上海新盘物业费缘何突然变贵

你知道上海这几年涨价速度最快的是什么吗？既不是工资，也不是物价和房价，而是上海的物业费。

当我翻开今年上海新盘的物业费数据时，着实吃了一惊。没想到上海天价物业费的情况竟如此普遍。

如今，20 元 / 平 / 月似乎已成为进入上海顶豪小区物业费的门槛，令人望而却步。不过，天价物业费并非上海豪宅的专利。查看更多数据会发现，那些郊区的刚需盘、改善盘，物业费的涨幅同样惊人。

2020 年，我们曾做过上海物业费的数据统计，当时内环新房物业费大概 8 到 10 元 / 平 / 月，中外环 5 到 6 元、外环 4 - 5 元。

而今年从环线角度看，物业费涨幅相当惊人。现在上海内环内新房物业费 20 元 / 平 / 月已很普遍，内中环 15 元、中外环 12 元，外环外也达到了 8 元。对比五年前，上海新房物业费实现了快速翻倍增长。在全国物业费大跳水的今年，唯有上海的物业费还在水涨船高。

在这样的环境下，客户对天价物业费能提供的服务越发不信任。大家不禁要问，为什么物业费还能涨价，定价为何如此离谱？上海新房堪称天价的物业费，是不是一种泡沫？

大家应该对物业费有全新认知。要确保最基本的物业服务，以前老小区几毛一块的物业费已不复存在。最近两年，上海新房物业费的普涨程度远超人们预期。

上海新一代豪宅物业费高于 15 元 / 平 / 月的小区很常见。有媒体统计，如今内环内豪宅的平均物业费水平已达 16 元以上。实际上，今年上海内环内新开的豪宅，物业费都奔着 20 元 / 月 / 平去了。

不过，在上海不仅豪宅物业费贵，改善盘甚至郊区刚需盘的物业费这两年也猛涨。中环以内，高于 10 元的物业费很平常。上海外环外刚需扎堆的新房，从当初的 4 元起步，现在甚至出现 7 - 8 元的高价物业费。随便一个 150 平米左右的新房，每月至少要花 1000 元物业费，一年下来就是小一万。

郊区新房物业费上涨，是因为这两年新盘卷会所的现象过于夸张。如今，大部分上海郊区新房基本配置高级会所，上海会所的空前内卷带来的物业费溢价，最终由业主承受。

即便同一个品牌开发商造的小区，由同一家物业公司管理，价格上涨速度也比房价夸张得多。

在这样离谱的涨幅下，当看到被誉为上海豪宅标杆的小区爆出连基础物业服务都没做到位的新闻时，人们不禁质疑，是什么让上海物业费非理性上涨？

归根结底，物业费上涨是地产行业特殊周期的产物。过去十年，地产处于长期的新房限价时代。为抑制核心城市房价过快上涨，对一手商品房采取了严格的限价政策。于是，捆绑高价物业费成为开发商在限价时代追求利润平衡点的方式。大部分新盘的物业合同由开发商的相关企业承接，当地产开发利润被压缩，可从高价物业费中反哺，成为利润补充。

物业费越涨越高还有另一个原因，有些城市的物业费定价非常市场化。比如上海在 2015 年初取消了物业费的政府指导价，实行市场调节价原则，这为物业费涨价提供了理论条件。

而且，整个物业费的提价体系非常艰难。物业费不像房价每年有稳定上涨空间，它要经过业委会、物业和业主层层探讨才能提价，且提升幅度不大，上海很多老小区几十年都没涨过物业费。所以开发商制定物业费时，会定得相对较高，以对冲后期多年不能涨价的成本风险。我们看到的 8 块、15 块的物业费，可能是未来十多年甚至二十多年的水平。

此外，大部分小区的物业费缴纳率并不高。据调查，上海一些小区的物业费缴纳率甚至低于 70%，面对不断上涨的成本也难以上调物业费。限价导致的利润压缩、后期物业调价难度高、物业费收缴率不尽如人意等原因，导致上海新盘出现大量天价物业费的现象，上海业主也在承受不合理的物业费溢价。

上海新房的物业费价格存在泡沫化趋势。价格上涨应与价值匹配，但上海新房物业费并非如此。2020 年至 2025 年，上海新房房价每年涨幅约 10%，而同类新房的物业费上涨速度超过了这个数字。

2021 年，上海虹口北外滩的华润苏河湾中心润府，物业费为 10.8 元 / 平 / 月，而 2025 年，虹口新盘小区的物业费已有多个项目超过 20 元甚至 30 元 / 平 / 月。短短五年不到，同一地段新盘的物业费翻 2 - 3 倍增长，涨幅远高于新房价格涨幅。中环附近新盘也是如此，2020 年左右交付的静安府西区物业费在 6.9 - 8.8 元 / 平 / 月，今年中环金茂府的物业费已涨到 7.8 元 / 平 / 月，还不包含能源费。

可见，上海新房物业费涨价空间过热过快。最泡沫化的不是价格上涨，而是价格翻倍后，服务内容并未同等优化提升，严重质价不匹配。

关于物业费还有一个怪象，就是物业收费标准明确，服务标准却模棱两可。问身边朋友，很少有人能说清自家小区物业具体提供什么服务，如外立面多久清洗一次、小区有几个管家等。原因是物业公司收取物业费后，未向业主提供具体服务清单，这是行业问题。

其次，收取高价服务费的小区只提供基础服务。什么样的服务才能支撑超过 20 元 / 平 / 月的物业费？除基础服务外，非标准化、定制化的圈层和稀缺资源才是高端服务的灵魂。但从目前其他豪宅改善的物业服务水平看，还远远达不到。

这是小红书上曝光的浦东某新盘物业费 12.5 元 / 月 / 平的服务标准。业主一年缴纳一万多块物业费，但浏览后发现和收费 4 - 5 块的普通刚需盘差距不大，特色增值服务也没亮点，甚至外卖都不能由管家配送到家。这种现象很普遍，很多楼盘收取高价服务费，连基础服务都做不好，何谈高端。

横向对比来看，上海很多二手小区，如仁恒、绿城的二手房，物业费目前只有 4 块左右，但小区整体维护水平远高于同价格项目，真正做到了历久弥新。可见上海部分新房物业费价格泡沫化、质价不匹配的情况有多严重。

从天价物业费可以看出，行业发展转型的阵痛依然存在。如今房地产行业已从一次性销售转向追求长期运营，习惯赚快钱、高周转、重开发轻运营的房企，要被迫思考如何从长期服务中实现价值转换，目前大部分物业服务匹配不上价格。

如果物业公司高价收取物业费后，没有提供匹配的价值和服务，可能面临越来越低的缴纳率，甚至被换掉。今年上海出台了换物业的征求意见稿，未来可能只需 20% 业主提议，就可召开业主大会换掉物业公司。

未来部分高端项目物业费下调 10 - 20% 也不是不可能。上海天价物业费降价今年已打响第一枪，今年徐汇滨江某新房豪宅，交房时公开通知业主，将物业服务费从原价 13.6 元 / 平 / 月调整为 10.5 元 / 平 / 月，还免了停车费。

与其如此，不如让物业费回归理性价格空间，也呼吁未来建立更完善的物业服务标准和机制。理想状态是一分价钱一分货，建立透明的服务标准体系，楼盘收取物业费后，要向业主提供清单明细的服务内容，并定期听取客户意见，持续改善。还可建立类似水电煤的阶梯式收费体系，明确不同价位对应的服务内容，让业主有更多选择。

最后，业主也要积极推动业委会成立和成熟运作，掌握话语权，参与小区治理。如果物业公司不作为，要有换掉它的底气。只有这样，物业费才能回归服务本质，不再成为开发商与物业公司联手制造的价格泡沫。

眼下房地产行业正在进入重构信任体系的时代，国家出台的好房子政策在倒逼开发商品质升级内卷，重塑商品房口碑。我们期待在国家好房子的顶层规划中，能更多出现对于物业服务升级的具体标准，让天价物业费价有所值，而不是价格刺客。

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第 6294 篇原创文章

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