025年2月，包括一线城市和二三线热点城市在内的各个城市供应环比近乎“全线飘绿”。

在供应大幅下降的情况下，30个重点城市成交面积为970万平方米，较9月环比微增2%。

通常情况下，供应量下降会对成交量形成约束，但2025年10月供应量“腰斩”，成交量却上升，这说明目前市场需求依然存在，市场存在结构性机会。

聚焦到具体城市，2025年10月30个重点城市中有20个城市商品住宅成交面积环比增长。

其中有12个环比增长在10%以上，分别为广州、成都、西安、天津、南宁、惠州、苏州、郑州、东莞、合肥、厦门、徐州。其中东莞、惠州、南宁、苏州环比增幅均在50%以上，主要是由于前期基数过低，以及当地“以价换量”项目集中备案所致。

在10月商品住宅成交面积保持增长的城市中，青岛同比逆势增长22%，前10月累计同比亦增长5%，展现出较强的市场抗风险能力。

对比9月数据，30个重点城市中有14个城市连续两月保持环比增长，分别为成都、广州、武汉、青岛、西安、北京、惠州、苏州、佛山、郑州、济南、南京、宁波、厦门。其中，广州、西安、厦门、惠州连续两个月保持10%以上增长。

结合成交量来看，武汉、青岛、西安三城连续两月维持单月50万平方米以上高体量，并连续两月保持环比增长，目前已成为稳定全国大盘的基石。

结合9月、10月去化情况，成交保持增长的城市大部分去化率都在10%以上，其中，成都、西安、北京、苏州、厦门去化率相对较高。

西安9月、10月不仅成交规模在50万平方米以上，环比增长连续两个月高于20%，去化率也在30%以上的较高水平。

目前西安需求呈现两头开花、价格梯度明显的态势，部分项目去化依赖降价销售。例如，中国铁建花语博悦10月案场优惠点位由7个点扩大至12个点；万科东望国庆推出额外8个点优惠，整体认购量稳中有增，10月认购套数均在70套以上。

在成交结构上，总价200万以内的刚需刚改产品是西安市场成交主力，刚需刚改类四代宅在有效价差面前，产品优势被价格优势替代。同时，总价500万以上高改产品出现头部聚焦效应。

同样连续两个月保持20%以上增长的厦门也出现明显分化的态势，区域发展阶段和市场定位差异显著，供需结构呈现“中心高价低量，边郊低价高量”的特征。10月同安区成交套数占比最高达36%，成交价格却是各区最低。同安区内中海环东雲起表现亮眼，抓住营销节点，以性价比加持成为市场的主要增长点。

整体规模不断下降，“以销定产”已成为行业共识。从当前市场来看，除了高端市场供需两热之外，西安和厦门都是凭借部分项目的极致性价比来保持连续两个月的增长。

预判11月，新房成交绝对量将延续低位波动，城市间、项目间分化还将持续加剧。

值得关注的是，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场亦存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都可实现热销，内部也存在一定的分化行情。

未来不仅刚需市场需要性价比，高端市场对产品要求也将越来越高，只有具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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