签完购房合同，房子就归自己了吗？

2025-11-10

满心期待地买下了心仪的房子

付了全款还手握买卖合同

可房子或许依旧“不属于自己”

案情简述

2021年9月，张某和某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，买下该公司名下的401号房产，还支付了382654元房款，房地产公司到房管部门把《商品房买卖合同》备案登记在了张某名下。

2022年9月，张某和李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元把401号房产卖给李某。之后李某给张某支付了25万元购房款，剩下的5万元约定交钥匙时付清（到本案立案时，案涉房屋还没交工）。

2024年5月，法院根据案外人（张某的债权人）的执行申请，裁定预查封401号房产。李某于是向法院起诉，要求撤销上述执行裁定书，并且判决案涉房产归自己所有。

案件审理

法院审理后认为，本案的争议焦点是，李某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

在本案中，张某和某房地产公司签订的《商品房买卖合同》、张某和李某签订的《房屋买卖协议》，都是当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗。虽然都没办理物权登记，但合同合法有效，不过仅具有债权效力，不会产生物权变动的法律效果。李某和张某都没办理不动产变更登记，所以都没取得物权。

现在案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能凭借和张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，所以李某对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院驳回了李某的诉讼请求。